Потребительский кредит и его специфика

Выдача потребительских кредитов этого вида регулируется Положением  о жилищных кредитах, утвержденных Указом Президента РФ № 1180 от 10 июня 1994 г. и распространяемом на все коммерческие банки

Выдача жилищных кредитов производится на основании Положения о жилищных кредитах, действие которого распространяется и на кредиты, получаемые и для приобретения недвижимого имущества на садовых и дачных участках.

Кредитно-финансовая поддержка населения  в решении жилищной проблемы осуществляется при использовании гражданами собственных средств, а также безвозмездных субсидий, получаемых на строительство или приобретения жилья на основании постановления Правительства РФ № 1278 от 10 декабря 1993 года.

Кредитование жилищного строительства  производится при условии отвода заемщику  в установленном порядке земельного участка  и наличии разрешения соответствующих органов на строительство жилья. Соответствующие документы об этом должны быть предоставлены заемщиком в банк  вместе с заявлением на выдачу ссуды.

Кроме того, предоставлению в банк подлежит согласованная и утвержденная в установленном порядке проектно-сметная  документация, а также документы, необходимые для определения  платежеспособности клиента (справка  с места работы), и обеспечительное  обязательство.

 В качестве обеспечительных  обязательств граждане могут  предоставить договор залога недвижимого имущества, поручительство одного или более граждан и других юридических лиц [27].

Предприятиям и организациям различных  форм собственности рекомендовано в порядке оказания содействия своим работникам в улучшении  жилищных условий предоставлять поручительства на погашение получаемых ими жилищных кредитов, а также частично или полностью погашать эти кредиты за счет своих средств.

Предметом залога могут выступать:

а) земельный участок под строительство, являющийся собственностью заемщика, или другие имущественные права  на этот участок;

б) готовое жилье или незавершенное  строительство;

в) другие виды имущества и имущественных  прав, которые в соответствии с действующим законодательством РФ  могут использоваться в качестве залога.

Заложенное имущество подлежит страхованию залогодателем от рисков утраты и повреждения.

До полного погашения суммы  основного долга и процентов  по ссуде заемщик не имеет прав без письменного согласия банка продать или переуступить имущественные права на недвижимое имуществу третьему лицу.

 Кредит на строительство  индивидуального жилья предоставляется  при наличии земельного участка  и решения районной администрации  о выделении земельного участка под застройку индивидуального жилья.

Кредит на покупку индивидуальных жилых домов, садовых домиков, домов  в сельской местности предоставляется  при наличии дома и предварительного договора купли-продажи, справки счета, подтверждающей совершение операции по купле-продаже.

 Для получения кредита на  покупку недвижимости требуются  дополнительные документы: 

1. предварительный договор купли-продажи;
2. свидетельство о праве собственности продавца;
3. документ о территориальных границах земельного участка (при покупке земельного участка, индивидуального жилья, дома для сезонного проживания);
4. поэтажный план дома.

Жилищное кредитование производится банкам при соблюдении основных принципов кредитования: целевого использования, обеспеченности, срочности, платности и возвратности.

При выявлении не целевого использования  ссуд, полученных на строительство  или приобретения жилья, банк имеет  право досрочно взыскать выданные кредиты, а в случае невозможности возврата кредита заемщиком банк производит обращение взыскание на заложенное имущество или на поручителя.

В соответствии с Положением о жилищных кредитах сумма выдаваемого банком кредита не должна превышать 70 процентов стоимости приобретения и обустройства земли, строительства (реконструкции) или стоимости приобретаемого жилья. В остальной доле (в размере не менее 30 процентов) заемщик должен участвовать собственными средствами в кредитуемом объекте. Этот момент, а также другие конкретные условия жилищного кредитования (сроки, ставки и т.д.) должны оговариваться в кредитном договоре, заключаемом между заемщиком и  банком.

Из трех видов жилищного кредитования один – строительный – выдается на основании открытия  заемщику кредитной линии. Причем  выдача ссуды производится по частям, соответствующим  стоимости законченных этапов строительно-монтажных работ. Банк также вправе осуществлять финансирование работ путем поэтапного авансирования денежных средств в соответствии с графиком строительства с последующим инспектированием этих этапов.

