Задачи по "Земельное право"

Земельное право

 

Задачи № 2

Вариант 2

 

Задача.

Лужков, имея земельный участок размером 11 соток, использовал его для ведения  личного подсобного хозяйства (разводил пчел). У соседа-пенсионера он решил  приобрести смежный участок общей  площадью 14 соток. Глава администрации отказался оформлять эту сделку, мотивируя тем, что иметь больше одного земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства нельзя.

РЕШЕНИЕ:

·Законно ли решение администрации?

Согласно п. 2 ст. 213 ГК РФ количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В настоящее время  земельным законодательством установлены  ограничения только в отношении  участков земель сельскохозяйственного назначения, а не на количество.

Федеральный закон  от 7 июля 2003 г  № 112-ФЗ  "О личном подсобном хозяйстве" предписывает (п.4 ст.4) органам местного самоуправления установить максимальные и минимальные размеры земельных участков, предоставляемых из государственных и муниципальных земель в собственность гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, а также предписывает субъектам Российской Федерации (п.5 ст.4) устанавливать максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться у граждан одновременно на праве собственности и(или) ином праве (праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве аренды).

Ст.4. п.5. Максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, устанавливается в размере 0,5 га. Максимальный размер общей площади земельных участков может быть увеличен законом субъекта Российской Федерации, но не более чем в пять раз.

В случае если установленный максимальный размер общей площади будет превышен, то гражданин должен в течение года либо произвести отчуждение сверхнормативной площади (продать, подарить, отказаться), либо пройти государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя или крестьянского (фермерского) хозяйства и платить налоги от доходов с продажи выращенной продукции. Законодатель ввел это ограничение в целях предотвращения случаев приобретения в собственность или аренду десятков и даже сотен гектаров для ведения личного подсобного хозяйства и реализации больших объемов сельскохозяйственной продукции, не облагаемой подоходным налогом.

Но количество земельных  участков для ведения подсобного хозяйства нигде в законодательстве не указано. Поэтому глава администрации  принял неверное решение. Тем более, что общая площадь участка при приобретении смежного  не превысит максимальный размер в 0,5 га.

·Какие органы занимаются оформлением в собственность земельных

участков?

Если участок находится  в государственной собственности, то П.6 ст 36 ЗК РФ: исполнительные органы государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Если у гражданина имеются документы, подтверждающие его права на землю, либо документы, свидетельствующие о предоставлении земельного участка первоначальному  землепользователю, то в соответствии с указанным законом, этот гражданин сможет в упрощенном порядке оформить участок в собственность. Для этого он должен предоставить указанный документ в Управление Федеральной регистрационной службы и приложить к нему кадастровый паспорт земельного участка. Если же участок был увеличен, и площадь его не соответствует первоначальной площади, то гражданин вправе провести работы по межеванию (установлению границ на местности) и получить в собственность фактически занимаемую площадь земли.

Для оформления земли  в собственность необходимо иметь на руках кадастровый паспорт на конкретный земельный участок. В кадастровом паспорте указываются индивидуальные характеристики земельного участка: кадастровый номер, адрес месторасположения, площадь, вид разрешенного использования, категория. В кадастровом паспорте земельного участка указываются обременения и ограничения, наложенные на землю. Кадастровый паспорт на земельный участок можно получить в кадастровой палате района, где расположен данный земельный участок. В случае оформления земли в собственность юридического лица, необходимо в обязательном порядке проводить межевание в специализированных геодезических организациях. Оформленный межевой план подается владельцем земельного участка в кадастровую палату, где он будет храниться в архиве.

Кадастровая палата занимается сбором и обработкой информации о земельных участках, присваивает индивидуальный кадастровый номер каждому земельному участку, рассчитывает кадастровую стоимость земли, ведет кадастровый реестр. Одним словом, она собирает, изучает и обрабатывает сведения о земельных участках, их территориальном положении, о возможности целевого использования, а также изучает геодезические составляющие (компоненты, уклон, глубину залегания грунтовых вод, наличие инженерных сетей, сооружений и так далее). Без наличия кадастрового паспорта на земельный участок оформить землю в собственность не удастся. 

Оформление земли можно  считать оконченным, если владелец получил на руки свидетельство о  государственной регистрации права  собственности.  оформление недвижимости. сделки с недвижимым имуществом

Оформление земельного участка определяется по правилам, установленным федеральным и  региональным законодательством.

1. Закон "О дачной  амнистии"

2. "Градостроительный  кодекс Российской Федерации"  от 29.12.2004 N 190-ФЗ 
3. Федеральный закон от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" 
4. Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"

5. "Земельный кодекс  Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ 
6. Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"

7. Федеральный закон  от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном  кадастре недвижимости" 
8. Федеральный закон от 07.07.2003 N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" 

·Дайте правовую оценку возможности совершения сделки по купле

-продаже  земельного участка.

Особенностью договора, которая предусмотрена земельным  законодательством, является то, что  предметом купли-продажи могут  быть только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи участка должен быть заключен в письменной форме. При этом должен быть составлен один документ, подписанный сторонами. Если форма договора купли-продажи не соблюдена, это влечет его недействительность.

Переход права собственности на земельный участок по договору к  покупателю подлежит государственной  регистрации (ст. 551 ГК). Порядок государственной регистрации предусмотрен Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Практический смысл и значение специальных правил, регулирующих договор  продажи недвижимости, предопределены тем, что объекты недвижимости неотрывны от места их нахождения, а договоры их продажи могут совершаться в любом другом месте. Участникам имущественного оборота при заключении подобного рода сделок необходимо точно знать правовое положение приобретаемого конкретного объекта, в частности: не обременено ли данное имущество правами третьих лиц; является ли продавец здания, сооружения, иного объекта недвижимости собственником соответствующего земельного участка и т.п. Эта цель и достигается путем введения обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Покупатель становится собственником  приобретенного земельного участка  только после государственной регистрации. Это условие применяется и  в тех случаях, когда стороны  договора купли-продажи исполнили  условия договора до государственной регистрации перехода права собственности, что не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности-этом случае сторона, которая необоснованно уклоняется от государственной регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации.

Следует особо подчеркнуть, что ст. 550 ГК РФ не требует нотариального удостоверения договора купли-продажи земельного участка. Это объясняется тем, что в настоящее время существует система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью. В то же время, если стороны изъявляют желание нотариально удостоверить договор купли-продажи земельного участка, для этого не существует никаких препятствий. Нотариальное удостоверение договора осуществляется в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-1 (с изм. и доп. от 30 декабря 2001 г.).

Важно обратить внимание на коллизию норм гражданского и земельного законодательства. Так, ст. 553 ГК РФ разрешает продажу земельного участка без находящихся на нем зданий, строений и сооружений. В тех случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. В случае если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением. Эти нормы гражданского законодательства не могут сейчас применяться, так как противоречат положениям п. 4 ст. 35 ЗК РФ, о чем говорилось выше.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество - земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о земельном участке, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Эти условия закон признает существенными условиями договора купли-продажи земельного участка.

Порядок купли-продажи  гражданами Российской Федерации земельных  участков, утвержденный постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 30 мая 1993 г. N 503 (п. 6), предусматривает, что к купчей должен прилагаться план участка. Купчая без прилагаемого к ней плана участка не подлежит регистрации. При отсутствии плана участка он изготавливается за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними.

Приказом Роскомзема от 2 июня 1993 г. N 1-16/770 был утвержден типовой договор купли-продажи земельного участка.

Типовой договор предусматривает, что при определении предмета договора - земельного участка должны быть указаны:

- его местоположение, т.е. почтовый адрес;

- кадастровый номер;

- размещенные на нем  объекты недвижимости (если таковые  имеются);

- площадь участка (в  квадратных метрах);

- основное целевое  назначение категории земель, в  составе которой находится участок;

- в чьем ведении  находятся эти земли;

- цель использования земельного участка.

Согласно ст. 555 ГК РФ, существенным условием договора купли-продажи земельного участка является также цена, которая должна быть четко определена в таком договоре. Если в договоре нет согласованного сторонами в письменной о цене земельного участка, он считается незаключенным.

Правила определения  цены (п. 3 ст. 424 ГК РФ), предусматривающие, что исполнение договора, в котором не указана цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары, неприменимы к договору купли-продажи земельного участка.

Когда цена в договоре купли-продажи земельного участка  установлена за единицу его площади, общая цена участка, подлежащая уплате, определятся исходя из фактического размера переданного покупателю участка.

Продавец передает земельный  участок, а покупатель принимает  его по подписываемому ими передаточному  акту и иному документу о передаче (ст. 556 ГК). Обязательство продавца считается исполненным после фактической передачи участка покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче земельного участка на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ либо продавца от исполнения обязанности передать имущество, либо покупателя от обязанности принять имущество.

Не является основанием для освобождения продавца от ответственности  за ненадлежащее исполнение договора принятие покупателем земельного участка, не соответствующего условиям договора купли-продажи, даже в том случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости.