Методы оценки земли

Недостатки  метода изъятия:

• Он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает;
• В условиях высокой инфляции сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений.

2. Метод определения затрат на освоение применяется при оценке незастроенных массивов земли и позволяет определить общую стоимость земли при условии ее разделения на отдельные земельные участки, которые затем будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение, предпринимательская прибыль, и таким образом определяется стоимость неосвоенной земли.

Метод определения  затрат на освоение применяется, если наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива  на отдельные участки. Разбивка большого земельного массива на отдельные  участки – широко распространенная практика, поскольку способствует более  эффективному использованию земли. Проблема определения стоимости  земли, предназначенной для разделения, является актуальной для любого растущего  городка или поселка и применяется  при массовой жилой или дачной застройке.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

              Глава 3. Совершенствование механизмов оценки земли и системы земельного кадастра.

Государственная кадастровая оценка земель позволяет обоснованно рассчитать ставки земельного налога, арендную плату, величину ипотечного кредита. С использованием кадастровой стоимости земельных  участков можно разработать механизм выкупа земельных долей у собственника при реализации закона об обороте  сельскохозяйственных земель. Сегодня  в Российской Федерации сложились  экономически обусловленные предпосылки  для проведения качественно иной политики в области оценки земли  и связанных с ней вопросов. Такая ситуация обусловлена следующими основными моментами. Земельный  налог (и в значительной степени  арендная плата за землю) в настоящее  время взимался по постоянно индексируемым  ставкам в рублях на единицу площади, установленным в 1991 году. Суммарная  величина индексации с 1992 года за земли  городов и поселков увеличилась  более чем в 8400 раз. Анализ действующих  ставок земельного налога и выборочных данных оценочной стоимости земель позволяет сделать следующие  выводы:

1) налоговое бремя (отношение  действующих ставок земельного  налога к величине земельной  ренты и нормативной цене земли)  по земельному налогу на земли  сельскохозяйственных товаропроизводителей  выше, чем на земли городов,  поселков и земель промышленности  вне населенных пунктов;

2) налоговое бремя на земли  малых городов и поселков с  численностью населения до 50 тыс.  человек выше, чем на земли  городов с населением более  100 тыс. человек;

3) налоговое бремя на земли  городов более 500 тыс. населения  ниже, чем в меньших по численности  населения городах;

4) налоговое бремя на земли  городов и поселков, имеющих численность  населения до 20 тыс. человек, может  отличаться в настоящее время  более чем в 20 раз;

5) оценочная стоимость земель  на единицу площади сельских  населенных пунктов в России  различается более чем в 100 раз (курортные и пригородные  районы в сравнении с удаленными  от крупных поселений сельскими  населенными пунктами). В то же  время ставки земельного налога  различаются только в несколько  раз, что приводит к существенным  различиям налогового бремени  на землях сельских населенных  пунктов в несколько десятков  раз;

6) ставки земельного налога на  земли, используемые в промышленности, выше в несколько раз относительно  иных земель (исключая земли сельскохозяйственного  назначения);

7) дальнейшая индексация действующих  ставок земельного налога на  землях сельскохозяйственного назначения, одинаково затрагивающая худшие  и лучшие земли, нецелесообразна  в силу ряда обстоятельств,  а именно:

- увеличения налогового бремени  на малоценные земли и как  следствие прямого давления на  рост рыночных цен товаров  и услуг, так как рыночные  цены формируются при использовании  худших в качественном отношении  земель;

- невозможности обеспечения необходимой  полноты изъятия дохода от  местоположения и качества земель, неоправданно присваиваемого при  использовании лучших земель.

Таким образом, в силу того, что  земельный рынок на территории Российской Федерации развит слабо, в нескольких субъектах Российской Федерации  для некоторых видов использования  земель, по которым осуществляется оборот, нормативная цена земли определяется с учетом земельного рынка, по остальным  видам использования она исчисляется  кратно ставкам земельного налога. В ряде субъектов Российской Федерации  рынок земли практически отсутствует, поэтому нормативная цена земли  для всех видов использования  рассчитывается кратно ставкам земельного налога (от 50 до 700-кратной ставки).

