Государственная
регистрация прав на недвижимое имущество
и сделок с ним.
31 января 1998 г. вступил в силу
федеральный закон от 21 июля 1997 г.
№ 122-ФЗ “О государственной
регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним”
(далее – Закон о государственной
регистрации). Основной целью данного
закона является обеспечение стабильности
оборота недвижимости, его гласности и
публичности. В соответствии с ним во всех
регионах Российской Федерации создаются
новые органы государственной власти
– учреждения юстиции по государственной
регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним.
Государственная регистрация прав
на недвижимое имущество и сделок
с ним - юридический акт признания и подтверждения
государством возникновения, ограничения
(обременения), перехода или прекращения
прав на недвижимое имущество в соответствии
с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация прав
проводится на всей территории Российской
Федерации по установленной настоящим
Федеральным законом системе
записей о правах на каждый объект
недвижимого имущества в Едином государственном
реестре прав на недвижимое имущество
и сделок с ним
Понятие недвижимого имущества
дается в ст. 130 ГК РФ, а анализируя
современное законодательство, можно
составить перечень объектов
недвижимости, права на которые, в соответствии
с вышеуказанным законом, подлежат регистрации:
1) земельные участки,
2) здания, части зданий,
3) нежилые помещения, части помещений,
4) предприятия как имущественный
комплекс,
5) жилые дома ,
6) квартиры,
7) комнаты,
8) дачи, садовые дома, гаражи и
другие строения потребительского
значения,
9) кондоминиумы как комплексы
недвижимого имущества,
10) объекты незавершенного строительства,
не являющиеся предметом действующего
договора подряда и т.д.
Также ГК и ФЗ «О государственной
регистрации…» определил перечень подлежащих
регистрации прав на недвижимость. Это
право собственности, право хозяйственного
ведения, право оперативного управления,
право пожизненно наследуемого владения,
право постоянного пользования, ипотека,
сервитуты, право аренды, право доверительного
управления и др.
Законодательством предусмотрено
две формы государственной регистрации:
прав на недвижимое имущество и сделок
с ним. Регистрация сделки имеет
место лишь в тех случаях, когда
закон непосредственно требует государственной
регистрации, не определяя при этом последствий
несоблюдения этого требования, либо указывает
на ничтожность сделки в этом случае. Как
правило, законодатель считает достаточным
использование только одной из форм государственной
регистрации, но в особо сложных случаях,
когда требуется осуществить государственный
контроль не только за сделкой, но и за
переходом прав по ней, законом предусматривается
использование обеих форм (например, договор
купли-продажи жилого помещения). Это служит
дополнительной гарантией юридической
чистоты регистрируемых договоров.
В настоящее время, в соответствии
с ФЗ "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество
и сделок с ним", специальным
государственным органом, осуществляющим
регистрацию, является учреждение юстиции
по государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним.
В УФРС (управление федеральной регистрационной
службы) нужно предоставить следующие
документы:
1. Документ,
удостоверяющий личность заявителя.
2. Заявление
о государственной регистрации
сделки.
3. Заявление
о государственной регистрации
права собственности.
4. Заявление
о государственной регистрации
обременении (ограничений) прав
– при их наличии.
5. Акт приема-передачи.
6. Правоустанавливающий
документ – договор купли-продажи, на
основании которого должны быть произведены
регистрационные действия.
7. Кадастровый
паспорт помещения.
8. Оригинал
чека-ордера об уплате государственной
пошлины за государственную регистрацию
прав на недвижимое имущество и сделок
с ним в размере 1000 рублей; если дольщиков
несколько, то платит каждый, пропорционально
своей доле.
9. Разрешение
органов опеки и попечительства
в случаях принадлежности объекта
в собственности несовершеннолетнему
лицу.
10. Нотариально
удостоверенное согласие супругов сторон
договора, либо заявления об отсутствии
зарегистрированных брачных отношений.
11. В случае
принадлежности объекта на праве
общей долевой собственности,
подтверждающие извещение продавцом
других сособственников о намерении
продать свою долю с указанием цены и других
условий, либо отказ от права преимущественной
покупки, удостоверенный нотариально.
