Маркетинг бизнес-центра

 

 

 

4	Класс D	Назначение	Нежилые помещения в административно-офисных  зданиях, научно-исследовательских институтах, приспособленные под офисы
			Возраст здания	Более 10 лет
			Расположение	Требования не предъявляются
			Конструктивные решения
			Планировочные решения
			Архитектура и отделка	Более или менее качественный ремонт
			Инженерия	Устаревшие инженерные коммуникации
			Инфраструктура и сервис	Требования не предъявляются
			Паркинг
			Управление зданием	Отсутствие   специализированных   служб   эксплуатации   и жизнеобеспечения
5	Класс Е	Назначение	Нежилые   помещения   в   жилых   и   нежилых   зданиях, приспособленные для размещения офисов (первые этажи и подвалы жилых домов, бывш. детские сады и т.д.)
			Возраст здания	Требования не предъявляются
			Расположение
			Конструктивные решения
			Планировочные решения
			Архитектура и отделка	Более или менее качественная отделка, ремонт
			Инженерия	Устаревшие инженерные коммуникации
			Инфраструктура и сервис	Требования не предъявляются
			Паркинг
			Управление зданием
6	Класс F	Назначение	То же, что класс Е, но не приспособленные  под офисы и не отремонтированные (неотделанные)
			Возраст здания	То же, что класс Е
			Расположение
			Конструктивные решения
			Планировочные решения
			Архитектура и отделка	Требуется реконструкция и ремонт (отделка)
			Инженерия	То же, что класс Е
			Инфраструктура и сервис
			Паркинг
			Управление зданием

 

 

Описание вариантов  классификации для офисной недвижимости

Класс А - помещения в новых офисных комплексах с первоклассным расположением, оптимальными планировочными решениями, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения. Как правило, это здания бизнес-центров, т.е. они имеют развернутую инфраструктуру централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха, содержатся в безупречном состоянии, имеют собственные службы безопасности, управления и обслуживания, охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв. м офисных помещений. Внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора.

Основными арендаторами офисов в бизнес-центрах  являются западные компании, а также крупные российские фирмы, ведущие бизнес с зарубежными партнерами.

Дополнительно офисы класса А иногда расчленяют на классы А1, А2 и А3.

Класс А1: Здание должно отвечать требованиям международных инвесторов; новое строительство; полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры и влажности при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха (как правило, осуществляется при помощи четырехтрубных фэнкойлов); возможность установки фальшполов и подвесных потолков; высота от пола до пола следующего этажа не менее 3,6 м (не менее 2,7 м от фальшпола до подвесного потолка в законченном состоянии); эффективная планировка этажа -рациональная эффективная сетка колонн (расстояние между колоннами не менее 6 м), рациональное соотношение между колоннами и окнами; достаточное количество машино-мест на подземной автостоянке; современные системы безопасности здания; хорошее инженерное обеспечение; UPS (источник бесперебойного питания); управление зданием, отвечающее международным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием.

Класс А2: Вновь построенное или полностью реконструированное здание; полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха; парковка, обеспечивающая достаточное количество мест; современные системы безопасности здания; достаточное инженерное обеспечение; UPS (источник бесперебойного питания); возможность установки фальшполов и подвесных потолков; управление зданием, отвечающее международным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием. Очень близко к классу А1, но уступает ему по нескольким незначительным параметрам.

Класс А3: Вновь построенное или полностью реконструированное в начале или середине 90-х годов; часто имеют двухтрубную систему вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха, или систему предварительного охлаждения приточного воздуха (comfort cooling); может иметь некоторые проблемы с эффективностью поэтажного плана (например, капитальные стены); может иметь менее опытного арендодателя и/или службу эксплуатации. Близко к классу А2, но уступает ему по нескольким незначительным параметрам.

Класс В - помещения данного класса обладают практическими теми же характеристиками, что и офисы класса А, однако не являются столь престижными, и спектр предлагаемых ими услуг не столь широк. В условиях западных столиц это, как правило, офисы класса А после 5-7 лет эксплуатации.

Класс С - офисы, по характеристикам здания соответствующие классам А или В, но с недостатками в расположении и оборудовании.

Для более подробного изучения офисы  класса С удобно расчленить на С1 и  С2.

Класс С1: Реконструированное здание; система предварительного охлаждения приточного воздуха (comfort cooling) или сплит-системы кондиционирования воздуха; возможность установки подвесных потолков; достаточно эффективные поэтажные планы; косметический ремонт, соответствующий западным стандартам; круглосуточная охрана; хорошая служба эксплуатации; опытный арендодатель.

Класс С2: Реконструированное здание или качественный ремонт здания класса D; принудительная вентиляция; управление зданием на минимальном уровне.

Класс D - офисные помещения в зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения.

Класс (тип) Е - офисные помещения в зданиях, не приспособленных для размещения офисов, проведена их реконструкция.

Ввиду многочисленности объектов класса Е их можно расчленить на два класса, введя новый критерий – наличие отдельного входа.

Класс Е1 – помещения (здания), имеющие отдельный вход (с улицы или со двора).

Класс Е2 – помещения, не имеющие отдельного входа (вход из общего подъезда).

Класс F – помещения свободного назначения и офисные в нижних этажах вновь построенных зданий (без отделки и оборудования) либо в полуподвальных или подвальных помещениях жилых и нежилых зданий, подлежащие ремонту и реконструкции.