Решению жилищной проблемы способствует внедрение в обращение жилищных сертификатов. Последние представляют собой особый вид облигаций, выпускаемых юридическим лицами, имеющих права заказчика на проведение строительства жилых домов, с целью привлечения денежных средств граждан. Жилищный сертификат дает его владельцу право на приобретение при условиях, определенных эмитентом, квартиры в собственность. Поскольку ее приобретение растягивается во времени, то в данном случае использование жилищных сертификатов можно расценивать как своеобразную форму потребительского кредита.

Некоторые крупные коммерческие банки  открывают для желающих накопительные  счета на приобретение в будущем  жилья.

На основании постановления  Правительства РФ от 21.06.1996 г. № 723 разработан Порядок предоставления гражданам РФ, нуждающимся в улучшении жилищных условий, средств из федерального бюджета на возвратной основе на строительство, реконструкцию или приобретения ими жилья на селе. Средства предоставляются в форме долгосрочного кредита сроком до 20 лет с возвратом основной части долга и процента по нему, начиная со второго года после получения кредита. Процентная ставка по кредиту определяется ежегодно в федеральном бюджете и не может превышать ¼ учетной ставки  Банка России. Право на получение кредита имеют граждане РФ, постоянно проживающие и работающие на селе. Долгосрочный кредит предоставляется местным органам исполнительной власти через уполномоченные Правительством РФ кредитные организации. Размер кредита определяется в зависимости от отношения месячного дохода на 1 члена семьи к установленному размеру оплаты труда гражданина, получившего кредит, и времени после постановки на учет по улучшению жилищных условий.

Кредит предоставляется в размере  не более 70 процентов от стоимости  общей площади жилья по социальной норме с учетом сложившейся средней стоимости 1 кв. м. в данном регионе на момент заключения кредитного договора. Причем кредит может быть погашен сельскохозяйственной продукцией. Гарантом возврата выдаваемых гражданам указанных кредитов выступают органы исполнительной власти субъектов РФ [27].

Кроме того, постановлением правительства  № 1010 от 26 августа 1996года было принято  решение о создании Агентства  по ипотечному жилищному кредитованию «для предоставления населению долгосрочных ипотечных кредитов на улучшение жилищных условий».

Для повышения потребительской  способности населения необходимо вмешательство ипотечное кредитование правительства, посредством организации  системы  субсидирования определенных категорий населения. Такая форма  участия правительства применяется практически во всех странах. Варианты участия правительства могут быть самые различные.

В 1993 г. постановлением правительства  РФ № 895 были утверждены новые Правила  продажи гражданам товаров длительного  пользования в кредит. В соответствии с этим постановлением продажа товаров в кредит  должна производиться предприятиями розничной торговли всех форм собственности по ценам, действующим на день продажи (без пересчета в связи  с изменением цен в последующем). К  продаже в кредит рекомендовано 16 наименований товаров: автомобили, мебель, морозильные камеры, телевизоры и др.

Первый взнос наличными деньгами покупателей, приобретающих товары в кредит, а также срок рассрочки  платежа за них (срок кредита) поставлены в  зависимость от стоимости товара. Если цена товара, разрешенного к продаже в кредит, не превышает 12-кратный минимальной месячной зарплаты, то покупатель вносит сразу не менее 20 процентов стоимости этого товара и получает рассрочку платежа на срок от 6 месяцев до 3 лет, а если цена товара  превышает названный предел, то необходимо первоначально при покупке товара в кредит оплатить 40 процентов его стоимости, а остальная часть подлежит погашению в срок до 5 лет.

Новыми правилами продажи в  кредит гражданам товаров длительного пользования установлены и пределы кредитования, которые  определяются уровнем заработной платы (доходов) граждан. Так, при продаже товаров с рассрочкой платежа на 6 месяцев сумма предоставляемого кредита не должна превышать 2-месячной заработной платы покупателя товара, на 24 месяца -  8-месячной заработной платы, на 36 месяцев -  12-месячной заработной платы, на 48 месяцев -  18-месячной заработной платы и, на конец, при сроке в 60 месяцев предельная сумма кредита установлена на уровне  24-месячной заработной платы покупателя.

