Сегментирование рынка недвижимости

 
Если делать прогнозы на 2013 год, то можно  сказать, что текущий этап развития рынка подходит к своему завершению и дальнейшее его движение будет  более сбалансированным. При наличии  широкого выбора покупатели станут внимательнее подходить к качеству объектов, будут  готовы к длительному поиску и  детальному сравнению альтернативных предложений. Текущий уровень цен  на рынке крайне высок и выступает  серьезной преградой для дальнейшего  роста спроса. В этих условиях очередное  существенное повышение стоимости  жилья может «оттолкнуть» значительную часть покупателей, которые просто откажутся от своих намерений  улучшить жилищные условия. Поэтому  наиболее вероятным сценарием на 2013 год видится стабилизация цен, а по отдельным качественным и  территориальным сегментам, а также  по отдельным проектам – их корретировка в сторону снижения. 

 

 

  

 

Изменение средней цены 1 кв. м квартир  на вторичном рынке жилья

	Цена на фев. 2012, руб.	Цена на фев. 2013, руб.	Изменение за период, %
в среднем по городу	65 250	70 806	+8,5
1-комнатные	73 011	78 362	+7,3
2-комнатные	64 939	70 662	+8,8
3-комнатные	63 027	68 419	+8,6
4 и более комнат	67 207	72 540	+7,9
Центр	85 620	92 572	+8,1
1-й пояс	66 721	72 843	+9,2
2-й пояс	59 024	65 399	+10,8
3-й пояс	54 379	60 910	+12,0
4-й пояс	43 580	52 914	+21,4

Изменение средней цены 1 кв. м квартир  на первичном рынке жилья

	Цена на фев. 2012, руб.	Цена на фев. 2013, руб.	Изменение за период, %
в среднем по городу	54 700	57 900	+6
1-комнатные	59 100	61 700	+4
2-комнатные	54 200	58 100	+7
3-комнатные	51 600	54 200	+5
1-й пояс	57 700	64 700	+12
2-й пояс	52 400	55 600	+6
3-й пояс	44 500	51 400	+15

 

По итогам первого месяца 2013 года вторичный рынок жилья  показал положительную динамику основных показателей, констатируют участники  рынка. Так объем предложения  за четыре недели увеличился на 4%, а  стоимость жилья выросла на 0,5 %, превысив планку в 70 тыс. рублей за кв. метр. При этом наиболее значительно  цены выросли на многокомнатные квартиры. Между тем, ожидания россиян в отношении цен на недвижимость не отличаются оптимизмом. Так, почти 70% граждан в ближайшие три месяца прогнозируют их рост.

По данным аналитиков Уральской  палаты недвижимости, цены на вторичное  жилье в Екатеринбурге демонстрируют  положительную динамику. За четыре недели стоимость жилья в городе поднялась на 0,5 %. По данным УПН, на сегодня  средняя цена предложения одного квадратного метра общей площади  квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке в Екатеринбурге, составила 70,4 тыс. рублей.

Корректировки цен в отдельных  территориальных сегментах за последние  четыре недели существенно различались. «Очень высокую динамику продемонстрировал  Центр. Стоимость квартир здесь  поднялась на 2,7 %. Сейчас в самом  дорогом районе города квадратный метр жилья предлагается в среднем  по 92,8 тыс. рублей», – констатируют аналитики. По их данным, столь же динамично  дорожали квартиры в наиболее отдаленных районах четвертого пояса. Средняя цена квадратного метра здесь поднялась на 2,5 % и составила 52,1 тыс. рублей. Во втором поясе рост цен на жилье тоже был существенным. Средний показатель поднялся на 1,5 %. Стоимость квадратного метра в таких районах теперь составляет 64,7 тыс. рублей. «На остальных территориях квартиры дорожали не столь быстро. В первом и третьем поясах динамика не превысила 0,5 %. За квадратный метр в этих районах продавцы теперь просят 72,3 тыс. и 60,2 тыс. рублей соответственно», – отмечают аналитики УПН.

Что касается сегментов объектов различных  размеров, то здесь динамика различалась  не столь существенно. «Наибольшей  корректировке подверглись цены на многокомнатные (с четырьмя и  более комнатами) квартиры. Их стоимость  поднялась на 1,5 %. Квадратный метр в  таких объектах теперь обойдется  покупателю в среднем в 71,8 тыс. рублей», – отмечают эксперты из УПН. В то же время «однушки», «двушки» и «трешки» стали дороже на 0,5-0,7 %. Средние цены в этих сегментах в конце января фиксировались на отметках 78,3 тыс. рублей за кв. метр для однокомнатных квартир, 70,3 тыс. рублей за кв. метр – для двухкомнатных, 68,1 тыс. рублей за кв. метр – для трехкомнатных квартир.

