Ипотечное кредитование и тенденции его развития

Второй существенной проблемой  является определение кредитором реальной платежеспособности заемщика. Основным документом, подтверждающим доходы граждан, служит справка о доходах или  налоговая декларация. По существующей статистике только 20% граждан имеют  постоянный доход, отраженный в налоговой  декларации. Таким образом, остальные 80% граждан исключаются из числа  потенциальных клиентов ипотечных  программ. ²⁹

Таблица № 6 «Динамика объёма и количества выдачи ипотечных кредитов за 9 месяцев 2006-2012гг.»

Таблица № 7 «Ставки по ипотечным кредитам в рублях, за 2009-2011гг., %»

В 2013 году нас ожидает замедление динамики рынка до 40-45%. Поддержку рынку в ближайшие 1-1,5 года обеспечит позитивная динамика, наметившаяся в жилищном строительстве. Ключевой ограничитель роста – повышение ставок по рублевым кредитам, в том числе по программам АИЖК. «Ценовая» доступность  ипотеки продолжит снижаться: мы наблюдаем ускорение инфляции, а Банк России в борьбе с ней уже повысил ключевые процентные ставки. В результате до конца года высока вероятность дальнейшего повышения ипотечных ставок. Негативный эффект от удорожания стоимости кредитов рынок ощутит в полной мере в 2013 году: часть заемщиков предпочтет отложить покупку квартиры «до лучших времен» либо попытается накопить средства на более высокий первоначальный взнос (тем самым обеспечить более низкую ставку). К сожалению, легальных методов преодоления этого препятствия не существует.³⁰

 Однако, несмотря на все трудности, уверенно можно сказать о том, что проблема становления рынка ипотечного кредитования (эффективной системы долгосрочного жилищного кредитования) далеко выходит за рамки только экономической задачи. Она в значительной степени определяет общегосударственную стратегию и направление развития общества на многие десятилетия вперед.

Таблица № 8 « ТОП-30 регионов России с наибольшим объёмом выдачи ипотечных кредитов за 9 месяцев 2012 году  (млн. руб.)»

Самарская Область занимает 10-е  место.

 

3.2 Перспективы развития ипотеки в РФ.

Опыт, как в развитых, так и в развивающихся странах показывает, что без активной государственной поддержки система ипотечного жилищного кредитования не может полноценно функционировать. Наряду с созданием необходимой правовой и нормативной базы ипотечного кредитования  государственное стимулирование ипотечного кредитования должно развиваться по следующим направлениям:

• снижение рисков, связанных с долгосрочным  жилищным кредитованиям, на основе государственных гарантий и широкого использования инструментов страхования;
• создание общенациональной системы  ипотечного кредитования, которая бы включала в себя вторичный рынок ипотечных займов;
• формирование системы адресного субсидирования семей со средними и низкими доходами при приобретении жилья за счет ипотечного кредита.     

Проблема  формирования и развития рынка недвижимости и применения такой формы финансирования инвестиций в недвижимость, как ипотечное  кредитование, - одна из актуальных в  современных условиях.

Жилищное  кредитование должно стать долгосрочным и доступным для граждан. А чтобы спроса на жилье не привел только к скачку цен, следует обеспечить конкурентные условия для жилищного строительства.

Необходимы  действия, которые повлекут существенные изменения в сложившейся ситуации.

Во-первых, нужны финансовые механизмы, позволяющие  улучшать жилищные условия не только за счет сбережений и текущих заработков, но и за счет будущих доходов людей, а, во-вторых, ясные правовые условия  для развития долгосрочного жилищного  кредитования как граждан, так и профессиональных застройщиков.

Принципиальный  вопрос - гарантии права собственности  добросовестных приобретателей жилья. Сделки на его рынке должны проходить только по прозрачным, понятным людям и, что немаловажно, недорогим процедурам.

Сейчас, несмотря на многочисленные сложности, связанные с ипотекой, на относительную  молодость такой формы залога в России, для многих граждан ипотечный  кредит - единственно возможный способ быстрого решения жилищного вопроса. Ведь этот вид кредита дает возможность  сразу переехать в новую квартиру, а не ждать погашения всей суммы  долга, ютясь в старом или арендуемом жилье.

Доступность ипотечного кредита для конкретного  домохозяйства определяется в первую очередь доходами, процентными ставками по ипотечным кредитам и сроком кредита. Процентные ставки по кредитам прежде всего зависят от уровня инфляции. Эти основные факторы - доходы населения и уровень инфляции - являются внешними по отношению к собственно системе ипотечного жилищного кредитования. Другими характеристиками ипотечного кредита, определяющими его доступность, являются величина первоначального взноса и структура платежей.

В целях  повышения доступности ипотечных  кредитов для населения страны необходимо:

• реализовать ряд мер, направленных на удлинение возможных сроков ипотечного кредитования, что позволит снизить размер подлежащих выплате по кредиту периодических платежей;
• создать условия для снижения процентных ставок в системе ипотечного кредитования за счет управления рисками;
• развивать механизмы, позволяющие населению осуществлять накопление первоначальных взносов, необходимых для получения ипотечных кредитов;
• развивать новые ипотечные продукты, в том числе предполагающие различные графики погашения основного долга и процентов (например, инструменты с растущими платежами), для охвата в качестве потенциальных заемщиков по ипотечным кредитам отдельных категорий граждан, статус которых обусловливает прогноз стабильного роста их доходов в будущем (молодые семьи, военнослужащие и т.д.).

Вместе  с тем для отдельных категорий  граждан, не имеющих в собственности  недвижимости, иного имущества или  накопленных в достаточном количестве денежных средств, необходимых для  уплаты первоначального взноса, возможным  решением может стать участие, например, в жилищных накопительных кооперативах или использование механизма  ипотечного страхования, который позволяет  существенно снизить размер первоначального  взноса. В целях решения проблемы накопления первоначальных взносов  для определенных социальных категорий  населения, возможно, использовать форму прямого субсидирования первоначального взноса за счет средств федерального и региональных бюджетов.³¹

России  нужна собственная схема по применению института ипотеки. Прежде всего, необходимо по максимуму сократить субъектный состав отношений по приобретению жилья по типу привычных с советских времен жилищных строительных кооперативов, когда между государством и гражданами не встает никакой другой субъект экономической деятельности. Возможны еще формы социальной ипотеки, предполагающие государственное и совместное с гражданами финансирование строительства, когда государство гарантирует кредиты и частично их оплачивает. Учитывая, что система находится в стадии становления, государство может также создавать определенные стимулирующие условия для ее развития и взять на себя часть рисков.

 

 

 

С этой целью необходимо:

1. совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании;
2. создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;
3. создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;
4. налоговое стимулирование как граждан - получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;
5. создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;
6. формирование механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;
7. доработка нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов и их рефинансированию;
8. формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу;
9. разработка комплексной схемы по реализации ипотеки, которая будет основана не только на интересах чиновников.

При формировании стратегии создания системы долгосрочного  ипотечного кредитования должны быть учтены следующие аспекты:

1. ориентация ипотечного кредитования в настоящее время в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите;
2. предоставление государственных субсидий заемщикам при приобретении жилья с помощью ипотечного кредита.

Активная  позиция органов исполнительной власти субъектов РФ и органов  местного самоуправления по созданию благоприятных условий для различных  участников рынка недвижимости не должна ограничиваться рамками бюджетной  политики. Особое значение при этом имеет создание эффективной нормативной  базы на региональном и местном уровнях. Основная цель должна состоять в развитии норм, установленных федеральным  законодательством, с тем чтобы ускорить и упростить процедуры, связанные с совершением сделок купли-продажи, ипотеки, а также созданием эффективной системы государственной регистрации этих сделок и прав.  Ключевым аспектом совершенствования ипотечного жилищного кредитования в современных экономических условиях выступает поиск и реализация направлений привлечения источников финансирования жилищного строительства, поскольку банковских долгосрочных ресурсов, очевидно, недостаточно, институциональные финансовые инвесторы отсутствуют, доверие населения к кредитно-финансовой системе до сих пор полностью не восстановлено. В связи с этим констатируется потребность в разработке адекватного особенностям современной российской экономики механизма использования имеющихся финансовых резервов и привлечения долгосрочных инвестиций в процесс жилищной ипотеки.³²

 

 

 

Заключение

В ходе данного анализа  можно сделать следующие выводы:

1. Ипотека играет большую роль в обеспечении населения жильем и улучшение жилищных условий.
2. Ипотека представляет собой особую форму кредитования, имеющую характерные отличительные черты.
3. Развитие ипотеки является одним из приоритетных направлений государственной политики.
4. Основная задача государства в становлении ипотеки предполагается в создании законодательной базы и нормативном регулировании процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности ее для граждан.
5. Широкое развитие ипотечных кредитов становится фактором социальной стабильности, создает предпосылку для роста  жилищного строительства и смежным с ним отраслей, а также  стимулирует спрос на мебель, бытовую технику, предметы интерьера и т. п.  Человек, имеющий  собственный дом или квартиру, психологически более устойчив, он может создавать семью, растить детей.
6. Обеспечение хорошими жилищно-бытовыми условиями  приводит к улучшению  здоровья нации, увеличению продолжительности жизни, что, в свою очередь, повышает трудоспособность населения.
7. Развитие ипотечного жилищного кредитования способно смягчить проблемы безработицы, увеличению мобильности трудовых ресурсов.     

 

 

 

 

 

Библиографический список

Нормативно-правовая база:

1. СПС «Консультант +» Федеральный закон от 11ноября 2003г.№152-ФЗ« Об ипотечных ценных бумагах»
2. СПС «Консультант +» Федеральный закон от 16   июля 1998г.№102-Ф3 Об  ипотеке (залоге недвижимости)

 

Литература:

1. Толкушин А.В. Ипотека в России/ - М: Юрист, 2011. С. 125
2. Банковское дело: розничный бизнес Г.Н.Белоглазовой, Л.П. Кроливецкой.-М.:КНОРУС,2010.-416с.
3. Тищенко И.Н. Деньги, кредит, банки. - Мн.: Экоперспектива, 2004.-92 с., «Объединенный каталог печатных изданий Чтиво»
4. Веремейкина В. Д. Ипотека : проблемы и перспективы// Банковские услуги

Интернет ресурсы:

1. Информационный портал «Недвижимость и ипотека», http://www.realtypress.ru/ipoteka/analitika/o-realizatsii-imushestva.html
2. Раздел «Общая теория денег и кредита», «Пассивные и активные операции ипотечных банков» , http://www.bibliotekar.ru/biznes-21/57.htm
3. Информационно-правовой портал «ГАРАНТ» http://base.garant.ru/10164072/4/
4. Справочно-информационная служба «ИПОТЕКА» , http://www.ipoteka.cosa.ru
5. Центр независимой экспертизы «ПРОФИТ» http://www.proffit.ru/i_history.html
6. Информационный портал «Недвижимости Республики Коми» http://www.kvartira11.ru/ipoteka_history_russia.htm
7. История развития ипотечного кредитования . http://www.rmnt.ru/story/realty
8. «Эксперт –РА», -по данным ЦБ РФ http://www.ipohelp.ru/programm
9. Аналитический центр по ипотечному кредитованию  http://www.rusipoteka.ru/ipoteka_statistika_ipotechnoe_kreditovanie
10. Информационно-образовательный портал «Ипотечное кредитование в России»  http://ipocredit.ru/ipoteka/s/ipoteka
11. Информационный портал «Индикаторы рынка недвижимости», http://www.irn.ru/articles/31140.html
12. Большой портал недвижимости, http://www.bpn.ru/publications/59960/
13. Сайт банка Альфа-банк, http://www.alfabank.ru/retail/2007/9/12/1.html
14. «Недвижимость в Германии» http://www.1-property.ru/articles/germany/1.html
15. Информационный портал «Российский Союз Строителей» , «Национальные системы ипотечного кредитования» http://www.omorrss.ru/index.php?s=98&m=456
16. Информационный портал «АСКОМ» , «Зарубежный опыт ипотечного кредитования» http://www.askomtrust.ru/NashiUslugi/Pokupatelyu/IpotekaIKredit/ZarubezhnyiOpyt/
17. Информационно-образовательный портал , «Ипотека. История и реальность» http://old.e-xecutive.ru/without/rubricator/newfolder6018/article_4410/
18. Информационный портал «Сеть агентств недвижимости Эксперт» , http://www.expert-russia.ru/dc/show/64/26
19. Информационный портал «Недвижимость и ипотека»  http://www.realtypress.ru/article/article_543.html
20. Информационный портал «Ипотека шаг за шагом» , http://www.ipohelp.ru/loanup.html
21. Рынок ипотечного кредита http://www.raexpert.ru/researches/banks/ipoteka
22. Электронная библиотека , «Бизнес, инвестиции, право» , http://www.bibliotekar.ru/finance-2/16.htm
23. «Возможности и перспективы российского ипотечного кредитования»,Информационно-аналитический портал «Предпринимательство и право» http://lexandbusiness.ru/view-article.php?id=59