До недавнего  времени рынок потребительского кредита в России был весьма узок и ориентирован в основном на высокодоходные группы населения. Сбербанк, который  ранее был монополистом на рынке  потребительского кредита и ориентировался на массового потребителя, практически прекратил свою деятельность в этом направлении из-за высокой степени невозврата.

Наибольшее развитие схемы потребительского кредитования получили на рынке жилья, причем весь рынок в основном сконцентрирован  в Москве и частично в Санкт-Петербурге. Кроме того, некоторые автодилеры в Москве практикуют продажу автомобилей в рассрочку.

Стоит оговориться, что в обоих случаях речь не идет о потребительском кредите  в классическом его понимании: потребительский  кредит здесь присутствует только в своей экономической сути, а фактические правоотношения сторон закрепляются, как правило, иным образом. Дело в том, что вместо сделки купли-продажи и кредитного договора с клиентом оформляется договор аренды с правом выкупа (лизинг), а реализуемый товар (квартира, автомобиль) находятся в собственности продавца до момента выплат потребителем всей стоимости товара и арендных взносов, которые и можно интерпретировать как проценты по потребительскому кредиту. Кроме того, потребителя, как правило, попросят оплатить от 30 до 50 процентов стоимости покупки при заключении договора.

Кратко охарактеризуем основные преимущества и недостатки такой схемы кредитования:

1. Сохраняя за собой права собственности на предоставляемый потребителю товар, продавец, таким образом, решает основную проблему, препятствующую развитию потребительского кредита в России - риск невозврата. В этом контексте понятно, почему сложившаяся практика распространяется только на квартиры и частично на автомобили, так как при непродолжительных сроках кредитования (до года), практикующемся большинством компаний, потенциальный износ товара (физический и моральный) не составит величины большей, чем авансированные потребителем средства.
2. С другой стороны, на примере такой схемы можно проиллюстрировать принцип "что хорошо для поставщика, то не всегда хорошо для потребителя". В данном случае поставщик, решив для себя проблему рисков невозврата, автоматически вменил потребителю риски потери авансированных средств. Предположим, что через шесть месяцев после заключения сделки поставщик оказывается банкротом. Ответ на вопрос, удастся ли потребителю отстоять свои права по заключенному с ним договору, неоднозначен.
3. В данной схеме остается открытым вопрос финансовых рисков. Каждая компания решает этот вопрос по-своему. Однако общая тенденция такова, что в схеме участвует банк, с которым поставщик делится прибылью в обмен на распределение рисков.
4. В общем виде банк, основной держатель финансового риска, старается ограничить риск изменения процентных ставок по времени и по размеру ставок. Срок выдачи кредита в большинстве случаев ограничен от 6 месяцев до года (исключение в свое время составлял банк "Столичный", декларировавший срок до 10 лет). Размер ставок колеблется на уровне 35 процентов (разброс 25-45 процентов), что на 5-10 пунктов перекрывает банковский процент по валютным кредитам (граница безопасности в 17-40 процентов банковской ставки). [5]

В общем и  целом описанная выше практика потребительского кредита является неэффективной (и  именно поэтому не получает массового применения)  в силу следующих обстоятельств:

• такая схема дискриминирует потребителя, ставя его в зависимость от финансового благополучия поставщика, что совершенно неприемлемо для массового потребителя (населения);
• удержание товара в собственности поставщика до момента полного погашения долга потребителя не решает проблему риска невозврата по широкому кругу товаров длительного пользования (за два года их фактический износ может дойти до 100%);
• невозможность оценить индивидуальные риски, связанные с конкретной сделкой, заставляют поставщика назначать высокий процент как ненадежному, так и первоклассному заемщику. Таким образом, надежный заемщик фактически оплачивает риски, связанные с масштабностью операций поставщика на (в целом) непредсказуемом и высокорисковом рынке потребительского кредита.