Договор долевого участия в строительстве

Оглавление

Введение

Глава 1. Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве

1.1 Понятие, содержание и форма договора  участия в долевом строительстве

2.1 Развитие правового регулирования  отношений, связанных с договором  участия в долевом строительстве

Глава 2. Права, обязанности и ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве

2.1 Права, обязанности и ответственность  застройщика

2.2 Права, обязанности и ответственность  дольщика

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Актуальность темы. Долевое участие в строительстве - одна из самых популярных форм приобретения недвижимости на сегодняшний день. Только за 2011 года в Красноярском крае по данным управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии было зарегистрировано 11 213 договоров участия в долевом строительстве, что на 44 % больше показателей 2010 года Спрос на долевое строительство в Красноярском крае вырос почти в 1,5 раза // URL: http:// www.dela.ru/lenta/54066/ (дата обращения: 03.03.2012 г.).. Все это благодаря тому, что данный договор не только предоставил покупателям возможность поэтапной оплаты будущей недвижимости, поэтапного вложения денежных средств в строящееся жилье, но и значительно сократил материальные затраты потребителей. К тому же, это выгодно и застройщикам, так как привлечение средств со стороны предоставит им возможность сформировать необходимое количество капитала для строительства, объединяя разные по величине вклады частных лиц. Таким образом, долевое участие в строительстве вышло на первый план в сравнении с иными формами вложения денежных средств. Однако, данная форма привлечения денег в строительство имеет ряд определенных проблем. В первую очередь это несовершенство законодательства, противоречия и пробелы в правовых актах о долевом участии в строительстве, которые порождают ошибки при заключении соответствующих договоров, что, в свою очередь, ведет к значительному увеличению арбитражных споров в этой сфере хозяйственной деятельности. В России созданы целые комитеты для помощи пострадавшим дольщикам. Такие организации не только ведут учет новых строительных объектов, но и собирают статистические данные о каждом из них, об администрации соответствующего региона, а также о недобросовестных застройщиках. Именно из-за нормативной неурегулированности этих отношений и возникает вторая, основная, проблема - это проблема квалификации правовой природы отношений долевого участия в строительстве.

Цель выпускной квалифицированной работы состоит в комплексном анализе правовой природы отношений, возникающих в процессе строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости с использованием привлеченных денежных средств граждан и юридических лиц, а также законодательства, регулирующего договор участия в долевом строительстве, практики его применения, выявление и решение важных проблем теоретического и практического характера.

Для достижения данной цели поставлены следующие задачи:

1. Рассмотреть понятие, признаки, существенные  условия договора участия в  долевом строительстве;

2. Изучить исторические предпосылки  долевого строительства;

3. Исследовать современное законодательство, которое регулирует отношения  в сфере долевого строительства  с целью определения места  договора в системе гражданско - правовых обязательств;

4. Изучить стороны договора, их  права, обязанности и ответственность.

Объект и предмет выпускной квалификационной работы. Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие в связи с участием граждан и юридических лиц в долевом строительстве и в результате привлечения их денежных средств для долевого строительства.

Предметом исследования является совокупность норм, регулирующих отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства, научные взгляды, мнения, рекомендации ученых-юристов в данной области и судебная практика.

При написании дипломной работы использованы следующие методы: исторический, метод сравнительного правоведения, системного, логического анализа и иные методы научного познания.

Теоретическая и нормативная база работы. За последнее десятилетие в юридической литературе проблемам правового регулирования участия в долевом строительстве посвящено немало научных исследований. Особого внимания заслуживают работы таких видных ученых, как М.И. Брагинский, К.И. Скловский.

В настоящее время существует ряд диссертационных работ, посвященных изучению данной темы. Среди них можно выделить работу О.Л. Капица.

Также автор опирался на труды таких правоведов как: М.А. Рожкова, С.Н. Братусь, К.И. Скловский, В.А. Бублик, Е.Г. Козлова, П.В. Крашенинников, М.И. Брагинский, О.Ю. Скворцова, А.Г. Щербинин, и др., работы которых были напечатаны в таких периодических изданиях, как «Юрист», «Статут», «Журнал российского права», «Хозяйство и право», «Законность», «Вестник Высшего Арбитражного суда РФ».