Вывод: нормативная цена земли в  силу использования различных методических подходов к ее исчислению в субъектах  Российской Федерации в целом  по территории Российской Федерации  не сопоставима. Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что изменения  земельного налога, переход на нормы  налогообложения второй части Налогового кодекса Российской Федерации без  предварительного реформирования действующих  ставок вызовет серьезные возражения плательщиков и как следствие  снижение объемов поступлений. Совершенствование  методики кадастровой оценки земли  имеет огромное значение в условиях изменения практики исчисления земельного налога в связи с принятием  главы 31 "Земельный налог" Налогового кодекса РФ, вступившей в силу с 2005 г. Земельный налог необходимо будет  рассчитывать исходя из кадастровой  стоимости земельного участка. Глава 31 "Земельный налог" НК РФ установила новый порядок расчета и уплаты земельного налога и должна заменить Закон РФ от 11 октября 1991 г. №1738-1 "О  плате за землю" (Закон №1738-1). По главе 31 НК РФ налоговой базой по земельному налогу будет не площадь  участка, а его кадастровая стоимость. Для расчета налога надо брать  кадастровую стоимость участка  по состоянию на 1 января года, являющегося  налоговым периодом. Таким образом, снова возникает вопрос об объективной  оценке сельскохозяйственных угодий, от эффективности которой будут зависеть поступления в местные бюджеты. Кроме того, в настоящее время земля не полностью участвует в хозяйственном обороте. Мало развиты ипотека, система страхования, требуют совершенствования арендные отношения, трудно признать удовлетворительными результаты первых земельных аукционов.

Решение перечисленных проблем  требует совершенствования существующих и создания новых механизмов регулирования  земельных отношений в РФ, а  также повышения качества и эффективности  использования земли как производственного  ресурса и пространственно-территориального базиса для размещения производства и развития городов и населенных пунктов. В соответствии с постановлениями  правительства Российской Федерации  от 25.08.99 №945 "О государственной  кадастровой оценке земель" и  от 08.04.2000 №316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой  оценки земель" Росземкадастром  производится государственная кадастровая  оценка земель (ГКОЗ).

В соответствии с нормами главы 31 "Земельный налог" Налогового кодекса земельный налог может  быть установлен в размере от 0,3 до 1,5 % от кадастровой стоимости. Налоговые ставки, согласно изменениям, регламентированным в главе 31 "Земельный налог" Налогового кодекса РФ, будут выражены не в твердой сумме за единицу площади, а в процентах от кадастровой стоимости участка. Для трех категорий земель максимальная ставка составляет 0,3 %. Первая категория – земли сельскохозяйственного назначения, а также земли в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях, используемые для сельскохозяйственного производства. Вторая – земли, занятые жилищным фондом, или предоставленные для жилищного строительства. Третья – земли, предоставленные для личного подсобного хозяйства, огородничества и т. п. Максимальная ставка, которую муниципальные образования могут установить в отношении всех прочих земельных участков, составляет 1,5 %.

Установление ставки земельного налога 0,3 % от кадастровой стоимости позволит увеличить налог на земли поселений в области в 1,45 раза в год. Таким образом, имеющийся опыт подтверждает высокую эффективность государственной кадастровой оценки земель для целей налогообложения.

