Правовое положение земель сельскохозяйственного назначения

 Право землевладения и землепользования граждан

      Гражданами земельные участки сельскохозяйственного назначения могут быть приобретены для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства. При этом граждане могут создавать различные объединения некоммерческого характера (садоводческие, огороднические и иные), имеющие целью создание наиболее благоприятных условий для производства и реализации продукции.

       В интересах общества права граждан на землю могут быть ограничены. Так, граждане лишены права владеть землей на праве постоянного (бессрочного) пользования, приобретать земельные участки в собственность в размере более установленных предельных норм, использовать их способами, противоречащими требованиям законодательства.

        К числу граждан - субъектов права на земельные участки сельскохозяйственного назначения относятся также иностранные граждане и лица без гражданства. Они имеют равные права с гражданами Российской Федерации, за исключением права собственности на землю: они не могут иметь на праве собственности земельные участки сельскохозяйственного назначения. Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц или лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Земли, предоставленные гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства

       В настоящее время в России насчитывается более 260 тыс. крестьянских хозяйств со средним размером сельхозугодий в 43 га на одно хозяйство. При этом более 50% имели площадь землевладений до 20 га.

      Правовое регулирование формирования крестьянских (фермерских) хозяйств как субъектов права на землю осуществляется в соответствии с положениями Федерального закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", а также статьей 81 Земельного кодекса РФ и статьями 23, 257 Гражданского кодекса РФ.

       Крестьянское (фермерское) хозяйство представляет собой объединение граждан, связанных родством или свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном труде.

      Фермерское хозяйство может быть образовано как группой лиц, так и отдельным лицом. Свою деятельность оно осуществляет без образования юридического лица. Помимо граждан РФ права на создание фермерского хозяйства имеют иностранные граждане и лица без гражданства.

      Земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства могут предоставляться или приобретаться на праве собственности или аренды. Иметь земельный участок на праве бессрочного пользования крестьянское (фермерское) хозяйство не может.

       Земельный участок крестьянского (фермерского) хозяйства может формироваться как за счет земельных долей граждан, прекращающих свое участие в общей долевой собственности на землю, так и путем предоставления земель из фонда перераспределения, а также в процессе совершения сделок купли-продажи, дарения, аренды и других сделок. Земельный участок крестьянского (фермерского) хозяйства может находиться и в долевой и в частной собственности его членов.

       Крестьянское (фермерское) хозяйство правомочно совершать все виды гражданско-правовых сделок с землей в соответствии с гражданским и земельным законодательством.

         К обязанностям крестьянского хозяйства как субъекта права на землю относится использование земли в соответствии с целевым назначением, сохранение межевых и специальных знаков, осуществление природоохранных мероприятий, своевременная плата за землю и так далее.

Земли, предоставленные гражданам для ведения личного подсобного хозяйства

       Земельные отношения по поводу ведения личного подсобного хозяйства регулируются как нормами Земельного кодекса РФ, так и нормами Федерального закона "О личном подсобном хозяйстве".

       Личное подсобное хозяйство является особой формой предпринимательской деятельности граждан по производству и переработке сельскохозяйственной продукции и ведется, как правило, членами одной семьи, но может вестись и отдельным гражданином. Право на получение земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства имеют все совершеннолетние и дееспособные граждане, постоянно проживающие в сельской местности.

        Земельные участки для целей ведения личного подсобного хозяйства предоставляются органами местного самоуправления в собственность или в аренду по устанавливаемым ими же нормам. При предоставлении в аренду нормы могут и не устанавливаться. В пределах этих норм участки в собственность предоставляются, как правило, за плату. Земельные участки, полученные гражданами на праве пользования или пожизненного наследуемого владения до вступления в силу Земельного кодекса РФ, сохраняются за ними на этом праве и в том размере, в каком они были предоставлены. При этом граждане могут приватизировать такие участки на безвозмездной основе. Гражданам разрешается увеличивать размеры земельных участков за счет своих земельных долей. В целях компактной застройки населенного пункта часть земельного участка может быть выделена за пределами его границ (полевой участок). Участок, расположенный при доме, считается приусадебным. Полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.

      Законодательство вводит ограничение предельной площади земель, предоставляемых для этих целей на праве собственности и аренды. Такие нормы устанавливаются законом субъектов РФ. При этом превышающая норму часть земельного участка должна быть отчуждена в течение года со дня возникновения прав на этот участок, либо в этот же срок должна быть осуществлена государственная регистрация этих граждан в качестве индивидуальных предпринимателей или фермерского хозяйства.

      Граждане, имеющие на праве собственности земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, могут совершать с ними все предусмотренные законом сделки.

      Правовое положение использования указанных земельных участков определяется нормами, установленными статьями 40, 41, 42 Земельного кодекса РФ. Часть участка может быть занята жилыми и хозяйственными постройками и сооружениями, остальная должна использоваться по целевому назначению (для производства сельскохозяйственной продукции). Основной обязанностью правообладателей этих участков является рациональное и эффективное использование земли с учетом природоохранных требований. Несоблюдение этих обязанностей может послужить основанием для принудительного изъятия земельного участка.

Земли, предоставленные гражданам для садоводства, огородничества и дачного строительства

       Садоводство, огородничество и дачное строительство являются одними из наиболее распространенных видов землевладения и землепользования граждан на землях сельскохозяйственного назначения. Этот вид сельскохозяйственного землепользования достаточно распространен -- в России около 18 млн. садоводов, обрабатывающих по 0,06 га, 10 млн. дачников и несколько миллионов огородников, не возводящих на своих участках зданий и сооружений кроме легких строений для хранения инвентаря. Особенностью этих видов землевладения является то, что подавляющее большинство его субъектов - это граждане, проживающие в городах и поселках городского типа. Эти отношения регулируются Законами "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" и "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества".

       Необходимо отметить, что земельные участки, предоставленные для ведения дачного хозяйства (дачного строительства), по своему целевому назначению не относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения. Это обусловлено тем, что дачный земельный участок - это участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха и только с правом выращивать сельскохозяйственные культуры, которым гражданин может никогда не воспользоваться.

        Нормы предоставления земельных участков для садоводства, огородничества и дачного хозяйства устанавливаются законодательством субъектов РФ с учетом норм, содержащихся в федеральных нормативно-правовых актах. Закон устанавливает и ограничения права граждан на предоставление земельных участков для этих целей. Так, наличие у гражданина садового, огородного или дачного земельного участка является основанием для отказа в предоставлении нового участка, если оно приведет к превышению установленных предельных норм предоставления.

1.3 Особенности правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения

Действующим российским законодательством установлены принципы оборота земель сельскохозяйственного назначения. К таковым относятся:

1) сохранение целевого использования  земельных участков;

2) установление максимального размера  общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;

3) преимущественное право субъекта  Российской Федерации или в  случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;

4) преимущественное право других  участников долевой собственности  на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;

5) установление особенностей предоставления  земельных участков из земель  сельскохозяйственного назначения  иностранным гражданам, иностранным  юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50%.

      При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеют преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. земля сельскохозяйственный правовой оборот

     Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем 90 дней.

       В случае если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажутся от покупки либо не уведомят в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

       В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

        В случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды такого земельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности и удостоверенных должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенных нотариально.

         Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет.

        Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).

       Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.