В ходе написания дипломной работы было использовано российское законодательство, регулирующее отношения в сфере долевого строительства: Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, федеральные законы, регулирующие данные отношения, а также иные законодательные акты.

В ходе анализа исследуется судебно - арбитражная практика.

Структура выпускной квалифицированной работы определена Работа состоит из двух глав, содержащих 4 параграфа, заключения, списка использованной литературы и приложения.

Глава 1. Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве

1.1 Понятие, содержание и форма договора участия в долевом строительстве

Договор участия в долевом строительстве - один из самых распространенных видов договоров на сегодняшний день. Заключение такого договора регламентируется федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: федеральный закон от 30.12.2004 года № 214-ФЗ (в ред. от 30.11.2011 года) // Российская газета. - Федеральный выпуск. - 2004. - №3669. - 31 декабря. (в ред. от 30.11.2011 года). Однако, данный закон не позволяет определить место указанного выше договора в системе гражданско - правовых обязательств.

До настоящего времени четкого определения договоров, регулирующих деятельность в сфере долевого строительства, в законе не содержится. В связи с этим правоприменительные органы по-разному квалифицируют их. Зачастую наблюдается ошибочная квалификация со схожими общественными отношениями: в одних случаях данные договоры рассматриваются как договоры простого товарищества (гл. 55 Гражданского кодекса РФ), в других случаях - как договоры подряда (гл. 37 Гражданского кодекса РФ).

Наконец, подобные договоры зачастую квалифицируются как особые инвестиционные договоры, не предусмотренные Гражданским кодексом РФ. Это является одним из пробелов в законодательстве, касающемся долевого строительства. Путая договор участия в долевом строительстве с другими видами договора, зачастую невозможно правильно определить ответственность сторон, что приводит к множеству судебных разбирательств. Поэтому в данном параграфе автор определяет основные черты, признаки исследуемого им договора.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» по договору долевого участия в строительстве для личных нужд одна сторона (застройщик) обязуется в установленный договором срок построить определенный объект недвижимого имущества или организовать его строительство, ввести в эксплуатацию и передать квартиру другой стороне (дольщику), а дольщик - в срок осуществить финансирование строительства объекта и принять свою долю в нем Российская Газета. - Федеральный выпуск. - 2004. - №3669.. Исходя из этого определения, становится ясно, что данный договор является договором на передачу имущества в собственность для использования в непредпринимательских целях. «Непредпринимательский характер рассматриваемого договора означает, что дольщик строит не для извлечения прибыли, а для собственного проживания, то есть для личных потребительских целей. С застройщиком его связывает лишь приобретение того, что построено» Рожкова М.А. Договорное право. Учебник. - М.: Статут, 2008. - 156 с..

Анализ юридической литературы позволяет сделать вывод о том, что многие исследователи ограничивались лишь выделением особенностей и сравнением договора участия в долевом строительстве с иными гражданско-правовыми конструкциями.

«Договор долевого участия в строительстве является комплексным договором, соединяющим в себе черты различных договоров; договором, направленным на привлечение денежных средств в обмен на предоставление строящихся помещений. Преобладающей чертой этих договоров является их выраженный обменный, встречный характер. Это договоры, в которых преобладают черты совместной деятельности» Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. - 5-е изд.,перераб. - М.: Статут, 2010. - 893 с.. Данной точки зрения придерживается К.И. Скловский. Далее, автор весьма аргументировано рассматривает проблемы исполнения обязанностей по договору долевого участия в строительстве, выделяет признаки этого договора, но уклоняется от его определения.

А. Г. Щербинин проводит исследование особенностей договора долевого участия в строительстве жилья для личных нужд, выделяет классификационные признаки этого договора, рассматривает проблемы, связанные с его государственной регистрацией Щербинин А.Г. Особенности договора долевого участия граждан в строительстве жилья для личных нужд // Журнал российского права . - 2003. - №10. - С. 54-59.. Но он не указывает на то, что понимается под договором долевого участия в строительстве.

В. Бублик пытается выделить признаки договора долевого участия в строительстве через сравнение с договором простого товарищества. Автор приходит к выводу, что «рассматриваемый договор не является договором о совместной деятельности, поскольку отсутствует общая цель, но он принадлежит к роду договоров простого товарищества» Бублик В.А. Квалификация долевого участия в строительстве // Хозяйство и право. - 2002. - №2. - С.68-73..

Некоторые ученые проводят исследование договора участия в долевом строительстве и предлагают его определение, которое не совсем точно отражает признаки понятия.

Так, например, Е.Г. Козлова под договором долевого участия в строительстве понимает договор, по которому «физические лица принимают долевое участие в строительстве конкретного жилого дома путем сложения денежных средств, а юридическое лицо на привлеченные денежные средства осуществляет строительство, по окончании которого физические лица получают в собственность квартиру» Козлова Е.Г.Проблемы законодательства об объекте договора долевого участия в строительстве // Бюллетень нотариальной практики. - 2009. - №5. - С.21-26..

Предложенное Е.Г. Козловой определение договора долевого участия в строительстве позволяет сделать вывод о том, что этот договор может применяться только при оформлении отношений, связанных с жилищным строительством. Это не учитывает в полной мере сферу применения рассматриваемого договора. Так, договор участия в долевом строительстве вполне может применяться и при строительстве иных объектов недвижимости, например, объектов здравоохранения, культуры и т.д. С другой стороны, застройщиком может выступать не только юридическое лицо, но и индивидуальный предприниматель, который на привлеченные денежные средства дольщиков осуществляет строительство.

Достаточно широко определяет договор участия в долевом строительстве С. Фокин. Автор полагает, что «это договор, по которому одно лицо, участвующее в строительстве объекта недвижимости и обладающее правом на получение объекта или его части в собственность по окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию, обязуется передать на возмездной основе построенный объект недвижимости или его часть в собственность третьим лицам» Фокин С. Договор долевого участи в строительстве // Закон. - 2003. - №6. - С. 123.. В качестве платы за передаваемое право могут выступать любые средства, имеющие денежную оценку.

При таком подходе нуждается в дополнительном обосновании положение о том, в какой форме должно участвовать в строительстве лицо, обладающее правом на получение объекта. Далее, следуя рассуждениям автора, необходимо признать, что передача объекта на возмездной основе в собственность третьим лицам возможна только тогда, когда лицо, участвующее в строительстве, зарегистрирует на него право собственности. В связи с этим остается неразрешенным вопрос о том, чем отличается определение договора участия в долевом строительстве от определения договора купли-продажи недвижимости, полученной в будущем, или строительного подряда.

Исследование договора долевого финансирования строительства жилья проводят А. О. Аполлонов, И. А. Еремичев Апполонов А.О., Еремичев И.А. Договор долевого финансирования строительства жилья, заключаемый гражданами // Хозяйство и право. - 2004. - №5. - С.188-190.. Под этим договором они понимают соглашение, по которому одна сторона -- гражданин, обязуется предоставить денежные средства для участия в строительстве жилого дома другой стороне - застройщику, а застройщик обязуется выполнить подрядные и субподрядные работы по строительству жилья, оказать гражданину комплекс услуг, обеспечивающих указанный процесс, и по окончании строительства передать квартиру к назначенному сроку.

Такое определение также весьма неточно отражает признаки договора участия в долевом строительстве. В частности, вызывает сомнение возможность застройщика производить субподрядные работы, поскольку на нем лежит обязанность выполнения не части строительных работ, а возведения на привлеченные денежные средства всего объекта строительства. С другой стороны, возникает вопрос о том, какие услуги должен оказать застройщик и возможно ли применение договора участия долевого строительства при возведении нежилых зданий.

Что же касается признаков договора участия в долевом строительстве, то автор выделяет самые основные:

1. Особый субъективный состав: одной  из сторон этого договора выступает  застройщик - юридическое лицо и (или) индивидуальный предприниматель, имеющий в собственности или  на праве аренды земельный  участок и привлекающий денежные  средства участников долевого  строительства для создания на  этом земельном участке многоквартирных  домов или иных объектов недвижимости; другая сторона - участники долевого  строительства - во многих случаях  характеризуется множественностью  лиц;