Купля-продажа земельных участков

Совершенная одним из участников совместной собственности сделка по продаже участка может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у продавца необходимых полномочий только в том случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или должна была знать об этом.

 

 

3. Мониторинг рынка земельных участков
1. Анализ рынка земельных участков в Самарской области

Сегодня рынок загородной недвижимости обрел относительную стабильность. Для этого существуют некоторые причины.

Во-первых, дефицит готового загородного жилья приводит к появлению повышенного интереса к земельным участкам для последующего самостоятельного строительства. И хотя в чистом виде приобретение «пустой» земли трудно назвать выгодным вложением, поскольку такие участки приобретаются в первую очередь не для перепродажи и требуют дальнейших вложений, в разы превышающих стоимость самого участка, в целом такая тенденция оказывает позитивное влияние на развитие рынка. Во-вторых на престижных и популярных территориях (на просеках, в Царевщине, Старосемейкино) практически не осталось как свободных участков под застройку, так и резервов воды и электрических мощностей, и это вынуждает рынок расширять географию территорий, потенциально привлекательных для покупателя. Поэтому стабильным спросом по-прежнему пользуются объекты на расстоянии, не превышающем 40 км от города.

Расширение городских  территорий, появление новых инфраструктурных объектов и жилых комплексов открывают  для покупателя новые, ранее не оцененные  территории, а также создают предпосылки для увеличения «радиуса привлекательности». Так, к примеру, хорошим потенциалом роста обладает Кинельский район: поселки Лебедь, Бобровка, Усть-Кинельский, Студенцы. Связано это, прежде всего с транспортной доступностью района (недавно отремонтирована дорога) при невысоких ценах на землю - стоимость участка здесь редко превышает 800 тыс. рублей. Строительство Кировского моста через Самару повышает шансы на будущий покупательский интерес к поселку Черноречье и Черновским дачам. То же можно сказать, к примеру, о селе Сырейка. Когда будет закончено строительство Центральной автомагистрали, ведущей к этому населенному пункту, неизвестно, однако строительство гольф-клуба неподалеку от Сырейки уже подняло цены на участки на этих территориях - от миллиона рублей и выше.

Некоторые территории даже в период кризисного падения рынка  не только сохранили свои позиции, но и накопили потенциал для активного  роста уже сегодня. Примером тому может служить район пос. Красный  Пахарь и близлежащих дачных массивов: строительство здесь крупнейшего гипермаркета «Мега», а также большого жилого комплекса от одного из крупнейших застройщиков Самары приравняло этот пригородный район к городским территориям, что не могло не сказаться на ценах. Другой пример активного роста в период стабилизации рынка – пос. Старая Бинарадка. Около 3-4 лет назад участок в 10-15 соток на центральной улице с асфальтированными подъездными путями продавался здесь в среднем за 750 тыс. – 1 млн рублей. Учитывая прекрасный природный ландшафт, наличие озер и соснового бора в непосредственной близости от населенного пункта, такая цена не казалась высокой и объяснялась прежде всего относительной удаленностью от города (около 45 км). Однако уже этим летом покупатели, удостоверившись, что в Царевщине не найти участка, пришлось искать дальше, и этим летом в Старой Бинарадке было продано несколько участков по цене 200-300 тыс. рублей за одну сотку. На зародившийся спрос и повышение цен экстренно среагировал продавец – на рынке появилось большое количество как среднеразмерных заброшенных участков и дач, собственники которых ранее и не надеялись продать свою землю, так и оптовых предложений по весьма умеренным ценам, но без коммуникаций. Именно этим объясняется большой разброс цен на похожие участки в этом районе. Схожая ситуация сложилась и в селе Новый Буян. Сегодня там можно найти свыше 20 предложений по продаже земли, при этом разброс цен на относительно одинаковые на первый взгляд участки - от 30 тысяч до 150 тысяч руб. за сотку.

Конечно, резкое увеличение количества предложений на перспективных территориях и выход на рынок оптовых продавцов заметно скорректировали среднюю стоимость сотки земли в этих районах. Однако на популярных территориях можно было наблюдать сезонное увеличение спроса на фоне сокращения количества предложений, аналитики Поволжского Центра Развития (ПЦР) в период с марта по июнь 2010 года зафиксировали резкое увеличение объемов предложения в Ставропольском, Волжском и особенно Кинельском и Красноярском районах на фоне уменьшения средней цены за сотку. Так, по данным ПЦР, в декабре 2009 года сотка земли в Кинельском районе стоила в среднем 65 тыс. руб. К марту 2010 года этот показатель достиг 73 тыс. рублей и вдруг по итогам июня рухнул до отметки 54 тыс. руб. за одну сотку. Аналогичная ситуация сложилась и в Красноярском районе: 111 тыс. рублей за сотку в июне 2010 года, в то время как еще в декабре она стоила 143 тыс., а в марте этого года и вовсе 164 тысячи рублей.

