Данный принцип
не означает умаления значимости земель иных категорий. Он устанавливает
преимущественное право обеспечения сохранности
ценных земель и земель, особо охраняемых
территорий при решении вопроса об их
изъятии. Изъятие этих земель для иных
целей отнесено, как правило, к прерогативе
государственных органов федеральной
власти (Правительства РФ при условии
обязательного проведения государственной
экологической экспертизы).
Действие установленных
гражданским и земельным законодательством
правил в отношении возникновения
прав на земельные участки предусматривает следующее соотношение
норм этих двух отраслей: права на земельные
участки возникают по основаниям и в соответствии
с принципами, определенными гражданским
законодательством. Однако федеральными
земельными законами, в соответствии с
принципами, установленными земельным
законодательством, может быть ограничен
круг субъектов, которым земельные участки
предоставляются на основании того или
иного права. Федеральными же земельными
законами может быть органичен оборот
земельных участков (ст. 27 ЗК РФ), и это,
прежде всего, означает, что право собственности
граждан, юридических лиц, местного самоуправления,
субъектов РФ на ряд предусмотренных ЗК
РФ земель возникнуть не может. Земельным
законодательством также могут быть установлены
особенности возникновения и прекращения
прав на земельные участки1.
Данный принцип
обеспечивается, во-первых, включением
таких земель в перечень изъятых
из оборота или ограниченных
в обороте. Так, согласно пункту
4 статьи 27 ЗК РФ из оборота
изъяты земельные участки, занятые государственными природными
заповедниками и национальными парками
(за исключением случаев, предусмотренных
ст. 95 ЗК РФ), согласно пункту 5 этой же статьи
ограничены в обороте находящиеся в государственной
или муниципальной собственности земельные
участки в пределах особо охраняемых природных
территорий, не указанные в пункте 4 статьи;
занятые особо ценными объектами культурного
наследия народов Российской Федерации,
объектами, включенными в Список всемирного
наследия, историко-культурными заповедниками,
объектами археологического наследия
и др.
Во-вторых, соблюдение
данного принципа обеспечивается
закреплением в Федеральном законе
от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О переводе
земель или земельных участков
из одной категории в другую"
исключительных случаев перевода ценных земель сельскохозяйственного
назначения, земель лесного фонда, занятых
лесами первой группы, земель особо охраняемых
природных территорий и объектов, земель,
занятых объектами культурного наследия,
других особо ценных земель и земель особо
охраняемых территорий в другие категории.
Формами платы являются:
земельный налог (до введения в действие
налога на недвижимость), арендная плата
(ст. 65 ЗК РФ). Порядок исчисления земельного
налога устанавливается законодательством
Российской Федерации о налогах и сборах. Несвоевременное
внесение платы за землю может служить
основанием для применения специальной
земельно-правовой ответственности в
виде лишения права пользования земельным
участком.
7) Принцип деления земель по целевому
назначению на категории, «согласно которому
правовой режим земель определяется исходя
из их принадлежности к определенной категории
и разрешенного использования в соответствии
с зонированием территорий и требованиями
законодательства» (пп.8 ст.1 ЗК РФ в ред.
Федерального закона от 22.07.2008 N 141-ФЗ).
Разграничение земель
по категориям служит целям
установления определенного вида
использования земельного участка,
попавшего в ту или иную
категорию. Целевое назначение
земель — установленные законодательством
порядок, условия, предел эксплуатации (использования)
для конкретных целей в соответствии с
категориями земель.
Принцип целевого
использования земель выражается
в том, что:
а) земли в России
подразделяются на семь категорий
по основному их целевому назначению;
б) внутри категорий земель происходит
подразделение их по угодьям. Так, категория
земель сельскохозяйственного назначения
подразделяется на пахотные, пастбищные,
сенокосные и другие угодья, земли поселений
подразделяются на земли застройки, общего
пользования, сельскохозяйственного использования
и т.п., земли природоохранного назначения
включают в себя земли заказников, земли
лесов, выполняющих защитные функции,
и т.п.;
в) земельная территория, установленная
в порядке землеустройства, ее
организация обязательны для собственников
земли, землевладельцев, землепользователей,
в том числе и арендаторов;
г) устанавливаются дополнительные
правила, возникающие из соседства
режимов землепользователей. Так,
законом устанавливаются разные
сервитута, а также водоохранные
зоны рек и водоемов, границы которых закрепляются
на местности специальными информационными
знаками. Земельные участки в пределах
зон у собственников земли, землевладельцев,
землепользователей и арендаторов не
изымаются. Пользование этими земельными
участками осуществляется с соблюдением
установленного на них режима.
Порядок перевода земель
из одной категории в другую
устанавливается федеральным законом
от 21.12.2004г. №172-ФЗ «О переводе
земель или земельных участков
из одной категории в другую»
и законами субъектов Федерации.
9) Принцип разграничения государственной
собственности на землю на
собственность Российской Федерации,
собственность субъектов Российской
Федерации и собственность муниципальных
образований, «согласно которому
правовые основы и порядок такого
разграничения устанавливаются федеральными
законами».
Сказанное означает, что указанное
разграничение не может быть
произведено законами субъектов
РФ и актами органов местного
самоуправления. Вопрос о разграничении
государственной собственности на
землю в настоящее время решается в соответствии
с Конституцией РФ и Земельным кодексом
РФ.
10) Принцип дифференцированного
подхода к установлению правового
режима земель, «в соответствие
с которым при определении
их правового режима должны
учитываться природные, социальные, экономические
и иные факторы». Данный принцип связывается
с тем, что Российская Федерация является
федеративным государством, в состав которого
входят субъекты, неоднородные с точки
зрения природно-географических особенностей,
демографических, экологических, экономических
и других признаков, наличия на их территориях
природных ресурсов и объектов негативного
воздействия на землю. С учетом этих обстоятельств
для организации рационального использования
и охраны земель все земли в нашей стране
подразделяются на различные категории.
В основе выделения категорий земель лежит
их целевое назначение. Определение целей,
для которых могут использоваться земли,
является объективно необходимым, чтобы
правильно организовать процесс их использования.
Данный принцип означает, что
при установлении правового режима
земель той или иной категории
необходимо учитывать разрешенные
виды использования, а также
региональные, географические, природные
и климатические условия местности,
включая разнообразие природных ландшафтов,
обилие или отсутствие биологического
разнообразия, наличие мест обитания редких
и исчезающих видов животного и растительного
мира, а также кадастровой оценки всех
видов природных ресурсов.
11) Принцип сочетания интересов
общества и законных интересов граждан,
«согласно которому регулирование использования
и охраны земель осуществляется в интересах
всего общества при обеспечении гарантий
каждого гражданина на свободное владение,
пользование и распоряжение принадлежащим
ему земельным участком». Этот принцип
означает, что использование и охрана
земель регулируется, исходя из приоритета
общероссийских публичных интересов с
учетом интересов отдельных граждан, групп
лиц, категорий субъектов права землепользования,
например, граждан, ведущих крестьянское
(фермерское) хозяйство, личное подсобное
хозяйство1.
12) При регулировании земельных
отношений применяется принцип
разграничения действия норм
гражданского законодательства
и норм земельного законодательства
в части регулирования отношений
по использованию земель, а также принцип
государственного регулирования приватизации
земли.
Согласно пункту 3 статьи 3 ЗК
РФ имущественные отношения по
владению, пользованию и распоряжению
земельными участками, а также
по совершению сделок с ними
регулируются гражданским законодательством,
если иное не предусмотрено земельным,
лесным, водным законодательством, законодательством
о недрах, об охране окружающей среды,
специальными федеральными законами.
Данное правило ограничивает действие
гражданского законодательства в части
регулирования вещных отношений по поводу
земли и сделок с земельными участками.
Таким образом, суть разграничения состоит
в том, что гражданское законодательство
содержит общие нормы регулирования имущественных
земельных отношений, а земельное - специальные.
Поэтому если конкретное земельное правоотношение
урегулировано специальной нормой, содержащейся
в ЗК РФ или другом земельном правовом
акте, то общая норма гражданского законодательства
РФ не применяется.