Класс F также может быть разбит на два класса (F1 и F2) по признаку наличия отдельного входа.

2.2. Сегментация выделенного рынка  и проектирование моделей поведения ключевых участников рынка  .

Важнейшим этапом в исследовании рынка  коммерческой недвижимости, который  позволяет перейти от общих характеристик  к анализу ситуации по отношению  к конкретному объекту или  их группе, является сегментация рынка.

 Сегментация представляет собой выделение групп потребителей недвижимости, объединенных общими требованиями к физическим и экономическим характеристикам объекта. Это позволяет сосредоточить основное внимание на той информации, которая имеет наибольшее значение при выборе варианта решения.

 Особое место на рынке занимает сектор коммерческой недвижимости. К нему относятся: офисные помещения, дома отдыха, бизнес- центры, торговые центры, рестораны, кафе, пункты сервиса.

 Месторасположение играет большую роль в ценообразовании. С учетом этого, территория города была разделена на зоны.

Классификация зон престижности

Данная классификация разработана  на основе анализа рыночной ситуации, интенсивности спроса, активности строительства, арендных ставок на земельные участки, стоимости недвижимости, традиционных и исторических факторов.

Наглядное представление условных границ, возникших при зонировании  города, отражено на Карте Зонирования

Зона 1. В состав Зоны 1 входят практически все районы исторического центра города. В них входят:

• Район сквера Кирова
• Улицы Ленина и к.Маркса
• начало улиц Байкальской и Советской
• улицы Ст.Разина и Набережной Ангары

Зона 2. В состав Зоны 2 входят все оставшиеся районы, в основном, прилегающие к Центральному району.   

Зона 3. В состав Зоны 3 входят районы, расположенные на периферии города, в оживленных, но удаленных от центра микрорайонов. Популярность этих районов обусловлена их сравнительно легкой транспортной доступностью.

Зона 4. Данная Зона включает в себя все оставшиеся районы Иркутска, расположенные:

• за пределами основных магистралей
• к югу, юго-востоку, северо-востоку или востоку от центра города;
• вдали от оживленных направлений автодвижения.

Неоднородность территории оказывает  различное влияние на рынок коммерческой недвижимости: на рынок торговых и  производственно складских –  в большей степени, на рынок офисных  – в меньшей.

 

Основные  участники

 

Бизнес -Центр "Зеон"

 

 

Место расположения: г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Байкальская, напротив к/т «Баргузин»

Описание: 2 блок-секции (4 и 9 этажей)

Исполнение: монолитный железобетонный каркас, ограждающий  конструкции пенобетон. Облицовка  с внутренней стороны – полистеролбетон. Наружная отделка – навесной фасад с теплоизоляцией Rockwool. Алюминиевые композитные панели Alucobond (Германия). Витражные конструкции – профиль Shueco, 1-камерный стеклопакет. Оконные конструкции – профиль VEKA 5-камерный, 2-камерный стеклопакет.

Сдан  в эксплуатацию.

Отделка помещений: стены – штукатурка; полы – монолитная железобетона плита; окна – двухкамерные, пластиковые. Отделка  помещений общественного пользования  – чистовая.

Инженерные  коммуникации: водоснабжение – горячее; вентиляция – централизованная; отопление  – двухтрубное вертикальное с  нижней разводкой. Пульт охраны, пожарная сигнализация, система оповещения о  пожаре, парковка, земная зона и тротуары.

Продажа 65-67тыс.руб/кв.м.

Аренда  от 500руб/кв.м.

 

Академический, бизнес-центр

Место расположение: Иркутск, ул. Лермонтова, 257

 

 Академгородок  является одним из развитых  микрорайонов г. Иркутска. Уникальность  его состоит в том, что здесь  сосредоточен научный центр города  со своей социальной инфраструктурой  и интеллектуальным потенциалом.  Отсутствие динамичных и больших  транспортных потоков обеспечено  удобной развязкой дорожных магистралей.  Роза ветров этого района способствует  рассеиванию промышленных выбросов  в атмосферу, что определяет экологическую обстановку местности на более высоком уровне.

Именно  здесь располагается современный 10-ти этажный бизнес - центр «Академический». В тоже время приоритетность местонахождения  бизнес - центра «Академический» определяется близостью центра города за счет вновь  введенного Ангарского моста, а также  аэропорта и железнодорожного вокзала.

Бизнес - центр «Академический» в полном объеме соответствует классу В+ по системе, утвержденной Гильдией Управляющих  и Девелоперов коммерческой и  промышленной недвижимости, и располагает  офисами площадью от 40 до 130 кв. м. с высотой потолков от 2,7 до 4 м., а также конференц-залом на 84 посадочных места. Все помещения отделаны современными материалами и обладают повышенной комфортностью. Из окон бизнес - центра «Академический» открывается прекрасный вид на р. Ангара и центр города Иркутска.

В инфраструктуру бизнес - центра входит ресторан «Winkel Klub»  с двумя залами европейской кухни  и двумя залами немецкой кухни. Здание оснащено двумя современными высокоскоростными  лифтами корейской фирмы «Sigma», системой кондиционирования, двумя  независимыми источниками энергоснабжения. Бизнес-центр «Академический» имеет  вместительную и современную  парковку для автотранспорта арендаторов.