Земельные отношения и землеустройство

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, например, в свидетельстве о

регистрации прав, выписке из Единого государственного реестра прав. Отсутствие

категории земель в указанных выше документах может послужить основанием для отказа

в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним. Если

категория земель не указана в документах государственного земельного кадастра,

правоустанавливающих документах на земельный участок, принимается нормативный

правовой акт органа местного самоуправления об отнесении земельного участка к землям

определенной категории в зависимости от цели использования, для которой он

предоставлялся, в порядке, предусмотренном федеральным законом «О переводе земель

или земельных участков из одной категории в другую».

2.3. Зонирование  земель поселений. Городское пространство

Основной инструмент гибкого регулирования в городах при планировании

градостроительства – зонирование (функциональное, территориально-экономическое,

строительное, ландшафтное), которое является устойчивой формой контроля за

использованием земель поселений. Зональные установления могут изменить стоимость

земли.

В Земельном и Градостроительном кодексах РФ приведены названия основных

территориальных зон (жилых, производственных, региональных). В то же время в этих

документах нет запрета на формирование иных зон. Наиболее часто используется

укрупненное зонирование территорий земель поселений по функциональному признаку.

Функциональное зонирование земель поселений (городских территорий) – наиболее

общая форма учета требований к рациональному землепользованию, включающих

комплекс нормативных параметров (целевое назначение участка, его предельные размеры,

коэффициент застроенности, доля озелененных и открытых пространств). Территорий

земель поселений зонируются следующим образом:

земельные участки, занятые жилищным фондом и объектами инженерной

инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса;

земельные участки, предоставленные для жилищного строительства;

земельные участки, приобретенные в собственность юридическими и физическими

лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства (за исключением

индивидуального жилищного строительства);

земельные участки, приобретенные в собственность физическими лицами на

условиях осуществления на них индивидуального жилищного строительства;

земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства,

садоводства, огородничества или животноводства;

земельные участки, предоставленные юридическим лицам для ведения садоводства;

земельные участки, предоставленные физическим лицам для личного подсобного

хозяйства, садоводства и огородничества или животноводства;

земли в пределах поселений, отнесенные к производственным территориальным

зонам и зонам инженерных и транспортных инфраструктур;

земли в пределах поселений, отнесенные к территориальным зонам

сельскохозяйственного использования.

33

Итоговым документом является план зонирования земель – графический документ с

пояснительной запиской, разработанный в составе генплана города. Генплан – это

структурный документ, определяющий перспективное территориальное развитие города и

его основных структурообразующих элементов. В составе генплана предусматривается

укрупненное зонирование территории, как правило, функциональное. Главная задача

генплана – создание коммуникационного каркаса, размещение основных центров

притяжения, формирование системы открытых пространств (природного комплекса) на

основе оценки ресурсов и прогноза развития по комплексу факторов.1

В большинстве городов России генеральные планы устарели, отсутствуют

градостроительные прогнозы развития на перспективу с учетом изменившихся социально-

экономических условий. Необходим пересмотр генпланов: решение структурных

вопросов, включая территориальное развитие, развитие транспортной и инженерной

инфраструктур. Это решается в рамках разработки концепции генерального плана без

детальной проработки отдельных отраслевых вопросов.

Функциональное зонирование – это дифференциация территории города по

характеру использования, т. е. по функциональному назначению. Выделение

функциональных зон позволяет создать наилучшие условия для основных форм

жизнедеятельности городского населения – труда, быта, отдыха, поскольку каждый из этих

видов деятельности выдвигает специфические требования к размещению и организации

городского пространства.

Территориальное экономическое зонирование следует увязывать исключительно с

кадастровым делением города. Районирование города обычно связывают с кварталами

БТИ. Существуют различные подходы к выделению экономических зон города.2

Число зон должно соответствовать количеству частей территории, имеющих

различную градостроительную ценность. Эти зоны различаются в первую очередь

удобством проживания, поэтому стоимость аналогичных объектов недвижимости в

экономических зонах будет различной.

Территориально-экономическое зонирование – это дифференциация городской

территории на зоны в соответствии с ее комплексной экономической оценкой.

Территориально-экономические оценочные зоны (ТЭОЗ) – относительно однотипные

участки территории города, ограниченные естественными или искусственными

преградами и имеющие определенную качественную, экономическую и социально-

экономическую ценность. Они различаются этапами застройки, архитектурно-

планировочной структурой, системой основных магистралей, уровнем инженерного

обустройства, транспортного обеспечения, коммунального обслуживания и природными

факторами. При установлении границ ТЭОЗ принимают во внимание прохождение

крупных магистральных дорог, полосы отчуждения железнодорожных линий, линии

высоковольтной электропередачи, газопроводы высокого давления, реки и акватории

крупных водоемов, зеленые массивы.

Оценочные зоны характеризуются базовыми ставками земельного налога и арендной

платы. При необходимости вводят систему поправочных коэффициентов к базовым

ставкам платежей, при этом учитывают динамичные показатели, влияющие на оценку

городских земель и достаточно широко изменяющиеся внутри оценочных зон.

Город во все времена был центром различных видов деятельности – торговой,

культурной, административной, начиная с XIX в. – промышленной. В этой связи

1 Документ общественного соглашения. В Санкт-Петербурге впервые в России разработан в

полном соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ.

2 В Москве, например, выделено 69 зон и еще несколько подзон. Для каждой зоны

установлена своя налоговая ставка. Санкт-Петербург поделен на 19 зон градостроительной

ценности со своими налоговыми ставками.

34

появилось понятие «городское пространство», которое отождествляет комплекс

городских земель и их использование в соответствии с целевым назначением согласно

общепринятым классификациям. В настоящее время задача эффективности использования

земель решается посредством развития рынка недвижимости, в том числе земельного

рынка.

Наиболее общими характеристиками городского пространства являются форма

города и его размеры.1 Типология форм города многообразна: компактные, многоядерные,

вытянутые (линейные, полосовые) и расчлененные (узловые, ядерные).

В зависимости от численности населения города разделяют на малые с населением

до 50 тыс. чел.; средние – 50…100 тыс. чел.; большие – 100…250 тыс. чел.; крупные –

250…500 тыс. чел.; крупнейшие  – более 500 тыс. чел. и города-миллионеры  – более 1 млн.

чел.

В зависимости от народнохозяйственного профиля существуют промышленные,

транспортные, курортные, исторические и многофункциональные (без выраженной

специализации) города.

По природным условиям выделяют города средней полосы, северной и южной зон, а

также расположенные в экстремальных условиях.

Используют классификацию городов по типам роста: быстрорастущие,

ограниченного развития, стабилизировавшиеся или с оттоком населения.

Широко применяются исторические классификации городов по времени

возникновения и истории развития, а также классификации, отражающие ценности

историко-архитектурного и культурного наследия.

Экономика рассматривает город как элемент системы народного хозяйства.

Промышленность вместе с учреждениями, обслуживающими тяготеющее к городу

население окружающей территории, составляет экономическую базу города.

Урбанизированная территория (от лат. urban area) – это центральный город и

городское окаймление, а также самоуправляющиеся городские населенные пункты,

имеющие плотное центральное ядро (не менее 100 жилых единиц) или не являющиеся

городом территории с плотностью более 1 тыс. чел. на км2.

Город, городок, местечко, поселок, пригородная зона – все это урбанизированные

территории, в отличие от сельской местности.

Территориально город ограничивает городская черта – условная линия, которая

отделяет земли, находящиеся в пользовании городских властей, от территории других

землепользователей,.

Городская среда – конкретная пространственная форма городских процессов,

обеспечивающих нормальное функционирование территориальной общности и

позволяющих городу выполнять свою роль в системе высшего и низшего уровней. Разумно

функционирующая городская среда превращает неодушевленные объекты недвижимости и

землю под ними в структуру, удобную для производства и потребления жизненных благ,

наполняет землю и строения потребительской и рыночной стоимостью. В качестве

регуляторов рынка недвижимости (особенно на начальных этапах) выступают социально-

градостроительные и экологические программы, учитывающие культурно-исторические

особенности городов.

Городское планирование. При переходе России к рыночной экономике перед

городским планированием встали две основные проблемы:

1. Новая система планирования  должна была не только ограничивать,

контролировать и направлять спрос и использование городского пространства, но также

1 По размерам территории (1400 км2) Санкт-Петербург – самый большой город в России.

Его территория на 30 % больше территории Москвы, более чем в два раза больше третьего по

величине города России Новосибирска и больше территории некоторых субъектов РФ.

35

стимулировать развитие объектов недвижимости.

2. Необходимо было защитить  социальные права населения городов  при изменении

форм собственности на землю и механизма расчета за коммунальные услуги и пользование

элементами городской инфраструктуры.

2.4. Государственный  земельный кадастр

Одним из основных направлений управления земельными ресурсами является

кадастровое деление территории РФ. Порядок кадастрового деления территории и

присвоения соответствующих номеров земельным участкам устанавливает Правительство

Российской Федерации.

Существуют три основных типа кадастров:

правовой – запись прав на объекты недвижимости;

фискальный – запись стоимости объектов недвижимости и информации,

необходимой для налогообложения;

многоцелевой – объединение правовой и фискальной систем с информацией по

планированию и землепользованию (в России это называется геоинформационной

системой (ГИС) города, района).

Регистрационная подсистема земельного кадастра – регистрационный кадастр

(РК) – формировалась для  гарантирования прав землепользователей  и является

необходимым условием создания рынка недвижимости и любых инвестиций.

Фискальная подсистема земельного кадастра – фискальный кадастр, (ФК) – ведает

земельными налогами, арендной платой, денежными поступлениями от всех операций с

землей. ФК включает прогноз, начисление и контроль поступления от арендных платежей

и земельного налога. Одна из задач ФК – определение базы налогообложения.

Правовой и фискальный кадастры в России создавались одновременно. Часть

средств (в пределах 10 % от земельных платежей) используется для развития кадастра.

На рынке недвижимости в качестве товара выступают права на объекты

недвижимости, поэтому необходимо их юридическое оформление. Это означает создание

на каждый объект недвижимости кадастрового дела с последующей государственной

регистрацией прав на него.

Кадастровое дело – система управления территориями с учетом их обустройства, с

обязательным отображением в регистрационных источниках информации органов

государственной власти экономической деятельности на земельном участке.

Документы, содержащиеся в кадастровом деле, являются основанием для внесения

сведений о земельном участке в Единый государственный реестр земель. Кадастровое дело

состоит из регистров титулов, топогеодезического, экономического, сервитутов и

имущества. Государство гарантирует права на объект недвижимости, который становится

товаром только после государственной регистрации в одном из кадастров или реестров

недвижимости. Договор аренды земельного участка заключается на основе кадастрового

дела. Таким образом, сдать в аренду объект недвижимости можно только после его

юридического оформления.

Земельные участки регистрируют в земельных комитетах в поземельной книге и в