Аренда земельных участков

Оглавление

 

Введение

Актуальность  данного исследования продиктована двумя факторами:

1. Недостаточная  нормативно-правовая база, регулирующая  правоотношения, связанные с недвижимостью в целом и земельными участками в частности.

2. Необходимость теоретического осмысления отдельных моментов гражданских правоотношений, связанных с землей.

Механизм  правового регулирования земельных правоотношений является одной из актуальнейших проблем на данном этапе развития предпринимательства в России. Причиной этому послужило как признание права частной собственности на землю на конституционном уровне, так и изменение соотношения между земельным и гражданским законодательство в сфере  землепользования.

Аренда земли - правовой институт, который присутствует в гражданско-экономическом обороте в большинстве стран, с рыночной экономикой. В Российской Федерации институт аренды земли длительное время отсутствовал, и на основании этого аренда земли была под запретом как с позиции права так и с фактической точки зрения. получил получивший широкое распространение в гражданском обороте большинства стран с рыночной системой экономики. Ситуация изменилась после принятия первой и второй частей Гражданского кодекса и Земельного кодекса. На законодательном уровне было не только признано конституционное право частной собственности на землю, но и разработан подробных механизм реализации этих прав.

Нормативно-правовое регулирование правоотношений по аренде земли имеет сложный, комплексный  характер. Связано это с тем, что  порядок заключения и расторжения договора аренды установлен гражданским законодательством, но при этом аренда земельных участков регулируется также и нормами земельного законодательства, это можно связать с тем, что земля является ценнейшим и важнейшим имуществом, потому как именно с ней связаны все основы жизнедеятельности народов, проживающих на ней. В правоприменительной практике часто возникают сложности при рассмотрении споров, возникающих в сфере аренды земельных участков, встречается ряд проблем. Чаще всего их разрешение происходит в плоскости понимания зависимости определяющего подчинения положений земельного законодательства гражданскому праву.

В данной дипломной  работе будут рассмотрены вопросы  гражданского оборота земли, в целом и институт аренды земельных участков в частности. В работе особое внимание уделяется аренде земли при размещении временных сооружений.

Предмет исследования составляют правоотношения, возникающие  в процессе аренды земельных участков.

Объект исследования механизм правового регулирования отношений, возникающих в процессе аренды земельных участков.

Применение  норм об аренде земельных участков характеризуется сильно отличающимися  частными случаями и противоречивостью. Эта ситуация возникла как результат частого использования в предпринимательской деятельности, в повседневных отношениях договора аренды земельных участков, который стал одним из наиболее распространенных правовых договоров в гражданском праве. Такое частое использование приводит к различным конфликтным правовым ситуациям, обусловленных недостаточным правовым регулированием в данной сфере общественной жизни.

Целью данной работы является рассмотрение круга  проблем, касающихся применения договора аренды земельных участков, оценка нынешнего состояния юридического регулирования соответствующих отношений, внесение на этой основе законотворческих предложений, уточнение толкования норм гражданского и земельного законодательства, разработка рекомендаций по заключению, исполнению, прекращению договора аренды земельных участков при размещении временных строений и сооружений.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- дать определение земельному участку, как объекту гражданско-правовых отношений, определить сущность договора аренды земли;

- определить существенные условия договора аренды земли и порядок заключения и расторжения договора.;

- рассмотреть специфику договора аренды земли при возведении временных сооружений.

Проведенное исследование имеет важное значение для предпринимателей, при заключении договора аренды земли с последующим возведением временного сооружения, для изучения механизма договора аренды студентами.

Теоретическую базу исследования составляют работы Кирилловой С.А, Суханова Е.А, Оглоблиной О.М и др.

Методологическую  основу исследования составляют как  общенаучный диалектический метод познания, так и узкоспециальные методы, такие как сравнительно-правовой и конкретно-правовой метод познания.

Работа имеет  следующую структуру: введение, три  главы, заключение и список используемой литературы.

 

ГЛАВА 1 ЗЕМЕЛЬНЫЙ  УЧАСТОК КАК ОБЪЕКТ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ

1.1 Земельный участок как объект арендных отношений

 

Земля является одним из основных объектов материального  мира.

В течение  всей истории человечества земельные  ресурсы – это территориально-пространственная основа, относящаяся к невоспроизводимым средствам производства, обладающая ценнейшим биологическим потенциалом, выраженным в плодородности почвы.

. На современном  этапе развития Российской Федерации  земельные отношения регулируются  общими (устанавливаемыми гражданско-правовыми  нормами) и особыми (закрепленными в нормах земельного права) положениями действующего законодательства.

Особенность правового регулирования земельных  отношений обусловлена тем, что в течение длительного времени основу законодательства в этой сфере составляли подзаконные нормативные акты на федеральном уровне. Это привело к тому, что на региональном уровне вопросы земельных отношений были урегулированы раньше чем на федеральном уровне. Это не противоречит Конституции РФ, так как земельное законодательство отнесено к предмету совместного ведения.¹

Ст. 6 Земельного Кодекса РФ устанавливает что  земля, которая является природным ресурсом и объектом, земельные участки и их части – относятся к объектам земельных отношений.² 

В качестве объекта  земельных правоотношений земельный  участок определяется как часть земной поверхности (включая почвенный слой), границы которого описаны и зарегистрированы в установленном законодательно порядке.³

Он может  быть как делимым, так и неделимым.

К делимым  относятся земельные участки, которые  можно разделить на части, при этом каждая часть после раздела будет считаться самостоятельным земельным участком, использование которого не будет сопряжено с  переводом его в состав земель иной категории, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.

Неделимый земельный участок нельзя разделить на части без ущерба для дальнейшего его использования. Государственная регистрация раздела неделимых участков невозможна. Чаще всего критерием неделимости выступает размер земельного участка.

Однако классификация  по принципу делимости далеко не единственная.

Статьей 7 Земельного Кодекса предусматривается разделение земельных участков по принципу целевого использования.

В соответствии с этим принципом земельные участки  делятся на:

1) земли сельскохозяйственного  назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо  охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного  фонда;

6) земли водного  фонда;

7) земли запаса.

Рассмотрим  каждый вид земельных участков подробнее.

1) Землями  сельскохозяйственного назначения  в соответствии с ст. 77 ЗК РФ  являются земли за чертой сельских и городских поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Они могут  быть использованы лишь для осуществления  сельскохозяйственного производственного процесса, посадки линии защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и любых иных, относящихся к сельскохозяйственным, целях.

Ст. 78 ЗК РФ определяет круг лиц, имеющих право использовать земли сельскохозяйственного назначения. В соответствии с указанной статьей земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться физическими лицами, юридическими лицами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, казачьими обществами и любыми иными организациями, как коммерческого, так и некоммерческого характера, опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями НИИ и общественно- образовательными учреждениями сельскохозяйственного профиля, а также общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока.

Земли сельскохозяйственного назначения обладают своеобразным статусом по причине определенных факторов: их количество неизменно (ограничено), они неперемещаемы, невоссоздаваемы и неуничтожаемы. 

Основным  предназначением земель сельскохозяйственного  назначения является производство сельхозпродукции. В связи с этим при описании эти земель важное значение отдается одному из важнейших характеристик – плодородию,  ибо отсутствие плодородия земли делает невозможным использование ее по назначению.

Принимая  во внимание особый правовой статус земель сельскохозяйственного назначения, а так же их ценность для хозяйственной деятельности, законодатель предусмотрел ряд гарантий, которые установили приоритет землепользования. В связи особенностям правового режима земель сельскохозяйственного назначения, их особой ценностью законодателем предусмотрены гарантии, устанавливающие приоритет землепользования

При предоставлении земельного участка сельскохозяйственного  назначения отдается приоритет сельхозпредприятиям. Законодательство, регулирующее земельные правоотношения не устанавливает первоочередность предоставления земельного участка сельхозпредприятию в зависимости от форм ведения хозяйства для которых берет землю претендент. Основным критерием в предоставлении земли сельскохозяйственного назначения является экономическая выгода и рачительность будущего использования земли.

Статья 79 ЗК РФ предполагает изъятие земель сельскохозяйственного назначения для дальнейшего  их использования не в сфере сельского хозяйства лишь в исключительных случаях. К этим случаям относятся:

- для строительства  промышленных объектов или иных  несельскохозяйственных нужд могут предоставляться земли, признанные непригодными для осуществления сельскохозяйственного производства. Также для этих целей  могут предоставляться сельскохозяйственные угодья из фонда земель худшего качества по кадастровой стоимости. Однако, для возведения линий электропередач, связи, автомобильных  дорог, магистральных газопроводов и иных объектов инфраструктуры федерального или регионального значения допускается предоставление сельскохозяйственных угодий и более высокого качества.

- наиболее  ценные по продуктивности сельхозугодия,  в том числе и угодья опытно-производственных  отделений, научно-исследовательских  организаций и учебно-опытных  учреждений высшего профессионального образования, при этом кадастровая стоимость этих земельных участков существенно выше среднерайонного уровня –эти участки могу быть включены в каталог земель, использование которых не предусматривает иные цели.

В соответствии с положениями статьи 25 ЗК РФ права на земельные участки возникают по правовым основаниям, которые установлены гражданским кодексом, федеральными законами и подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с нормами ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними».

2) Земли населенных  пунктов – это земли, которые  используются и предназначаются  исключительно для застройки  и дальнейшего развития населенных пунктов.

Использование земель поселений осуществляется на основании зонирования их территорий. В пределах административных границ поселения делятся на территориальные зоны. Зонирование территорий утверждается документально,  и может изменяться только на основе нормативно-правовых актов местного самоуправления.

Допускается изъятие земельных участков в городских и сельских поселениях путем выкупа для государственных или муниципальных нужд. Данное изъятие проводится с целью застройки выкупленных земельных участков в соответствии с генеральными планами городских поселений а также правилами застройки и землепользования.

В состав земель поселений включаются земельные  участки, которые отнесены к следующим  территориальным зонам: жилым, общественно-деловым, производственным, инженерных  и  транспортных мануфактур, рекреационным, сельскохозяйственного использования, специального назначения, военных объектов и  т.д.

3) Особой категорией  земель, предусмотренных ЗК РФ  являются земли, промышленности и иного специального назначения.

К землям промышленности относятся земли, которые используются или могут быть использованы для обеспечения деятельности организаций и функционирования объектов промышленности.

К землям транспорта законодатель относит земли, используемые или предназначенные для обеспечения  деятельности организаций и эксплуатации всех видов транспорта.

Землями связи, радиовещания, телевидения, информатики  являются земли, используемые или предназначающиеся  для обеспечения функционирования организации или объектов связи, радиовещания, телевидении и информатики.