Анализ рынка  земельных участков показывает, что  больше всего снизилась стоимость тех земель, цена которых изначально была завышена. Речь идет об элитных участках в коттеджных поселках пригорода Самары. На сегодняшний день существуют предложения участков земли с разрешенным применением для дачного строительства, расположенных на расстоянии семидесяти-восьмидесяти километров от города, цена которых около трёхсот долларов за сотку.

 

2. Практические рекомендации по оформлению купли-продажи земельного участка в городе Самара.

На примере  организации ООО «Стройгазкомплект» рассмотрим пример купли-продажи земельных участков и их объединения. ООО «Стройгазкомплект » приобрело в собственность десять земельных участков у физическских лиц. Назначение земли: земли населенных пунктов, каждый участок площадью 600 кв.м. с присвоенными кадастровыми номерами, указанными в прилагаемом Договоре (Приложение 1).

Указанные в  п.1 Договора земельные участки принадлежат  Продавцу на праве собственности  на основании Договора купли-продажи, что подтверждается свидетельствами  о регистрации права.

Также в договоре указана цена за каждый участок и общая цена за все земельные участки.

Переход права  Продавца и право собственности  Покупателя подлежит государственной  регистрации.

Передача в п.1 Договора указанных земельных участков осуществлена до подписания Договора, путем передачи правоустанавливающих документов на указанные земельные участки. С момента передачи Договора обязательства Продавца по передаче земельных участков считаются исполненными. В соответствии со ст. 556 ГК РФ Договор имеет силу акта приема-передачи.

ООО «Стройгазкомплект» после приобретения десяти земельных  участков в собственность решило объединить земельные участки в  один. Для этого было проведено  объединение (межевание) земельных  участков.

После объединения  земельный участок площадью 6000 кв.м. поставили на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера. После получения кадастрового паспорта ООО «Стройгазкомплект» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, представив следующие документы: свидетельство о государственной регистрации прав на земельный участок (десять свидетельств), договор купли-продажи, новый кадастровый паспорт на объединенный земельный участок площадью 6000 кв.м., на основании представленных документов получило одно свидетельство о государственной регистрации прав на земельный участок.

 

Заключение

Земле как фундаментальному объекту государственной и частной  собственности, купли-продажи, аренды, залога, наследования, как источнику  экономических благ всегда уделялось значительное место в науке. Вопрос о защите субъектов, осуществляющих сделки с землей, становился ключевым при обновлении законодательства РФ.

Из первой главы  можно сделать следующие выводы:

- Земельный  участок — часть земной поверхности  на территории государства, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Иными словами, он относится к объектам недвижимости и может стать предметом различных сделок.

- Правила совершения  сделок с землей неодинаковы  для земельных участков различных категорий и целей использования. Существенное отличие наблюдается в правовом регулировании сделок с застроенными земельными участками и незастроенными участками.

- Возможность  совершения сделок с земельными  участками появилась в связи  с разгосударствлением собственности на землю, введением аренды земли и признанием права частной собственности на землю.

- Нормативно-правовые  акты, регулирующие сделки с земельными  участками: Конституция РФ, Гражданский  и земельный кодексы РФ, Федеральные  Законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», "О государственном земельном кадастре», «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и другие.

Из второй главы можно сделать вывод, что для совершения сделки купли-продажи земельного участка необходимо наличие следующих документов:

- правоустанавливающий  документ на землю (например, свидетельство  о праве собственности на землю);

- кадастровый  паспорт земельного участка;

- технический  паспорт БТИ, если на участке  есть зарегистрированное строение;

- справку из  налоговой инспекции об отсутствии  задолженностей по земельному  налогу;

- выписку из  Единого государственного реестра  прав об отсутствии ограничений  и обременений (в случае нотариального  удостоверения сделки).

Сделка является действительной, только после государственной регистрации договора  купли-продажи земельного участка.

Анализ предложения  земельных участков в Самарской  области дал следующие результаты:

- снизилась стоимость тех земельных участков, цена которых изначально была завышена;

- стабильным спросом пользуются объекты на расстоянии, не превышающем 40 км от города;

- в Кинельском районе цена земельного участка редко привышает 800 тыс. руб.;

- увеличился рост цен на земельные участки в пос. Старая Бинарадка, цена за сотку составила примерно 200 – 300 тыс. руб.;

- существуют предложения участков земли с разрешенным применением для дачного строительства, расположенных на расстоянии семидесяти-восьмидесяти километров от города, цена которых составляет около 10000 руб. за сотку.

