Теоретические основы оценки объектов недвижимости

Принцип вклада предполагает анализ, как увеличивается, или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства. Вклад – это сумма прироста стоимости хозяйственного объекта в результате привнесения какого-либо нового фактора, а не фактические затраты на сам этот фактор. Принцип вклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе лучшего и наиболее эффективного использования.

        Принцип прогрессии и регрессии или принцип возрастающих и уменьшающихся доходов гласит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться растущими темпами вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавляемые ресурсы.

        Принцип сбалансированности: любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли. Если к земле приложено слишком мало факторов производства, то она не застроена. Если слишком много – перегружена застройкой. В обоих случаях земля используется неэффективно, и в соответствии с принципом остаточной продуктивности ее стоимость снижается. Все факторы производства должны находиться в надлежащем соотношении друг с другом, чтобы общие доходы от земли были максимальными.

Принцип экономической  величины предусматривает существование  определенного размера земли, необходимого для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении.

Оптимальный масштаб  застройки земли определяется условиями  рыночной конкуренции и потребностями  пользователей. Участок земли с  хорошим местоположением, который, однако, слишком мал или слишком  велик для возможных пользователей, может потерять в цене на рынке. Например, лот на перекрестке дорог может быть идеальным местом для автозаправочной станции. Но если он слишком мал, то возникнут проблемы с доступом, будет ощущаться дефицит площадей для обслуживания и складирования. Если же он слишком велик, то избыточная земля не принесет дополнительной выручки действующей станции. Принцип экономического размера – это тот же принцип сбалансированности, хотя и рассматриваемый в иной плоскости.

Принцип соответствия определяет, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка. Проект, который не соответствует рыночным стандартам, скорее всего, проиграет в финансовом отношении.

Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения.

Недвижимость имеет  стоимость, если она обладает полезностью  для какого-либо пользователя или  группы пользователей. Однако полезность не является единственным фактором, влияющим на стоимость. Недвижимость должна быть также относительно дефицитна. Предложение – это количество объектов недвижимости, доступных на рынке по определенным ценам. В основе спроса лежит желание потенциальных покупателей, обладающих необходимыми источниками финансирования, приобрести недвижимость. Поскольку рынки недвижимости несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходит смена собственника.

Принцип конкуренции. Обострение конкуренции приведет к росту предложения данного вида недвижимости в районе. Если спрос при этом не возрастает, то средний чистый доход от всей недвижимости данного вида будет снижаться. Если конкуренция чрезмерна, прибыли могут опуститься ниже нормальных или в некоторых случаях вообще исчезнут. Когда прибыли на рынке превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых доходов.

Принцип изменения: стоимость  объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени.

Объекты постепенно изнашиваются. Одни предприятия открываются, другие – закрываются. Характер использования земли изменяется под влиянием государства и частного сектора. Колеблются объем де нежной массы и процентные ставки. Экономические условия открывают новые возможности. Международные события влияют на стоимость сырьевых товаров. Новая технология и социальное поведение создают новый спрос на недвижимость. Демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья. Человеческие устремления и вкусы претерпевают изменения. Среда расположения объекта проходит через фазы роста, зрелости, упадка и обновления. Все эти факторы и многие другие могут менять полезность недвижимости в данном месте.

Четвертая группа принципов  оценки (ЛНЭИ) означает, что из возможных  вариантов использования объекта  недвижимости выбирается тот, при котором  наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка  с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту, с последующим прогнозированием данной динамики и таким образом может определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет, и какие строения находятся на нем на дату проведения оценки.

Все вышеперечисленные  принципы оценки тесно взаимосвязаны  и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль. Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости . На них базируются три фундаментальных подхода к оценке  – доходный, сравнительный и затратный.

1.3 Основные подходы к оценке объекта недвижимости

В соответствии с российскими  и международными стандартами, рекомендуется применять следующие три основных подхода: затратный, сравнительный и доходный. В настоящее время не существует обязательности применения всех трех подходов. Оценщик в праве определить те подходы, которые, по его мнению, целесообразны и возможны к применению. Вместе с тем, если оценщик отказался от применения какого-либо из подходов, он обязан в своем отчете обосновать причину отказа.  
Затратный подход: стоимость недвижимости рассчитывается с точки зрения величины затрат на создание этой недвижимости. Федеральный стандарт №1 определяет затратный подход следующим образом – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом его износа и устаревания. Затраты на воспроизводство объекта оценки – это затраты необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затраты на замещение объекта – это затраты необходимые для создания аналогичного объекта по своим потребительским свойствам с использованием материалов и технологий на дату оценки. 
       Стоимость объекта оценки, определяемая на основе затратного подхода, может быть рассчитана либо как стоимость воспроизводства, либо как стоимость замещения. На практике, как правило, в большинстве случаев применяется расчет стоимости воспроизводства. Стоимость замещения применяется крайне редко. Причиной этого является необходимость выделения и обоснования качественных характеристик, совпадающих у объекта оценки с такими же качествами у объекта замещения.  
Сравнительный подход: согласно ФС №1 – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с этими объектами аналога. При этом объектом аналогом для целей оценки признается объект сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим параметрам. Основной базой возможности применения сравнительного подхода является развитость рынка продаж недвижимости. Неразвитость этого рынка отсутствие достоверной информации о ценах сделок с недвижимостью специализированность объекта оценки, наложение каких –либо обременений на объект оценки делает применение сравнительного подхода нецелесообразным, а в отдельных случаях невозможным. Тем немее технология сравнительного подхода предполагает следующие действия:

подбор аналогичных  объектов, по которым проводились  сделки купли-продажи и соответственно имеется информация об этих ценах;

выявление отклонений у  объектов аналога от оцениваемого объекта  недвижимости;

обоснование величин этих отклонений и внесение соответствующих корректировок;

 выведение итоговой  стоимости полученной сравнительным  подходом.

Доходный подход: совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанная на определении и обосновании ожидаемых доходов от объекта оценки в прогнозном периоде, выбранном для обоснования этих доходов. Идея доходного подхода заключается в том, что стоимость объекта оценки приравнивается к стоимости или величине того дохода, которой эта недвижимость может генерировать. Технология доходного подхода следующая:

-устанавливается, выбирается или обосновывается прогнозный период в течении которого будет рассчитываться доход от этой недвижимости;

-рассчитывается доход за прогнозный период, а также затраты сопровождающие этот доход.