Элементы договора аренды зданий и сооружений

Под договором аренды зданий (сооружений) необходимо понимать соглашение по которому, арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Существенными условиями  договора являются - объект аренды и  размер платы. Что же касается срока  договора, то в случае если он не обговорен, договор считается заключенным  на неопределенный срок. В соответствии с действующим законодательством  договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поскольку такие объекты  недвижимости, как здания и сооружения, арендуемые на определенных сторонами  условиях, расположены, как правило, на земле, в договоре аренды рекомендуется  определить право арендатора на земельный  участок, на котором расположен такой  объект аренды. Если договором аренды не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный  участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право  пользования той частью земельного участка, которая занята зданием  или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

В правовом регулировании  аренды зданий и сооружений приоритетны  правила § 4 гл. 34 ГК "Аренда зданий и сооружений", затем следуют  общие положения об аренде (ст. 625 ГК). Если предметом договора аренды являются здание или сооружение, ряд  общих положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами.

Следует сразу подчеркнуть, что в отношении аренды нежилых  помещений какие-либо специальные  правила в ГК отсутствуют, поэтому  к указанным правоотношениям  общие правила о договоре аренды (в том числе об аренде недвижимости) применяются в полном объеме.

Также стоит отметить, что  в настоящее время институт аренды зданий и сооружений урегулирован надлежащим образом. Единственное на что нужно  обратить внимание законодателя - это  необходимость четкого определения  понятий «здание», «сооружение», «нежилое помещение», именно на законодательном  уровне. В остальном же, к настоящему времени, решена проблематика государственной регистрации зданий, сооружений, вопросы различия понятий здания (сооружения) и нежилые помещения, вопросы государственной аренды зданий, сооружений. И будем надеется, что в ближайшее время рынок аренды зданий и сооружений получит еще большое развитие через упрощение процедуры аренды зданий у государственных органов.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Нормативно-правовые акты

1. Часть вторая  Гражданского кодекса Российской  Федерации от 26 января 1996 г. №14-ФЗ // Собрание законодательства Российской  Федерации от 29 января 1996 г. №5, ст. 410.

2. Часть первая  Гражданского кодекса Российской  Федерации от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ // Собрание законодательства Российской  Федерации от 5 декабря 1994 г., №32, ст. 3301.

3. Земельный кодекс  Российской Федерации от 25 октября  2001 г. N 136-ФЗ // Собрание законодательства  Российской Федерации. - 29 октября  2001 г. - №44. - Ст. 4147.

4. Федеральный закон от 25 июня 2002 г. "Об объектах культурного  наследия (памятниках истории и  культуры) народов Российской Федерации" // СЗ РФ. 2002. N 26. Ст. 2519.

5. Федеральный закон от 21.07.97 г. №122-ФЗ "О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним" (ред. от 27.12.2009 N 343-ФЗ) // Документ опубликован  не был. Доступ из справочно-правовой  системы «КонсультантПлюс».

6. Федеральный закон от 15 июня 1996 г. №72-ФЗ "О товариществах  собственников жилья" // Собрание  законодательства Российской Федерации, 17 июня 1996 г., №25. - Ст. 2963.

7. Постановление Правительства  РФ от 23 ноября 1996 г. №1407 "Об  утверждении Положения о лицензировании  риэлтерской деятельности" // Собрание  законодательства Российской Федерации, 2 декабря 1996 г., №49. - Ст. 5569.

8. Постановление Правительства  РФ от 18 февраля 1998 г. №219 "Об  утверждении Правил ведения Единого  государственного реестра прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним" // Собрание законодательства  Российской Федерации, 23 февраля  1998 г., №8. - Ст. 963.

9. Приказ Минюста России  от 6 августа 2004 г. N 135(ред. от 24.12.2004 г.) //"Бюллетень нормативных актов  федеральных органов исполнительной  власти", N 34, 23.08.2004,

10. Распоряжение Мингосимущества  РФ от 23 марта 1998 г. №252-р // Панорама  приватизации, июнь 1998 г., №6. - С. 23.

11. Распоряжение Мингосимущества  РФ от 16 января 1998 г. №27-р "О  передаче в аренду нежилых  помещений в г. Владивостоке" // Панорама приватизации, 1998 г., №3. - С. 21.

