Основания возникновения и прекращения права на земельные участки

Если земельный участок является федеральной собственностью им распоряжается федеральный орган управления(Федеральное агентство по управлению государственным имуществом), за исключением случаев предусмотрено действующим законодательством. Если земельный участок является собственностью субъектов федерации, то им распоряжается орган управления субъекта федерации, это говорит нам статья 10 ЗК РФ.

Земельный участок находящиеся в муниципальной собственности, то им распоряжается орган МСУ, это говорит статья 11 ЗК РФ.

Гражданам и юридическим лицам предоставляется земельный участок на которой государственная собственность не разграничена.

В соответствии с ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса» такими земельными участками распоряжается орган МСУ районов и городских округов, за исключением случаев предусмотренных действующим законодательством.

В ЗК РФ содержится несколько статей устанавливающий порядок предоставления земельного участка в зависимости от цели его использования. В статье 30-32 ЗК РФ определяется порядок предоставления земельного участка для строительства. В статье 30.1, 30.2 ЗК РФ определяется процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства. Статья 34 ЗК РФ определяет порядок предоставления земельного участка для целей не связанных для строительства  Статья 36 определяет порядок приобретения прав на земельные участки на которых размещаются здания, строения и сооружения.

Предоставления земельного участка для строительства:

Согласно ст. 30 ЗК РФ земельный участок для строительства предоставляется либо с проведением предварительного согласования либо без его проведения.

В п.5 мт.30 ЗК РФ устанавливается порядок предоставления земельного участка с проведением предварительного согласования:

- выбор земельного участка и  принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

- выполнение кадастровых работ  и осуществление кадастрового  учета земельного участка;

- заключение соответствующего  договора, регистрация права на земельный участок.

Порядок выбора земельного участка установлен в ст.31 ЗК РФ, в соответствии с которым лица заинтересованные в приобретении прав на земельные участки в соответствии с заявлением обращаются в орган МСУ, независимо от того какой орган управления вправе распоряжаться данным земельным участком. Выбор земельного участка осуществляется на основании картографической документации с учетом требований Земельного, Экологического и Градостроительного законодательства.

На орган МСУ возлагается обязанность поместить в СМИ информацию о предоставлении земельного участка, для того чтобы граждане и их общественные объединения могли реализовывать свое право участия в решении вопроса связанные с использованием земель.

Результатом выбора земельного участка должен явиться акт выбора земельного участка. Акт выбора утверждается органом управления который вправе распоряжаться данным земельным участком, и принимает решения о предварительном согласовании места размещения объекта. Акт выбора земельного участка действителен в течении 3 лет и является основанием для последнего решения о предоставлении земельного участка.

После того как осуществлен выбор земельного участка необходимо его формирование, для этого кадастровый инженер должен будет выполнить кадастровые работы, т.е. подготовить документы для постановки земельного участка на кадастровый учёт.

В п.11 ст. 30 ЗК РФ перечислены случаи когда не требуется проведения предварительного согласования места размещения объекта., так же ЗК был дополнен новыми нормами в которых названы случаи когда не требуется проведения предварительного согласования (ст.30 п.2.1, 2.3, ст.30.1, 30.2).

В п.4 ст.30 ЗК определяется формирование земельного участка, в его содержание включено выполнение кадастровых работ  и постановка земельного участка на кадастровый учёт. Формирование земельного участка включает так же определение технических условий, подключение объекта к сетям инженерно-технического обеспечения. На этом этапе решается вопрос о том как будет предоставляться земельный участок с проведением торгов или без их проведения.

Земельные участки в собственность могут передаваться и без проведения торгов. Не требуется проведение торгов при предоставлении земельного участка по договору о развитии застроенной территории.

В аренду земельные участки могут предоставляться так же без проведения торгов, но при соблюдении следующих условий:

- заблаговременная публикация  в СМИ о предоставлении земельного  участка и наличии только одной  заявки;

- требуется предоставление торгов  при предъявлении земельного  участка в аренду для пользования  недрами, а так же для размещения автомобильных дорог имеющих федеральное значение (п.2.2, 2.3 ст.30 ЗК).

Порядок организации и проведения торгов установлено в правилах.1

В соответствии с этими правилами продавец земельного участка (орган управления наделённый полномочиями по распоряжению земельного участка) принимает решение выставить на торги земельный участок или права заключенные договором аренды такого земельного участка; определяет начальную стоимость земельного участка и иные существенные условия  договора купли – продажи либо аренды земельного участка.

Организатор торгов определяет дату и место их проведения, принимает заявки, определяет участников торгов, ведет протоколы принятых заявок и проведение торгов. 1

Для участи я в торгах необходимо предоставить:

-заявку,

-документ о внесении задатка,

-документ удостоверяющий личность  гражданина либо определенный  статус юридического лица.

В участии в торгах может быть отказано:

-не предоставление всех вышеперечисленных  документов,

-не поступление задатка,

-лицам не имеющим права участвовать в торгах.

Перечень этих случаев является исчерпывающим и по иным основаниям не может быть отказано в торгах. В тех случаях когда приняло участие менее 2 участников, либо после троекратного объявления ни один из участников не изъявил желание приобрести земельный участок, то торга считаются не состоявшимися.

Организация торгов вправе принять решение о повторном проведении торгов, могут быть изменены существенные условия договора.

Общими правилами ЗК РФ установлено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на Земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Особые нормы предусмотрены действующим земельным законодательством в отношении условий приобретения земельных участков из государственной или муниципальной собственности, с расположенной на них недвижимостью, на которую приобретатель земельного участка обладает теми или иными установленными правами. Эти нормы несколько отличаются от общих норм по приобретению прав на земельный участок при приобретении строений и сооружений, на нем расположенных.

Основания бесплатного приобретения земель из государственной или муниципальной собственности могут быть предусмотрены только федеральными законами или законами субъектов РФ. Таким образом, с момента вступления в силу ЗК РФ основания для бесплатного приобретения земель из государственной собственности гражданами или юридическим лицами, предусмотренные Указами Президента РФ, теряют силу

Особое значение для реализации отношений по поводу приобретения земельных участков из государственных земель сельскохозяйственного назначения имеет ст. 8 указанного Федерального закона, согласно которой до введения в действие федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица могут владеть и пользоваться земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве их аренды; приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

Порядок и условия приобретения прав на земельный участок напрямую зависит как от количества лиц, обладающих правами на расположенную на земельном участке недвижимость, так и от их правового статуса, а также от того, на основании какого права (права собственности, хозяйственного ведения и др.) данные субъекты владеют недвижимостью.

 

 

Глава 2. Основания прекращение прав на землю

Согласно ч. 1 ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом, п. 3 указанной статьи установлено, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда, принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только после предварительного равноценного возмещения. С учетом данных норм в п. 1 ст. 1 ГК РФ провозглашается принцип неприкосновенности собственности. Реализуется данный принцип в ст. 44 ЗК РФ и ст. 235 ГК РФ, устанавливающих исчерпывающий перечень оснований прекращения права собственности на земельные участки.

Законодатель гарантирует стабильность и защиту не только права собственности, иные права на земельные участки: право пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды, безвозмездного срочного пользования также могут быть прекращены только по основаниям предусмотренным действующим законодательством, перечисленным в ст. 44 – 47 ЗК РФ.

Как отмечает О.И. Крассов, законодательное закрепление этих оснований, с одной стороны, является гарантией обеспечения стабильности реализации указанных прав, а с другой стороны, возможностью прекращения прав в целях обеспечения публичных интересов, в тех случаях когда участок необходим для государственных или муниципальных нужд либо правообладатель не выполняет требований земельного законодательства.1

В отличие от оснований возникновения прав на земельные участки основания прекращения прав перечислены в ЗК РФ. Законодатель различает их в зависимости от вида права на земельный участок. Основания прекращения права собственности перечислены в ст. 44 ЗК РФ, права пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования в ст. 45, права аренды – ст. 46, право безвозмездного срочного пользования – ст. 47. Сравнительный анализ этих статей позволяет установить, что в некоторых случаях основания прекращения прав на земельные участки, используемые на различных правах, являются одинаковыми. Так все перечисленные выше права могут быть прекращены в тех случаях, когда участки необходимы для государственных или муниципальных нужд либо в случае нарушения требований земельного законодательства. Но в то же время есть и различия, например, только право собственности на земельные участки может быть прекращено в случае его отчуждения при совершении сделки. Таким образом, классифицируя основания прекращения прав можно использовать такой критерий как вид права на земельный участок.

 

2.1 Прекращение права  на земельный участок при совершении земельного правонарушения

   Правонарушение совершение  которых может привлечь прекращение  права на земельные участки определены в ст. 45 и 46 ЗК РФ и в ст. 284 и 285 ГК РФ. 1

В частности это использование земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования. Использование земельного участка способствует влекущими существенное снижение плодородия земель, либо значительное ухудшение экологической обстановки.

   Права на земельный участок  может быть прекращен в случае  их неиспользования в течении 3 и более лет.

В ст.53 ЗК РФ установлена процедура прекращения прав на земельные участки в тех случаях когда они используются на правах пожизненного владения и постоянного бессрочного пользования.

Право на земельный участок может быть прекращен только на основании судебного решения после привлечения к административной ответственности и вынесение предписания об устранении правонарушений с указанием сроков для этого. Если в установленные сроки правонарушение не будет прекращено, то орган управления осуществляющий государственный земельный надзор обращается в суд с требованием о прекращении права на земельный участок.

   Порядок прекращения права  собственности на земельный участок  определен в ст. 286 ГК РФ, в которой  сделана отсылка к земельному  законодательству определяющему  орган управления принимать решение  о прекращении права, а так  же уведомление о том что  право на земельный участок может быть прекращено. Земельным законодательством данные отношения не урегулированы в связи с чем не представляют возможным прекращение права собственности на земельный участок в тех случаях когда были выявлены земельные правонарушения.

   Исключение составляют земли  сельскохозяйственного назначения, право на которые может быть  прекращено в порядке предусмотренной  ст.6 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения».1

 

2.2 Условия и порядок  отказа лица от права на  земельный участок

 

В экономических отношениях встречаются ситуации, когда в силу тех или иных обстоятельств конкретный объект гражданского оборота перестает иметь какую-либо ценность для его собственника и он отказывается от права собственности на него. В этом плане земельные участки как объекты рыночных отношений не исключение. В связи с этим Земельный кодекс РФ предусматривает в качестве одного из оснований прекращения права на землю отказ от права на земельный участок. Условия и порядок отказа определены ст. 53 ЗК РФ. Юридически он оформляется заявлением об отказе от права на земельный участок.