Изменения в сегментах квартир  различного типа также не отличались единообразием. Так, стоимость квартир  улучшенной планировки за месяц выросла  на 1,4 %. Цены на них поднялись до 68,4 тыс. рублей за кв. метр. Близкий по темпам роста показатель у «брежневок» – они стали дороже на 1,2 %, что составило 66,8 тыс. рублей за кв. метр. Цена квадратного метра в «пентагонах» с начала года выросла на 0,9 %. Средний показатель в этом сегменте – 66,8 тыс. рублей за кв. метр. «Полнометражки» продемонстрировали рост в пределах 0,6 %. Стоимость квадратного метра в них составила 61,8 тыс. рублей. Меньше всего в этом году изменились цены на «хрущевки» и «спецпроекты». Динамика в этих сегментах не превысила 0,3 %. Средние цены составили 67 тыс. и 78,4 тыс. рублей за кв. метр соответственно.

Несмотря на то, что цены на жилье  в городе изменяются плавно, ожидания россиян в отношении цен на недвижимость не отличаются оптимизмом. Так, по данным Национального агентства  финансовых исследований (НАФИ), почти 70% опрошенных в ближайшие три  месяца прогнозируют их рост. Об этом свидетельствуют  результаты всероссийских опросов. Чуть более трети россиян прогнозируют значительный рост, еще столько же – незначительный. Среди тех, кто  ожидает значительного роста  цен, наблюдается больше москвичей  и питерцев, а среди сторонников  умеренного роста – жителей крупных  городов с численностью более 500 тыс. жителей.

По данным исследования НАФИ, каждый пятый опрошенный, как и год назад, считает, что цены на недвижимость не изменятся. А вот снижения цен россияне совсем не ожидают. Уровень неопределенности в ответах на вопрос о предполагаемой динамике цен не изменился (12% затруднившихся ответить в январе 2013 года против 14% – в январе 2012 года).

Рынок купли-продажи  садовых участков. Апрель 2012. 

Повышенный  интерес к недвижимости, наблюдаемый  в последние два года, затронул и рынок купли-продажи садовых  участков. Участки в садовых кооперативах и товариществах, расположенные  вблизи населенных пунктов, стоят в 2-3 раза дешевле аналогичных земельных  участков под ИЖС. Правда если заходит  речь о сносе садов, то фактор дешевизны  земли играет не в пользу их владельцев.

Тем не менее, благодаря ценовой доступности  садовые участки характеризуются  неплохой ликвидностью. Так по данным аналитического отдела КБ Ярмарка, сроки  экспозиции садов на четверть короче сроков экспозиции земельных участков под ИЖС. На сроки продажи садовых  участков очень влияет сезонность. Зимой сроки экспозиции растут, объем  предложения снижается. Пик предложения  и максимальная ликвидность садов  отмечается в весенне-летний период.

Динамика количественного объема предложения и среднего срока  экспозиции садовой недвижимости

За  два года цены на садовые участки  выросли на 10%. К апрелю 2012 года средняя  стоимость квадратного метра  жилых строений составила 22 тыс.руб. (с учетом платы за землю), земля в садах подорожала до 64 тыс.руб./сот.

Динамика средних цен на садовые  участки с учетом наличия/отсутствия жилых строений

Садовые участки отличаются небольшими размерами  – 6-8 соток земли и домик площадью 35-45 кв.м. Квадратный метр в садовых домиков площадью от 20 до 25 кв.м. почти на 20% дороже среднего уровня, а жилые строения площадью от 60 кв.м. в относительном выражении становятся дешевле на 15%.

Средняя стоимость садовой недвижимости в разбивке по площади жилого строения (по состоянию на апр.2012), руб./кв.м.

Средняя стоимость квадратного метра  жилых строений рассчитывалась вместе с землей. При продаже садовых  участков без жилых строений зависимость  цены от размеров становится еще более  заметной. Одна сотки земли садовых участков площадью до 5 соток стоит почти в два раза дороже сотки земли в садах площадью от 10 соток.

Средняя стоимость садовой недвижимости в разбивке по площади земельного участка (по состоянию на апр.2012), руб./сот.

Как отмечают аналитики КБ Ярмарка, жилые  строения встречаются на двух из трех садовых участков. Каждый четвертый  садовый участок продается с  капитальным жилым домом. В среднем, наличие капитального жилого дома увеличивает  цену садового участка в 2-3 раза, летнего  домика – на треть. Дополнительные постройки, такие как баня и капитальный  гараж добавляют еще по 150-250 тысяч  к цене сада.