12. Распоряжение Мингосимущества  РФ от 30 апреля 1998 г. №396-р // Бюллетень  Министерства юстиции Российской  Федерации, 1998 г., №9.

Научная литература

13. Брагинский  М.И., Витрянский В.В. Договоры о передаче имущества. Книга 2-я. М.: Статут, 2000.

14. Гражданское право.  Том 1 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2000.

15. Комментарий к части  второй Гражданского кодекса  Российской Федерации для предпринимателей / Под ред. В.Д. Карповича. - М.: 1996.

16. Садиков О.Н. Комментарий  к части второй ГК РФ - М.: Фонд  «Правовая культура». 2001.

17. Сафаралиева С.Г. Регулирование договора аренды публичного имущества в российском законодательстве // Журнал российского права. - №2. - февраль 2002 г.

18. Смирнов В.В., Лукина  З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). М.: Ось-89, 1998.

19. Тархов В.А. Гражданское  право. Общая часть. Курс лекций. Чебоксары: Чуваш. кн. изд-во, 1997.

20. Учебник по гражданскому  праву. Ч. 1/ Под ред. Калпина А.Г., Масляева А.И.. М.: Юрист, 1997.

21. Чижова А.С. Договор  аренды нежилого помещения: что  должны знать арендатор и арендодатель // Главбух. - №3. - февраль 2001 г.

22. Шагова В.В. Условия договора аренды по российскому праву / В сб.: Российское и зарубежное обязательственное право. (Проблемы теории и практики). М., 2000.

Материалы судебной практики

23. Постановление Президиума ВАС РФ от 10 декабря 2002 г. N 5378/02 (Вестник ВАС РФ. 2003. N 4

24. Постановление Президиума  ВАС РФ от 21 апреля 1998 г. N 7654/97 // Вестник  ВАС РФ. 1998. N 7. С. 32.

25. Постановление Федерального  Арбитражного суда Московского  округа от 04.03.02 по делу N КГ-А40/915-02 // Документ опубликован не был.  Доступ из справочно-правовой  системы «КонсультантПлюс».

26. Информационное письмо  Президиума Высшего Арбитражного  Суда РФ от 1 июня 2000 г. №53 // Экспресс-Закон,  август 2000 г., №30.

27. Информационном письме ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" (Вестник ВАС РФ. 2000. N 7).

28. Информационное письмо  Президиума Высшего Арбитражного  Суда РФ от 1 июня 2000 г. №53 // Экспресс-Закон,  август 2000 г., №30.

Содержание

 

Введение

. Договор аренды зданий  и сооружений как разновидность  договора аренды

. Понятие и содержание  договора аренды зданий и сооружений

. Исполнение обязательства  по передаче здания (сооружения) в аренду 

Заключение

Список литературы

Введение

 

Актуальность  темы исследования. В настоящее время в условиях развития рыночных отношений в России ощущается значительная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности, что, в конечном счете, должно благоприятно отразиться на повышении уровня жизни населения. В связи с этим большое значение приобретает изучение договорных форм ведения хозяйственной деятельности, среди которых заметное место занимает аренда.

Институт аренды опосредует как наиболее типичные отношения  по переходу имущества во временное  пользование (и владение) на возмездных началах, так и специфические  отношения по владению и пользованию  имуществом. Договор имущественного найма в одних случаях для  сторон носит эпизодический характер; в других же - основной или одной  из основных задач контрагента является обслуживание иных лиц путем сдачи  им имущества внаем.

Аренда в своих проявлениях  разнообразна и многолика. Она широко применяется в отношениях юридических  лиц между собой. Юридические  лица взаимодействуют с гражданами, используя форму договора аренды, для удовлетворения их личных и бытовых  потребностей. Государство и муниципальные  образования также оценили преимущества, которые предоставляет аренда: сохраняя право собственности на имущество, арендодатель получает определенный источник дохода.

Степень разработанности  темы. Договор аренды, в том числе аренды зданий и сооружений, исследовался многими учеными-цивилистами, например, Абесалашвили М.З., Авдеевым В.В., Барановской И.Г., Буякевичем С.Г., Жевлакович М.С., Захаровым Р.А., Калпиным А.Г., Нарушкевичем С.В., Скребовой О.П., Чаркиным С.А. и др. Однако многие вопросы до настоящего времени остались малоисследованными в юридической литературе, хотя правоприменительная практика почти повсеместно сталкивается с проблемами в их разрешении, что также обуславливает актуальность темы настоящего исследования.