Необходимость в получении достоверной  оценочной стоимости земельных  участков испытывают как государственные  и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного  рода сделок с землей, для определения  наиболее рационального, наиболее эффективного развития того или иного региона  или конкретного земельного участка. Методики Росземкадастра для проведения работ по государственной кадастровой  оценке земель позволяют реализовать  эти цели. Например, методика государственной  кадастровой оценке земель сельскохозяйственного  назначения, которая позволяет в  результате произведенных работ  получить результаты и в табличной, и в картографической форме. Рассчитывается удельная стоимость квадратного  метра в границах кадастрового квартала, но таких стоимостей 14, по числу видов  функционального использования. То есть в результате оценки земель каждого  поселения – набор из 14 карт и  матрица, в которой 14 столбцов по количеству объектов функционального использования  и столько строк, сколько кадастровых  кварталов в данном поселении. Это  позволяет использовать результаты государственной кадастровой оценки земель и органам местного самоуправления, и государственной власти субъекта Российской Федерации, поскольку видно, какой из участков наиболее рационально развивать в том или ином направлении. Такой подход кажется очень важным еще по одной причине. Кадастровая стоимость и рыночная стоимость это суть разные категории. Для расчета рыночной стоимости необходима реализация принципа наиболее эффективного, наиболее рационального использования земель, а это, как правило, всегда такое использование участка, при котором его стоимость становится максимальной.Но это не значит также, что государственная кадастровая оценка земель противостоит рыночной оценке. Имея набор из 14 стоимостей для каждого кадастрового квартала, набор из 14 карт, легко увидеть, какое из видов функционального использования для данного конкретного кадастрового квартала является наиболее эффективным и рациональным. Для этого не нужно никаких дополнительных расчетов. В результате проведения государственной кадастровой оценки будет получена реальная картина стоимости земель (земельных участков) на территории Российской Федерации, что позволит осуществлять более эффективное управление земельными ресурсами, а также проводить сбалансированное планирование доходной части бюджетов всех уровней (в пределах платежей, поступающих от земельного налога и арендной платы), стимулировать развитие инвестиционных процессов и развитие экономики в целом. Кадастровая стоимость земельного участка, имея рентную основу, позволяет сделать вывод о потенциальном доходе, который может быть получен от реализации прав на владение, пользование и распоряжение этим участком, и, соответственно, о степени эффективности его использования. Поэтому результаты государственной кадастровой оценки земель могут быть использованы в качестве критерия оценки эффективности использования земельного участка и какой-либо территории, что должно являться предметом государственного контроля за использованием земель, прежде всего, с экономической точки зрения.

Заключение.

 

В данной работе на тему «Оценка земли» было рассмотрено следующее:

-  земля  как  объект оценки;

- методика оценки земель позволяет выяснить удельные показатели стоимости земли в целом, а так же по отдельным функциональным видам использования.

Основой для расчета данной стоимости  является удельный показатель стоимости  земли.

Методика  оценки земель предполагает последовательное внесение всех поправок.

Экономическая оценка земли – это комплекс работ по определению экономического потенциала данной земли.

Экономическая оценка земли  заключаться  в исследовании информации об урожайности  земельного участка, его потенциальной  доходности, а также такого параметра  как универсальность.

Нормативная оценка земли используется для того, чтобы  определить стоимость участка в  тот момент, когда его кадастровая  стоимость еще не выяснена в полной мере.

Качественная  оценка земель результатом данной аналитической  работы должен быть такой результат, как оценка уровня плодородия почв.

Для совершения сделок и оценки стоимости  собственности, принадлежащей государству, для успешного изменения договора аренды, или для смены собственника, а также и для других мероприятий, связанных с переоформлением  недвижимости, необходимыми являются результаты оценки земли.

Как правило, без этих результатов  невозможно полноценно использовать землю, а в частности, право собственности  на нее.

Однако для того чтобы получить результаты оценки земли, необходимо выполнить  и саму процедуру оценки, которая  представляет собой комплексное  мероприятие.

Однако не все виды оценки одинаковы, в соответствии с этим могут быть различными и результаты оценки земли.

Для выявления реальной стоимости  используются совершенно другие документы, а также и берутся во внимание совершенно иные данные, результаты оценки земли такого типа более объективны и на их основании можно сделать  выводы о том, сколько же на самом  деле и по каким причинам стоит  именно этот участок земли. Как правило, различные результаты оценки земли используются для разных целей.

Например, для государственной  оценки существуют четкие правила –  это закон, соблюдение которого при  выполнении этой процедуры является обязательным.

Именно за счет этого результаты оценки земли так точны и верны. Однако для определения того, насколько правильными являются полученные в результате исследования результаты оценки земли, необходимы профессиональные знания и опыт, которые есть только у квалифицированных специалистов в сфере оценки.