Права и обязанности арендатора и арендодателя

На арендатора распространяется и ответственность за нарушение земельного законодательства. Договор аренды дополняет и конкретизирует положения законодательства, в частности, точно определяет цель аренды земли. При этом договор не должен противоречить законодательству, в случае разногласий действует норма закона.

По закону и договору арендатор соблюдает следующие обязанности:

- своевременно вносить  плату за пользование земельным  участков (ст. 614 ГК РФ);

- использовать земли в  соответствии с договором (ст. 615 ГК РФ);

- поддерживать земельное  имущество в надлежащем состоянии, нести расходы на поддержание  его в этом состоянии, если  иное не установлено законом  или договором аренды (ст. 616 ГК  РФ).

Если на арендуемом имуществе лежат обременения, связанные с правами третьих лиц на земельный участок (сервитут, право залога), арендатор не вправе прекратить или изменить эти права, но арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц. Неисполнение этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).

По окончании договора аренды арендатор обязан возвратить арендуемые земли. Земельный участок должен быть возвращен в состоянии, не худшем, чем оговорено в договоре. Если же арендатор не прекратил пользоваться участком в срок, установленный договором, и без согласия арендодателя, хотя последний на таком прекращении настаивает, или прекратил использование несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда внесенная плата не покрывает понесенные арендодателем убытки, он вправе претендовать на их возмещение.

Если в ходе осуществления сделки по аренде земельного участка арендодатель объявит себя банкротом, обращение по его долгам на арендуемый земельный участок не допускается, то есть арендатор не обязан нести на себе бремя материальной ответственности за хозяйственные и иные промахи арендодателя.

 Права и обязанности арендодателя земли

     Арендодатель имеет права и исполняет обязанности, отраженные в конкретном договоре. Кроме того, права и обязанности арендодателя, так же как и арендатора, предусмотрены законодательством. Так на основании ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе расторгнуть договор досрочно, если арендатор:

- пользуется земельным  участком с существенным нарушением  условий договора или назначения  земельного участка либо с  неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает  качество земель;

- более двух раз подряд  по истечении установленного  срока не вносит арендную плату.

Досрочное расторжение договора аренды в случае совершения арендатором указанных правонарушений осуществляется на основании решения суда.

ГК РФ не упоминает о праве арендодателя распорядиться арендованным земельным участком, то есть продать, обменять, подарить, заложить его и т.д., но это право принадлежит ему как собственнику имущества и с передачей земли в аренду не прекращается. Единственное, сто следует заметить: права арендатора при переходе права собственности к другому лицу остаются неизменными, что и гарантирует ст. 617 ГК РФ.

На основании закона и договора арендодатель обязан:

- передать арендатору  земельный участок в сроки  и в состоянии, которые соответствуют  условиям договора и назначению  земельного участка. Земельный участок  передается вместе со всеми  принадлежностями, необходимыми для  его использования. В случае, если земельный участок и принадлежности сопровождают определенные документы, последние также должны быть переданы арендатору;

- предупредить арендатора  о правах третьих лиц на  участок;

- передать арендатору  землю в состоянии, соответствующем  условиям договора по площади  угодий и качеству, указанным  в приложении к договору;

- в случае смерти арендатора  до истечения срока аренды  перезаключить договор аренды  с одним из его наследников  при его согласии стать арендатором;

- возмещать по истечении  срока аренды полностью или  частично расходы по освоению  земель и улучшению качества  сельскохозяйственных угодий, понесенные  арендатором.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал о них (ст. 612 ГК РФ). В то же время арендодатель не несет ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, оговоренные при заключении договора или заранее известные арендатору, либо которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора или передачи имущества.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка. Ст. 46 ЗК РФ предусматривает основания прекращения аренды земельного участка. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

- использования земельного  участка не в соответствии  с его целевым назначением  и принадлежностью к той или  иной категории земель;

- использование земельного  участка, приводящее к существенному  снижению плодородия сельскохозяйственных  земель или значительному ухудшению  экологической обстановки;

- не устранения совершенного  умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного  слоя почвы вследствие нарушения  правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами  и иными опасными химическими  веществами при их хранении, использовании  и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

- неиспользования  земельного участка предназначенного  для сельскохозяйственного производства  либо жилищного или иного строительства  в указанных целях в течение  трех лет, если более длительный  срок не установлен федеральным  законом или договором аренды  земельного участка, за исключением  времени, необходимого для освоения  земельного участка, а также времени, в течение которого земельный  участок не мог быть использован  по назначению из-за стихийных  бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

- изъятие  земельного участка для государственных  или муниципальных нужд;

- реквизиции  земельного участка.

Прекращение аренды земельного участка не допускается:

- в период  полевых сельскохозяйственных работ;

- в иных  установленных федеральными законами  случаях.

Закон допускает досрочные основания прекращения арендных отношений:

- взаимное  волеизъявление сторон;

- смерть собственника  и отсутствие правопреемника;

- смерть арендатора  и отсутствие наследника, желающего  воспользоваться преимущественным  правом аренды;

- невыполнение  арендатором обязательств, предусмотренных  договором аренды;

- выкуп земельного  участка для государственных  и общественных нужд.