Подводя итоги  рассмотрению данной темы связанной  со сделками с землей, необходимо отметить, анализ действующего земельного и гражданского законодательства РФ свидетельствует  о необходимости установления общих  требований к сделкам с земельными участками.

 

Библиографический список

1. Гражданский кодекс РФ
2. Земельный кодекс РФ
3. Конституция РФ
4. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.7.97 г., с изменениями от 17.06.2010 N 119-ФЗ
5. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", с изменениями от 27.12.2009г.
6. Федеральный закон от 24 июля 2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», с изменениями от 08.05.2009г.
7. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ  "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", с изменениями от 22.07.2010г
8.  Асаул А.Н. «Экономика недвижимости»: учебник для вузов, 2-е изд, испр.- СПб: Питер, 2007г.
9. Боголюбов С.А. Земельное право: Учебник для ВУЗов. - М.: Инфра М, 2003. - 400 с.
10. Горемыкин В.А. «Экономика недвижимости»: учебник для вузов - М.: «Высшее образование», 2007г.
11. Земельное право современной России: Учебное пособие. Крассов О.И. М.; Дело, 2005г.
12. Петров В.В. Земельное право России: учебник. - М.: Валид, 2005. - 300 с.
13. Тарасевич Е.И. «Экономика недвижимости. Учебник»: учебник – СПб: «МСК», 2007г.
14. Тэпман Л.Н. «Оценка недвижимости»: Учебное пособие для вузов - 303 с.  М.: Эксмо, 2007г.
15. Новости рынка недвижимости от 25 августа 2011 года

 

Приложения

Приложение 1

Договор

 купли-продажи земельных участков

 

г. Самара

Двенадцатое июля две тысячи одиннадцатого года

 

Мы, нижеподписавшиеся,

ФИО (дата рождения, место рождения, гражданство, паспортные данные, место регистрации) именуемая  в  дальнейшем  Продавец, с одной  стороны, и 

Общество с ограниченной ответственностью «Стройгазкомплект» (ОГРН, ИНН, место нахождения, в лице директора (дата рождения, место рождения, гражданство, паспортные данные, место регистрации), именуемое в дальнейшем Покупатель, с  другой  стороны,   совместно именуемые Стороны, заключили  настоящий договор (далее - Договор) о нижеследующем:

1. ПРОДАВЕЦ продал, а ПОКУПАТЕЛЬ купил   в собственность  земельные участки, находящиеся по адресу: полный адрес, назначение: Земли поселений, площадью по 600,00 кв.м. каждый.

Кадастровые (или условные) номера: 63:01:0638004:0205; 63:01:0638004:0204; 63:01:0638004:0016; 63:01:0638004:0017; 63:01:0638004:0018; 63:01:0638004:0020; 63:01:06380040021; 63:01:0638004:0022;  63:01:0638004:0023; 63:01:0638004:0024

2. Указанные  в п. 1 Договора земельные участки  принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора  купли-продажи от  19.12.2007 года, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности:

от 18.01. 2008 г. серии 63-АВ № 811722 (запись регистрации в ЕГРП от 16.01.2008г. № 63-63-01/346/2007-461);

18.01.2008г. серии  63-АВ № 811723 (запись регистрации  в ЕГРП от 16.01.2008г. № 63-63-01/346/2007-463);

18.01.2008г. серии  63-АВ № 811721 (запись регистрации  в ЕГРП от 16.01.2008г. № 63-63-01/346/2007-460);

18.01.2008г. серии  63-АВ №  811719 (запись регистрации  в ЕГРП от 16.01.2008г. № 63-63-01/346/2007-477);

18.01.2008г. серии  63-АВ № 811718 (запись регистрации  в ЕГРП от 16.01.2008г. № 63-63-01/346/2007-476);

18.01.2008г. серии  63-АВ № 811725 (запись регистрации в ЕГРП от 16.01.2008г. № 63-63-01/346/2007-472);

18.01.2008г. серии  63-АВ № 811724 (запись регистрации  в ЕГРП от 16.01.2008г. № 63-63-01/346/2007-470);

18.01.2008г. серии  63-АВ № 811717 (запись регистрации  в ЕГРП от 16.01.2008г. № 63-63-01/346/2007-441);

18.01.2008г. серии  63-АВ №  810780 (запись регистрации  в ЕГРП от 16.01.2008г. № 63-63-01/346/2007-481);

18.01.2008г. серии  63-АВ № 811720 (запись регистрации  в ЕГРП от 16.01.2008г. № 63-63-01/346/2007-456).

3. Продавец продал  Покупателю указанные земельные участки за __________________________рублей, по _______________________________________рублей за каждый земельный участок, которые Продавец получил от Покупателя  полностью до подписания настоящего Договора.