Земельная рента городских территорий: закономерности формирования, рентообразующие факторы

 
 
 
По своей структуре данная модель идентична классической. Единственным проблемным вопросом является обоснование  наличия RI.1. Совершенно очевидно, что  ни о каком естественном плодородии применительно к земельным участкам в составе городских территорий речь идти не может. Однако это совершенно не исключает необходимости рассмотрения естественных характеристик, поскольку  таковые имеются у любого земельного участка независимо от целей его  использования. Для участков, используемых в целях строительства ОН, к  таким естественным характеристикам  могут быть отнесены естественный уклон, а также значимые неровности рельефа  и малые природные объекты. В  связи с изложенным включение в модель Rloc следует считать вполне обоснованным. 
 
Аналогичную логическую замену необходимо провести по отношению к RI.2 .Необходимо детализировать содержательную характеристику пространственного фактора. Для ОН эта конкретизация выражается в понятии «местоположение». Необходимо четко разграничивать градации местоположения (уровень точности). Абсолютное местоположение выражается геодезическими координатами ОН, они представляют собой формальный показатель и реально в экономическом анализе не используются. Относительное местоположение имеет 2 подуровня: 
 
1 – адрес, который представляет собой условную и превращенную форму местоположения ОН; 
 
2 – относительное местоположение, выражаемое отдаленностью конкретного ОН от внешних границ центра города.

 

 

 

 
С учетом изложенного необходимо определить правильный показатель удаленности. Прямая мера расстояния (единицы длины) правильной считаться не может, так как не учитывает обязательного использования средств коммуникации. Перемещение в городе в абсолютном большинстве случаев осуществляется с использованием транспортных средств, поэтому в качестве адекватного показателя используется транспортная доступность – время на перемещение от местоположения конкретного ОН до внешних границ центра города с использованием основной транспортной схемы (tтрансп.). Таким образом, RI.2 = f(tтрансп.).

 
 
Совершенно очевидно, что в модели Rloc должны присутствовать RII.1 и RII.2, но они имеют специфическое по сравнению с Rзем. выражение. В качестве меры RII.1 можно принять количество объектов благоустройства и озеленения, а в качестве меры RII.2 – удельную величину присоединенного к земле капитала (Куд), то есть суммарную стоимость всех ОН в расчете на единицу площади различных фрагментов городской территории.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. Рентообразующие  факторы

 

 
В реальной практике имеет место  тесная зависимость между центральностью расположения земельного участка и  интенсивностью его текущего обслуживания. Это позволяет определить в качестве рентного фактора RII.1, излишки труда, выраженные в денежной форме по сравнению с нормативной интенсивностью обслуживания, то есть RII 
.1 =+ΔТробсл.. 
 
Вся совокупность ОН может быть разделена на 3 различных группы: 
 
наземные (дорожное покрытие, озеленение) 
 
надземные (собственно ОН в виде зданий, сооружений, строений)  
 
подземные (паркинги, метрополитен) 
 
Модель Rloc не имеет никаких отличий по сравнению с классической в той части, которая относится к RII. Точно так же осуществляется приложение капитала и труда, а единственное несущественное различие заключается в результатах этого приложения (вместо готовой сельскохозяйственной продукции результатом являются различные улучшения земельного участка, в виде надземных, подземных и наземных ОН). 
 
В основу определения Rloc положена аддитивная модель, то есть:

 Rloc= RI+RII= (RI.1 + RI.2) + (RII.1 + RII.2).

Нужно учитывать, что в  данном случае осуществляется «логическое  суммирование», и перестановка слагаемых  категорически исключается, так  как количественное выражение Rloc формируется под воздействием качественно разнородных и имеющих различную приоритетность рентных факторов.

 
Поскольку город является основным пространством жизнедеятельности  человека, существенное влияние оказывает  характер взаимодействия с окружающей природной средой. Это воздействие  всегда является негативным, поскольку  имеет место совокупность антропогенных  и техногенных нагрузок. Результирующей характеристикой воздействия принято  считать экологический фактор –  состояние экологии (Е) в месте  расположения ОН. Количественной мерой Е является предельно допустимая концентрация вредных веществ в атмосферной воздухе (ПДК). 
 
По результатам проведенного анализа модель Rloc может быть представлена следующим образом: 
 
Rloc=d1 RI+d2 RII= d1 tтрансп. + d2 Куд+ d3 E 
 
 
В нормативной модели имеет место соотношение вида d3 > d2 > d1, а в реальной практике соотношение имеет противоположный характер (d1 >> d2 > d3). 

 
С учетом крайне сложного и разнообразного распределения различных факторов по территории города со значительным периодом градостроительной эволюции можно констатировать, что ОН с  Rloc = 0 могут располагаться в различных точках городского пространства, но при этом общий уровень ренты всегда закономерно повышается по мере приближению к центру: 
 
 
 
 
 
                        Рис. 2 Динамика ренты по местоположению. 
 
 
 
 
 
ФункцияRloc = f(L) может быть: 
 
·          непрерывной линейной (2), 
 
·          непрерывной нелинейной (1, 3)  
 
·          кусочно-нелинейной (4).  
 
·          возможен вариант при котором Rloc≈ 0 (5).

6. Выводы:

 
 
   Во-первых, имеет смысл отметить то, что учитывая ведущую роль городов в развитии и обеспечении устойчивости экономики, огромное значение имеет изучение земельной ренты городских территорий.  
 
Во-вторых, необходимо отметить, что ренту получает собственник земли, а получателем предпринимательского дохода (прибыли), является то лицо, которое является предпринимателем. Имеется ввиду то, что рента  в обязательном порядке уплачивается собственнику, независимо от того, была ли получена прибыль или нет, т.е. рента выплачивается за то, что пользуются землей- за право её пользования.  
 
Исходя из выше сказанного, можно дать определение земельной ренты городских территорий, которое определяет отдельные факторы рентообразования, и в тоже время указывает на природу происхождения самих рентообразующих факторов, обусловленных уровнем развития городского пространства и его населения. 
 
Городская земельная рента – это незаработанный доход собственника от использования земельного участка, являющегося результатом взаимодействия, как естественных характеристик, так и общего прогресса города и общества. 
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 
 

7. Список использованной литературы:

 
 
1) Лекции  проф. к.э.н. Кулакова Юрия Николаевичапо дисциплине «Экономика недвижимости». 2010г. 
 
2) «Экономика и управление недвижимостью» под общей редакцией проф. П.Г.Грабового. Глава 3. Теория ренты. 1999г. 
 
3) Смит А. «Исследования о природе и причинах богатства народов».     Книга 1. Глава 10. Земельная рента. Москва, 1962г.