12. Согласие собственника государственного
или муниципального имущества
на распоряжение имуществом, находящимся
в хозяйственном ведении государственного
или муниципального предприятия.
Можно
обозначить ряд несомненных плюсов
системы государственной регистрации
прав на недвижимое имущество
и сделок с ним.
-изменение самого подхода к регистрации
недвижимости - это уже не чисто техническая
операция учета определенных сведений:
документы, представляемые на государственную
регистрацию, подлежат правовой экспертизе;
- введение единой процедуры
государственной регистрации независимо
от объекта регистрации и региона его
нахождения;
- смена множественности регистраторов
(БТИ, комитеты по управлению
имуществом, комитеты по земельным
ресурсам и землеустройству) единым
регистрирующим органом - учреждением
юстиции по регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним;
- ведение Единого государственного
реестра прав на недвижимое
имущество, которое уже через
несколько лет, обеспечит возможность,
с одной стороны, получения
каждым желающим информации о
юридическом состоянии соответствующего
объекта недвижимости, а с другой - контроля
государством сферы обращения недвижимости
и осуществления более полного учета базы
налогообложения.
Основания для гос.регистрации:
- акты, изданные органами государственной
власти или органами местного
самоуправления в рамках их компетенции
в порядке, который установлен законодательством,
действовавшим в месте издания таких актов
на момент их издания;
- договоры и другие сделки
в отношении недвижимого имущества,
совершенные в соответствии
с законодательством, действовавшим в
месте расположения объектов недвижимого
имущества на момент совершения сделки;
- акты (свидетельства) о приватизации
жилых помещений, совершенные
в соответствии с законодательством,
действовавшим в месте осуществления
приватизации на момент ее совершения;
- свидетельства о праве на
наследство;
- вступившие в законную силу
судебные решения;
- акты (свидетельства) о правах
на недвижимое имущество, выданные
уполномоченными органами государственной
власти в порядке, установленном
законодательством, действовавшим в месте
издания таких актов на момент их издания;
- иные акты передачи прав
на недвижимое имущество и
сделок с ним заявителю от
прежнего правообладателя в соответствии
с законодательством, действовавшим
в месте передачи на момент ее совершения.
Отказ
в регистрации.
1. Если
право на объект, о государственной
регистрации которого просит
заявитель, не является правом,
подлежащим государственной регистрации
– например,
договор аренды не подлежит
государственной регистрации только в
случае, если он заключен на срок менее
года и др.
2. Если
с заявлением о государственной
регистрации обратилось ненадлежащее
лицо, то есть лицо, которому регистрируемое
право не принадлежит или которое
не является стороной регистрируемой
сделки – например, не подлежит государственной
регистрации договор дарения недвижимости,
подписанный несовершеннолетним в возрасте
до 14 лет, поскольку действия по заключению
данного договора и его государственной
регистрации могут совершать только его
родители, усыновители или опекуны.
3. Если
документы, представленные на
государственную регистрацию прав,
по форме или содержанию не
соответствуют требованиям действующего
законодательства – например, если
в договоре купли-продажи недвижимости
не содержится условие о цене, являющееся
для данного вида договора существенными.
4. Если
акт государственного органа
или акт органа местного самоуправления
о предоставлении прав на недвижимое
имущество, признан недействительным
с момента его издания в
соответствии с законодательством, действовавшим
в месте его издания на момент издания.
5. Если
лицо, выдавшее правоустанавливающий
документ, не уполномочено распоряжаться
правом на данный объект недвижимости
– например, если государственное
унитарное предприятие заключает
договор продажи какого-либо объекта недвижимости
без согласие собственника.
6. Если
лицо, которое имеет права, ограниченные
определенными условиями, составило
документ без указания этих
условий – например, если лицо,
заключившее договор купли-продажи
жилья, не указало список лиц, сохраняющих
права на пользование данным жилым помещением.
7. Если
правоустанавливающий документ
об объекте недвижимого имущества
свидетельствует об отсутствии
у заявителя прав на данный
объект недвижимого имущества
– например, если лицо, заключившее
договор купли-продажи всего объекта недвижимости,
предоставляет правоустанавливающий
документ (свидетельство о праве на наследство),
в котором указано, что оно имеет право
только на часть этого объекта.
Зубовой Ксении,зи-11