Оценка стоимости предприятия и его активов

— отмена налоговых льгот повлечет снижение стоимости предприятия;

— функционирующее  предприятие дороже только что построенного.

• Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции.

     Если  в каком-то районе деловая конкуренция  сильна, то строительство еще одного магазина или офисного здания может  оказаться убыточным. Если отрасль, в которой действует предприятие, приносит избыточную прибыль, то она  привлекает капиталы, так как в  нее пытаются проникнуть и другие предприниматели. Это увеличит предложение  в будущем и снизит норму прибыли. Отсюда следует, что при оценке стоимости  предприятий необходимо учитывать  степень конкурентной борьбы в данной отрасли в настоящее время  и в будущем.

     Если  ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих  прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора  риска, что опять же снизит текущую  стоимость будущих доходов. При  этом итоговая оценка рыночной стоимости  предприятия не может превышать  текущих цен предложения его  аналогов.

• Принцип спроса и предложения основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости. Стабильное соотношение — стабильные цены. Если на рынке предлагается мало прибыльных предприятий (спрос превышает предложение), цена на них будет выше стоимости. На спрос и предложение воздействуют такие факторы, как уровень доходов, изменение численности и вкусов населения, величина налогов, доступность финансовых ресурсов, величина кредитной ставки и др.

     Стоимость будет увеличиваться с возрастанием спроса и падением предложения. Но на рынке предприятий могут быть рыночные искажения (монополизм собственника, контроль государства по продаже  предприятий).

• Принцип соответствия основан на том, что если предприятие соответствует стандартам, предпочитаемым в данное время в конкретной местности, то цена будет приближена к среднерыночным значениям. Учитывается, в какой степени архитектурный стиль, уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка.

     Если  предприятие не характерно для данной местности, т.е. не соответствует требованиям  рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т.д., то цена на него скорее всего будет ниже среднего. Предприятия не должны быть одинаковыми, но должны соответствовать определенным рыночным стандартам, характерным для конкретного времени и места.

     С принципом соответствия связаны:

1) принцип  регрессии, заключающийся в том,  что рыночная цена предприятия,  которое характеризуется излишними  применительно к данным рыночным  условиям улучшениями, может не  отражать его реальной стоимости  и быть ниже реальных затрат  на его формирование; отсутствие  соответствия в окружающем районе, например наличие дешевых бизнесов  по соседству с дорогим способно снизить стоимость последнего;

2) принцип  прогрессии, согласно которому рыночная  цена предприятия зависит от  функционирования соседних объектов (цена склада будет выше за  счет наличия железнодорожной ветки).

• Принцип экономического разделения гласит, что имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта. Возможно следующее разделение прав:

— физическое — разделение прав на пользование  воздушным пространством, поверхностным участком земли и недрами;

— по времени  владения — различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права;

— по видам  имущественных прав — совместная аренда, партнерство, траст, опцион, корпорация;

— по правам кредитора вступить во владение предприятием — закладные, залоги, судебные залоги, участие в капитале.

     Производственное  помещение, например, можно продать  вместе, а можно отдельно от имеющегося оборудования.

• Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на учете возможных способов использования имущества в зависимости от условий рыночной среды. В процессе определения стоимости бизнеса названный принцип применяется для оценки в целях реструктуризации.

     Спрос на рынке, возможности развития бизнеса, местоположение предприятия и другие факторы определяют альтернативные способы использования предприятия. Наряду с экономическим разделением, результатом такого анализа является определение наилучшего направления  использования собственности предприятия. Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта  обеспечивает его самую высокую  текущую стоимость. Сущность принципа ННЭИ представлена на рисунке 1.

     

     Рисунок 1 – Сущность принципа ННЭИ

     Ограничения для варианта ННЭИ:

— максимальная доходность — определяется в результате анализа будущих доходов от альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций;

— финансовая обоснованность — обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающее способность этого проекта  обеспечить доход, достаточный для  возмещения расходов инвесторов и получения  ожидаемого дохода на вложенный капитал;

— физическая (техническая) осуществимость наиболее доходного варианта использования  определяется в результате анализа  транспортной доступности, возможности  подключения к коммунальным удобствам, анализа затрат и сроков реализации проекта, учета качества грунта предназначенного под застройку участка, вероятность  стихийных бедствий;

— соответствие законодательству — соответствие варианта использования экологическим нормативам, правилам пожаробезопасное, строительным ограничениям и т.п.

     При оценке недвижимости принцип ННЭИ является ключевым, на нем базируется решение  о величине стоимости объекта  оценки. Возможна ситуация, когда в  центре большого города торговые помещения  в среднем стоят вдвое дороже жилых. Продавец квартиры на первом этаже с окнами на шумную улицу, которая может быть без особых затрат переоборудована в магазин, может не подозревать о таком способе ее использования и назначить цену продажи, ориентируясь на цены сделок с жилыми помещениями, т.е. недооценить продаваемое имущество. Именно поэтому при оценке недвижимости определение ННЭИ оцениваемого объекта является обязательным.

     Принцип ННЭИ важен и при анализе стоимости  земельного участка. В случае отличия  текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффективного, стоимость пустующего земельного участка  может превышать стоимость имеющихся  на нем улучшений и может быть принято решение об их сносе с  целью использования участка  оптимальным образом. Например, участок  с индивидуальным домом в районе коммерческой застройки желательно отдать под такую застройку.

     Если  текущее использование земельного участка отлично от наилучшего варианта использования, но стоимость имеющихся  на нем зданий и сооружений превышает  его стоимость, то текущее использование  будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при условии  ее наилучшего использования не превысит стоимость имущества при текущем  использовании.

     Результаты  анализа лучшего и наиболее эффективного использования учитываются при определении стоимости имущества, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов.

     При определении стоимости бизнеса  принцип ННЭИ применяется, если оценка проводится в целях инвестирования, реструктуризации, разработки плана  развития.

     Этапы оценки стоимости  предприятия и  его активов

     Процесс оценки бизнеса представляет собой  последовательность этапов, выполняемых  специалистом оценщиком для определения  стоимости предприятия (бизнеса).

     В соответствии с постановлением Правительства  РФ «Об утверждении стандартов оценки» оценка проводится в несколько этапов:

1) заключение  договора об оценке с заказчиком;

2) установление  количественных и качественных характеристик объекта оценки;

3) анализ  рынка, на котором представлен объект оценки;

4) выбор  метода (методов) оценки в рамках  каждого из подходов к оценке  и осуществление необходимых  расчетов;

5) обобщение  результатов, полученных в рамках  каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины  стоимости объекта оценки;

6) составление  и передача заказчику отчета  об оценке.

     Рассмотрим  перечисленные этапы с учетом особенностей оценки бизнеса (рисунок 3).

     

Рисунок 3 - Этапы оценки бизнеса

     На  этапе «Определение объекта» осуществляется постановка задачи:

— объект оценки описывают на основе соответствующих  юридических документов, подтверждающих права на имущество, учитывается  состав имущества, его местоположение, особенности бизнеса;

— устанавливаются  связанные с объектом имущественные  права, отношения собственности;

— определяется дата проведения оценки — календарная  дата, по состоянию на которую следует  выяснить стоимость объекта оценки;

— указывается  цель оценки объекта, которая, как правило, заключается в определении оценочной  стоимости, необходимой заказчику  для принятия им обоснованных решений  относительно инвестирования, переоценки, продажи, взятии кредита под залог и т.д.;

— устанавливается  вид стоимости, который необходимо определить в соответствии с поставленной целью;

— формулируются  ограничивающие условия — заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.

     Стоимость бизнеса и любого другого имущества  меняется со временем, поэтому важным является установление даты оценки. Возможно проведение оценки на уже прошедшую  дату, а вот дата составления отчета об оценке в соответствии с законодательством  должна быть только текущей.

     Фактором, определяющим дату оценки, может быть дата проведения инвентаризации имущества  предприятия, так как именно данные о составе и состоянии имущества, определяемые актом инвентаризации, являются основной информационной базой  для оценки. Учитывается также  дата осмотра объекта оценки экспертом оценщиком.

     Если  к предприятию применена процедура  банкротства, дата оценки может устанавливаться  на момент подачи в арбитражный суд  заявления о признании должника банкротом. Применительно к отдельным  этапам банкротства при определении  состава и размера обязательств должника Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» придает юридическое значение не дате подачи в суд заявления, а моменту принятия судом решения или определения о введении соответствующей процедуры. Например, при проведении процедуры внешнего управления мораторий на удовлетворение требований кредиторов распространяется на обязательства, сроки исполнения которых наступили до введения внешнего управления, введении конкурсного производства срок исполнения всех обязательств должника, а также отстроченных обязательных платежей считается вступившим в силу с момента принятия судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

     На  этапе «Заключение договора об оценке» проводится предварительный осмотр объекта; определяются необходимые и достаточные данные для оценки предприятия, устанавливаются источники из получения; подбирается персонал, специализирующийся на оценке заданного класса объектов; проводится осмотр объекта; составляется план выполнения работ по оценке и заключается договор между оценщиком и заказчиком в письменной форме.