Суть залога в кредитной сделки

 

1. Экспертиза отчётов независимых  оценщиков осуществляется специалистами  Отдела экспертизы независимой оценки Управления залогового обеспечения.

 

2. При выборе и рассмотрении  возможности принятия того или  иного имущества, в качестве предмета залога, все подразделения, включая филиалы  Банка руководствуются утвержденным документом "Перечень залогового имущества, принимаемого  Банком, и требования, предъявляемые к нему".

 

3. Для определения ликвидности имущества, предлагаемого в качестве обеспечения обязательств  и контроля соответствия оценочной стоимости, определённой независимым оценщиком действительным рыночным ценам на аналогичные объекты, производится экспертиза оценки имущества, которое в соответствии с требованиями Банка может служить обеспечением исполнения обязательств заёмщика.

 

4. По результатам экспертизы  определяется оценочная стоимость предлагаемого имущества - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на основании сделки в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют, располагая всей доступной информацией об объекте, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект, а другая сторона не обязана приобретать;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• цена сделки представляет собой эквивалент денежного вознаграждения за объект, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было.

 

5. Ликвидность предмета залога  – способность объекта к быстрой  реализации в виду его состояния  и  спроса на аналогичные объекты на рынке.

 

6. Основанием для проведения  экспертизы является Служебная  записка с полным пакетом правоустанавливающих  документов на предмет залога  и Отчётом независимого оценщика, предоставляемых Департаментом  кредитования, Филиалами Банка, другими структурными подразделениями.

 

7. Экспертиза оценки имущества  и имущественных прав производится  на основании предоставленных  документов и результатов осмотра  объекта оценки.

 

8. По результатам экспертизы  составляется «Заключение по  экспертизе оценки залогового имущества», которое подписывается исполнителем, начальником отдела экспертизы независимой оценки и утверждается начальником Управления залогового обеспечения.

 

9. Экспертизе подлежат:

• В обязательном порядке – проекты, сумма кредитования по которым свыше лимита филиала, либо если клиент кредитуется через Управление корпоративного финансирования Бизнеса Головного офиса, либо по решению Кредитного Комитета Головного офиса или филиала банка.
• В выборочном порядке – отчёты независимого оценщика для контроля его беспристрастности и адекватности определения оценочной стоимости.
• Повторной экспертизе подлежат отчёты, объекты оценки которых являются обеспечением обязательств Заёмщика перед Банком, у которого изменилось финансовое либо кредитное состояние. А так же предметы залога, для которых выявлены изменения в состоянии при мониторинге залогового  имущества.

 

10.Экспертиза осуществляется в  срок не более 5 рабочих дней (время, отведённое на экспертизу  одного проекта составляет 3 рабочих  дня, при предоставлении на экспертизу более 1 (одного) проекта кредитными подразделениями, экспертиза объектов проводится в течение 3 полных рабочих дней в порядке очерёдности для каждого специалиста отдела экспертизы независимой оценки, в случае производственной необходимости для крупных проектов срок проведения экспертизы может быть продлён до 5 рабочих дней) с даты поступления полного пакета документов (заявка, отчёт об оценке независимого оценщика, правоустанавливающие, финансовые и другие документы в соответствие с действующими требованиями Банка) и проведения осмотра объекта/объектов залога.

 

11.Для эффективной и быстрой  экспертизы независимой оценки  специалисты отдела экспертизы  независимой оценки:

• Формируют базу данных о рынке оборудования, автотранспорта, коммерческой недвижимости, принимаемых банком в залог согласно кредитной политике банка;
• Формируют базу данных о рынке аренды коммерческих помещений по регионам;
• По жилой недвижимости работают в консультационном режиме с базой данных «Дом Сервис»;

3.3. Мониторинг залогового имущества

 

1. Мониторинг залогового имущества  производится по месту  нахождения (хранения) залога с осмотром, определением  качественных и количественных  показателей предмета залога,  способов его хранения, обеспечения   сохранности от внешних воздействий, в присутствии уполномоченного представителя залогодателя. Выезд на объекты мониторинга обеспечивают кредитные подразделения Банка, предварительно представив полную информацию о предмете залога. На месте составляется акт проверки наличия и состояния залогового имущества утвержденного образца, который подписывается обеими сторонами. Результаты мониторинга вносятся в таблицу базы данных по мониторингу залогового имущества.

 

2. Мониторинг состояния залогового  имущества на предмет его фактического  наличия, сохранности и ликвидности проводится:

в головном Банке:

1)  работниками Отдела мониторинга  залогового имущества Управления  залогового обеспечения – по  кредитным продуктам, выданным  в головном Банке;

 в филиале:

2) работниками подразделения залогового  обеспечения  (региональными инспекторами) или фронт-офиса филиала, уполномоченными на проведение оценки залогового обеспечения – по кредитным продуктам, выданным в филиале банка. 

 

3. Заёмщик по требованию Банка:

• Представляет оперативную информацию о залоговом имуществе;
• Обеспечивает беспрепятственный доступ к предмету залога;
• На основании  запроса Банка предоставляет информацию о замене предмета залога.

 

4. Объекты мониторинга в зависимости  от характера предмета залога, степени рисков падения ликвидности  и утраты залога, периодичности проверок состояния залога условно классифицируются по следующим признакам:

1. для корпоративных клиентов:

• I группа – товары в обороте; проверка один раз в месяц

• II группа – движимое имущество; проверка один раз в квартал
• III группа – недвижимость; по мере необходимости, но не реже одного раз в год
• IV группа – прочее; проверка выборочно по признакам, свидетельствующим об ухудшении исполнения обеспеченного залогом обязательства.