Рост  цен на садовые участки без  жилых строений и сады с летними  домиками происходит в рамках среднерыночных значений. С 2010 года по настоящее время  их стоимость поднялась на 10%. Сады с капитальными жилыми домами подорожали чуть больше – на 12%.

Динамика цен на садовую недвижимость в разбивке по капитальности жилых  строений

Несмотря  на более высокую цену, наличие  жилых строений на садовом участке  ощутимо увеличивает его привлекательность  для покупателей. Садовые участки, оборудованные летним или капитальным  жилым домом, продаются на 5-6 недель быстрее, чем участки без жилых  построек.

Динамика средних сроков экспозиции садовой недвижимости в разбивке по капитальности жилых строений

Среди садовых участков Свердловской области, предлагаемых на продажу в базе данных Уральской палаты недвижимости, около 58% расположены в 10-ти километровом радиусе Екатеринбурга. Чуть меньше трети удалены на 11-30 км от Екатеринбурга. И только каждый десятый продаваемый садовый участок находится дальше 30 км от Екатеринбурга.

Структура предложений продажи  садовых участков в зависимости  от удаленности от Екатеринбурга

Покупатели  садовых участков, удаленных более  чем на 30 км от Екатеринбурга, чаще всего  предпочитают участки с капитальными домами, тогда как сады без жилых  строений в этой зоне продаются на 2 месяца дольше. При продаже сада с летним домиком дольше прочих стоят  на рынке сады в десятикилометровом радиусе Екатеринбурга. В зоне от 11 до 30 км равным успехом пользуются как сады с капитальными, так и  с летними домами. Что касается садовых участков без жилых строений, то выше шанс продажи у садов, расположенных  в пределах 10-ти км от Екатеринбурга.

Цены  на землю в садах, удаленных более  чем на 30 км от Екатеринбурга, отличаются стабильностью, колеблясь у отметки 34-35 тыс.руб./сот. Садовые участки, находящиеся в радиусе 30 км от столицы Урала, за два года подорожали на 10%. В середине апреля 2012 года одна сотка земли садовых участков в 10-ти километровом радиусе Екатеринбурга стоила 79 тыс.руб., а на удалении от 11 до 30 км от Екатеринбурга – 55,5 тыс.руб. 

Динамика среднего уровня цен на садовые участки в зависимости  от удаленности от Екатеринбурга, руб./сот.

Более половины от общего количества предлагаемых на продажу садовых участков (согласно базе данных УПН) расположено в черте  Екатеринбурга. Садовые участки  в Екатеринбурге вместе с Верхней  Пышмой, Березовским и Большим  Истоком занимают 2/3 от общего объема предложения.

Структура предложений продажи  садовой недвижимости в зависимости  от направления/тракта

Самая дорогая земля в садовых участках, расположенных по Чусовскому тракту. К настоящему времени их средняя стоимость превысила отметку 86 тыс.руб./сот. Следом идут садовые участки, находящиеся вдоль Старопышинского тракта, близ Березовского (84 тыс.руб./сот.). Минимальные цены на земли в садах по Режевскому и Полевскому трактам (40-42 тыс.руб./сот.).

В зависимости от удаленности, транспортной доступности и окружающей инфраструктуры все направления можно разделить  на первый и второй ценовые сегменты. Средняя удаленность садовых  участков первого ценового сегмента составляет 0-15 км, второго сегмента - 30-45 км. Среди садовых участков первой ценовой категории дальше всех находятся  участки по Челябинскому тракту. Во втором ценовом сегменте дальше остальных  расположены садовые участки  по Режевскому тракту.

Средняя стоимость садовых участков в зависимости от направления/тракта (по состоянию на апр.2012)

 

 

В 2010 году минимальные сроки экспозиции наблюдались среди садовых участков первого ценового уровня, затем средние  сроки экспозиции в двух секторах садовой недвижимости сравнялись, а  за последний год минимальные  сроки экспозиции закрепились за недорогими направлениями.

За  два года сотка садовой земли  по дорогим направлениям подорожала на 7%, тогда как земля по доступным  направлениям поднялась в цене на 10%. В абсолютном выражении цены садовых  участков первого ценового сектора  выросли за тот же период на 13%, второго  – на 17%. Средний уровень цен  в первом ценовом сегменте по состоянию  на апрель 2012 года составил 870 тыс.руб., во втором ценовом сегменте средняя цена садового участка достигла 595 тыс.руб.