Необходимо отметить,
что если прослеживается коллизия между нормами
ГК РФ и ЗК РФ, регулирующими одно и то
же земельное правоотношение, то судебные
инстанции в настоящий момент исходят
из общего принципа разрешения коллизии
между нормативными актами: из двух законов
одинаковой юридической силы применяется
специальный акт, то есть в данном случае
земельный закон. Кроме того, из двух актов,
обладающих одинаковой юридической силой
(например, федеральных законов), применяется
тот из них, который был принят и вступил
в действие позднее. ЗК РФ вступил в действие
позднее, чем глава 17 ГК РФ в части, не связанной
с землями сельскохозяйственного назначения.
Следовательно, данное обстоятельство
также может служить в качестве аргумента
применения норм ЗК РФ.
Приведенный перечень
принципов не является исчерпывающим.
Согласно п. 2 ст. 1 ЗК РФ федеральными
законами могут быть установлены
и другие принципы земельного
законодательства, не противоречащие установленным
п. 1 ст.1 ЗК РФ принципам.
1. Настоящий Кодекс
и изданные в соответствии
с ним иные акты земельного
законодательства основываются
на следующих принципах:
1) учет значения земли
как основы жизни и деятельности
человека, согласно которому регулирование отношений
по использованию и охране земли осуществляется
исходя из представлений о земле как о
природном объекте, охраняемом в качестве
важнейшей составной части природы, природном
ресурсе, используемом в качестве средства
производства в сельском хозяйстве и лесном
хозяйстве и основы осуществления хозяйственной
и иной деятельности на территории Российской
Федерации, и одновременно как о недвижимом
имуществе, об объекте права собственности
и иных прав на землю;
2) приоритет охраны земли как важнейшего компонента
окружающей среды и средства производства
в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве
перед использованием земли в качестве
недвижимого имущества, согласно которому
владение, пользование и распоряжение
землей осуществляются собственниками
земельных участков свободно, если это
не наносит ущерб окружающей среде;
3) приоритет охраны
жизни и здоровья человека, согласно
которому при осуществлении деятельности
по использованию и охране
земель должны быть приняты
такие решения и осуществлены такие виды деятельности,
которые позволили бы обеспечить сохранение
жизни человека или предотвратить негативное
(вредное) воздействие на здоровье человека,
даже если это потребует больших затрат;
4) участие граждан,
общественных организаций (объединений) и религиозных организаций
в решении вопросов, касающихся их прав
на землю, согласно которому граждане
Российской Федерации, общественные организации
(объединения) и религиозные организации
имеют право принимать участие в подготовке
решений, реализация которых может оказать
воздействие на состояние земель при их
использовании и охране, а органы государственной
власти, органы местного самоуправления,
субъекты хозяйственной и иной деятельности
обязаны обеспечить возможность такого
участия в порядке и в формах, которые
установлены законодательством;
5) единство судьбы
земельных участков и прочно
связанных с ними объектов, согласно
которому все прочно связанные
с земельными участками объекты
следуют судьбе земельных участков,
за исключением случаев, установленных федеральными законами;
6) приоритет сохранения
особо ценных земель и земель
особо охраняемых территорий, согласно
которому изменение целевого
назначения ценных земель сельскохозяйственного
назначения, земель, занятых защитными
лесами, земель особо охраняемых природных территорий
и объектов, земель, занятых объектами
культурного наследия, других особо ценных
земель и земель особо охраняемых территорий
для иных целей ограничивается или запрещается
в порядке, установленном федеральными
законами. Установление данного принципа
не должно толковаться как отрицание или
умаление значения земель других категорий;
7) платность использования
земли, согласно которому любое
использование земли осуществляется
за плату, за исключением случаев,
установленных федеральными законами и законами субъектов
Российской Федерации;
8) деление земель по
целевому назначению на категории,
согласно которому правовой режим
земель определяется исходя из
их принадлежности к определенной
категории и разрешенного использования
в соответствии с зонированием территорий
и требованиями законодательства;