 

 

 

 

 

Заключение

   Для правильного  применения норм земельного и  гражданского права к отношениям, возникающим по поводу земли, следует изначально дифференцировать  сами фактические отношения: те  из них, которые складываются  по поводу планирования, организации  земельных ресурсов, контроля за ними и т.п. - это сфера действия норм земельного права. Отношения же имущественные, эквивалентно возмездные, в том числе возникающие при обороте земельных участков, являются гражданско-правовыми. Если в первом случае нормы ГК РФ применению не подлежат, то во втором случае они применяются субсидиарно. Однако в силу того, что ряд норм, регулирующих имущественные отношения по поводу земли, размещен в ЗК РФ, эти правила не становятся нормами земельного права (как отрасли права) и должны быть логически инкорпорированы в гражданское право.

Следует разделить предмет регулирования. Собственно земельные отношения, образующие предмет его регулирования (по землеустройству, ведению кадастра, планированию и контролю и т.п.), с гражданским правом связаны опосредовано. Что же касается отношений возмездно-эквивалентных, основанных на действии закона стоимости и координации, то в сфере землепользования следует выдерживать уже провозглашенный п. 3 ст. 3 ЗК РФ принцип - применению подлежат специальные нормы земельного законодательства, а нормы гражданского права применяются субсидиарно.

Земельное законодательство фактически допускает, что ряд вопросов, связанных с оборотом земельных участков, регулируется нормами законодательства субъектов РФ. В этой связи предлагается либо допустить такое регулирование и соответствующим образом изменить п. 1 ст. 3 ГК РФ, либо исключить подобные нормы из ЗК РФ.

Земельный участок делим и часть вторая п. 2 ст. 6 ЗК РФ обоснованно говорит о части участка. Надо учитывать, что понятия земельного участка в земельном и гражданском праве различаются. Так, в земельных отношениях нет участка без собственного кадастрового номера, а, например, для сдачи части земельного участка в аренду присвоение кадастрового номера не обязательно. Но поскольку в аренду не может сдаваться вещь не индивидуализированная, постольку мы должны признать, что и эта часть земельного участка также является вполне самостоятельным объектом гражданских правоотношений.

Действующее законодательство предусматривает (ст. 606 ГК РФ), что имущество может предоставляться как во временное владение и пользование, так и только в пользование.Никакой необходимости такого разграничения не существует. Владельческие полномочия у арендатора имеются и тогда, когда вещь не поступает в его непосредственное обладание. Но главное - суть аренды заключается в предоставлении пользовательского эффекта. Именно поэтому следует заменить описание указанных двух вариантов арендного состояния (в п.1 ст. 606 ГК РФ) ясным указанием на цель договора - вещь предоставляется «для целей пользования». В таком случае удалось бы одновременно исключить и возможные случаи, когда арендатору, не доказавшему факт владения, отказывают в вещно-правовой защите.

Пунктом 2 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление земельных участков в аренду производится в соответствии с гражданским законодательством, но в этом же пункте установлено, что земельные участки в аренду сдаются только собственниками. Налицо противоречие, так как гражданское законодательство дозволяет быть арендаторами и не собственникам (ст. 608 ГК РФ), допускает это и сам ЗК РФ (п. 6 ст. 22 ЗК РФ). Слова «их собственниками» следует просто исключить из текста п. 2 ст. 22 ЗК РФ.

 

 

Задача

Предприятие расположенное в центральной части города, обратилось с заявлением о дополнительном предоставлении земельного участка для расширения   производства. Ему было отказано на том основании, что земельные участки для промышленных нужд в центре города не предоставляются. Правомерны ли действия администрации?

 

Действия администрации правомерны так как в отличии от земель поселений, земли для промышленных нужд располагаются за чертой населенного пункта. В комментарии к статье 87 ЗК РФ прописано ,что Земли специального назначения располагаются за границей земель населенных пунктов. Они используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космической деятельности, обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач. Земли, занятые такими объектами, но расположенные в населенных пунктах, не относятся к категории земель специального назначения. По той же причине нужно уже существующему предприятию также запретить заниматься промышленностью. Согласно действующему законодательству под нужды промышленности государство выделяет специально отведенную территорию, имеющую соответствующий разрешенный вид использования- для промышленных целей.

 

 

 

 

Список использованной литературы.

1. Конституция Российской  Федерации. Принята всенародным  голосованием 12.12.1993 (ред. от 30.12.2008) // Российская  газета N7 от 21.01.2009.

2. Гражданский Кодекс РФ: Кодекс Российской Федерации  от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 07.02.2011) // Информационно-правовая система  «Консультант Плюс».

3. Земельный Кодекс РФ: Кодекс Российской Федерации  от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ (ред. от 05.04.2011) // Информационно-правовая система  «Консультант Плюс».

4. Валиев Д.С. Определение  стоимости права аренды и размера  арендной платы за пользование  земельными участками / Д.С. Валиев // Землеустройство, кадастр и мониторинг. - 2010. - № 7. С. 66-72.

5. Долгорова А.Г. История аренды земельных участков в России и за рубежом / А.Г. Долгорова // История государства и права. - 2010. - № 11. С. 37-39.

6. Евсегнеев В.А. Законодательство об аренде земли / В.А. Евсегнеев // Законодательство и экономика. - 2009. - № 7. С. 74-79.

7. Короткова О.И. Аренда  земельных участков как средство  реализации права собственности / О.И. Короткова // Современное право. - 2007. - № 12. С. 12-15.

8. Кузнецова О.В. Предоставление  в аренду земельных участков  лесного фонда / О. В. Кузнецова // Право  и экономика. - 2008. - № 12. С. 94-97.

9. Макаров А.Н. Арендные  отношения и реализация земельной  собственности / А.Н. Макаров // Землеустройство, кадастр и мониторинг. - 2008. - № 5. С. 82-91.