 

2. Для клиентов розничного кредитования:

 

• Мониторинг коммерческой недвижимости осуществлять наряду с товарами в обороте один раз в год, если последнее не является основным залогом.
• При предоставлении товаров в обороте в качестве основного залога -  один раз в квартал.
• Мониторинг жилой недвижимости и автотранспортных средств по мере ухудшения финансового состояния заемщика, по запросу кредитных и пост кредитных подразделений банка

 

 

5. При необходимости,  по всем группам залога проводится  внеплановая проверка наличия  и состояния залогового имущества,  на основании Служебной записки от структурных подразделений Банка.

 

6. В случае выявления отсутствия, недостачи, ухудшения физического  состояния, падения ликвидности,  и других факторов, обуславливающих  снижение стоимости залогового  имущества, сотрудник управления  доводит до сведения курирующего  кредитного менеджера информацию о необходимости проведения переоценки и принятии дополнительного обеспечения.

 

7. Мониторинг ценных бумаг.

7.1. Мониторинг залогового имущества,  предметом которого являются  ценные бумаги производится не  реже одного раза в квартал  путем затребования от заемщика за его счет предоставления выписки из системы ведения реестра держателей ценных бумаг, подтверждающей факт обременения в пользу Банка по состоянию на первое число каждого квартала в течение всего срока действия кредита, а также на любую дату в течение всего срока действия кредита по требованию кредитного менеджера.

7.2. Одновременно, на основании служебной записки  работника Отдела мониторинга  залогового имущества Управления  залогового обеспечения, Управление  по работе с капиталом предоставляет  последние сведения о финансовом состоянии эмитента ценных бумаг путем направления финансовой отчетности за последний квартал и иной информации, затребованной в служебной записке в отношении эмитента ценных бумаг (в случаях, когда такие ценные бумаги допущены в обращение по наивысшей категории фондовой биржи, осуществляющей свою деятельность на территории страны и только такую информацию, которая является общедоступной).

7.3. При получении выписки реестродержателя, подтверждающей факт обременения  в пользу Банка составляется акт проверки наличия и состояния залогового имущества утвержденного образца, который подписывается обеими сторонами. Результаты мониторинга вносятся в таблицу базы данных по мониторингу залогового имущества.

   

3.3. Перечень имущества, принимаемого в залог Банком.

 

В качестве предмета залога Банк вправе принимать недвижимое и движимое имущество:

1. Недвижимое имущество (имущественные  права):

• Здания, сооружения, магазины (торговые площади), точки общественного питания (кафе, рестораны, столовые и т.д.), салоны (салоны красоты, парикмахерские, фотосалоны и т.д.), гостиницы, производственные комплексы (помещения под производства, складские помещения), станции технического обслуживания, стационарные автозаправочные станции, промышленные базы, развлекательные заведения (клубы, кинотеатры, боулинги, бильярдные и т.д.), лечебные заведения (частные клиники, стоматологические кабинеты, частные санатории, оздоровительные комплексы и т.д.), спортивные учреждения (фитнес-клубы, бассейны и т.д.).
• Дома, коттеджи, квартиры, дачи.
• Права собственности (право землепользования) земельным участком на землях городского фонда и земельные участки на землях сельскохозяйственного назначения.

2. Движимое  имущество (имущественные права):

• Автотранспорт и сельхозтехника.
• Производственные линии, станки, оборудование.
• Товары промышленной группы (цветные металлы, нефтепродукты, компьютерная техника, техника бытового назначения, драгоценные металлы в виде слитков, одежда, обувь и т.д.).
• Товары продовольственной группы (сахар, табачные изделия, зерно и продукты его переработки, консервированная продукция высокого качества с длительным сроком хранения и т.д.).
• Лекарственные препараты с длительным сроком хранения.
• Легкореализуемые ликвидные ценные бумаги (акции, облигации), в том числе государственные, имеющие достаточно высокую котировку на рынке ценных бумаг; акции и облигации негосударственных организаций (включённые в наивысшую категорию листинга), облигации с обеспечением; неликвидные ценные бумаги (не включённые в наивысшую категорию листинга) принимаются в залог только по решению Кредитного Комитета.
• Полезные ископаемые, право недропользования.
• Объёмы строительно-монтажных работ, проектно-сметная документация.
• Деньги.

 

Примечание. Для каждой разработанной программы кредитования имеются исключения по тем или иным видам имущества, принимаемого в залог.

 

2.5. Основные требования, предъявляемые к залоговому имуществу.

 

1. Общие требования, предъявляемые  к имуществу.

Имущество должно обладать ликвидностью, обеспечиваемой достаточной стабильностью цен и сложившейся конъюнктурой рынка на такое имущество.

2. Требования, предъявляемые к недвижимости:

2.1. Недвижимость принимается в  качестве предмета залога при  условии выкупа права собственности  на земельный участок, либо  долгосрочной аренды (срок аренды согласно Договору не менее 5 лет, и превышающий срок окончания кредитования на 2 года).

2.2. Здания (сооружения), строения и  иные объекты жилищного фонда  и коммерческого назначения принимаются  в залог в состоянии завершённого  строительства, прошедшие техническую и правовую регистрацию в уполномоченных государственных органах.

2.3. Земли с/х угодий принимаются  в залог с высоким балом  бонитета (не менее 30). Рассмотрение  проектов с подобным видом  обеспечения обязательно через  Кредитный комитет Головного офиса (с согласованием стоимости Управлением залогового обеспечения»).