Целью настоящей работы является исследование договора аренды зданий и сооружений.

Для достижения намеченной цели в настоящей работе определены следующие задачи:

определить договор аренды зданий и сооружений как разновидность  договоров аренды;

охарактеризовать понятие  и содержание договора аренды зданий и сооружений;

провести анализ порядка  исполнения обязательства по передаче здания (сооружения) в аренду.

Предметом исследования являются нормативно-правовые акты, регламентирующих договор аренды зданий и сооружений, труды российских ученых в этой области, а также существующая договорная и правоприменительная практика.

В качестве объекта исследования выступают общественные отношения, возникающие в связи с заключением, изменением, прекращением договора аренды зданий и сооружений.

Теоретической основой работы являются исследования российских авторов, посвященные анализируемой проблематике.

Методологию исследования сравнительный, системно-структурный и статистический методы исследования, а также анализ эмпирических материалов. В работе использовались отдельные положения Конституции и соответствующих законов Российской Федерации, научные труды в области гражданского права, других отраслей знания. Это предопределило комплексный подход к теме исследования.

Структура и содержание работы обусловлены целями и задачами исследования. Работа состоит из введения, трёх глав, заключения и списка литературы.

1. Договор аренды  зданий и сооружений как разновидность  договора аренды

 

Договор имущественного найма  зародился в римском праве  как договор найма вещей. Дореволюционное  российское гражданское законодательство использовало понятие договора имущественного найма, не придавая какого-либо специального юридического значения одновременному применению понятия «аренда имущества». ГК РСФСР 1922 г. в ст. 152 и ГК РСФСР 1964 г. в ст. 277 также оперировали понятием «имущественный наем».

В некоторых зарубежных законодательных  системах, в частности в законодательстве ФРГ и Швейцарии, различению понятий  «имущественный наем» и «аренда» придается юридическое значение. Так, под арендой понимается договор, по которому на возмездных началах  переносится не только право пользования  вещью, но и право извлечения из вещи плодов.

В действующем законодательстве РФ дается следующее легальное определение  договора аренды. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК)). Как видно, законодательство отождествляет понятия «имущественный наем» и «аренда».

По юридической природе  договор аренды является консенсуальным (считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору), возмездным, взаимным (синаллагматическим: исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору) и двусторонним (сторонами являются арендодатель и арендатор).

За исполнение арендодателем  обязанности по передаче имущества  во временное владение и пользование  или во временное пользование  арендатор должен выполнить встречную  обязанность по внесению арендной платы, из чего следует, что договор аренды является возмездным. Так, арбитражный  суд отказал в удовлетворении иска о понуждении изменить договор  аренды, разъяснив, что договор аренды в силу ст. 606 ГК является возмездным договором, и изменение условия  об отмене арендной платы приведет к изменению правовой сути договора, что не допускается законом.

Согласно ст. 607 ГК в аренду могут быть переданы земельные участки  и другие обособленные природные  объекты, предприятия и другие имущественные  комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые в процессе их использования  не теряют своих натуральных свойств (непотребляемые вещи). Из этого следует, что предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату. Имущество, обладающее родовыми признаками, не может быть предметом имущественного найма, т.к. по общему правилу после передачи такого имущества оно обезличивается.

Предметом договора аренды может быть как движимое, так и  недвижимое имущество. Недвижимое имущество, которое может сдаваться в  аренду по правилам гл. 34 ГК, не должно быть предназначено для проживания людей. Наем жилой недвижимости регулируется специальными нормами гл. 35 ГК. Законом  могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается  или ограничивается. К такому имуществу  относятся атомные электростанции, вооружение, железные дороги и т.п..

М.З. Абесалашвили полагает, что по действующему законодательству существенным условием договора аренды в силу требования закона является условие о предмете аренды. Согласно норме п. 3 ст. 607 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным (так, в судебной практике договоры аренды признавались незаключенными ввиду того, что в них отсутствовали четкие характеристики объектов, переданных в аренду, в частности не были указаны местонахождение и физические признаки - характеристики, позволяющие четко установить (индивидуализировать) объекты аренды). В связи с этим к договору должны прилагаться документы, позволяющие точно идентифицировать предмет аренды. Так, если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду.