Договор аренды недвижимого имущества  подлежит государственной регистрации,  если иное не установлено законом,  как в отношении зданий и  сооружений ( п.2 ст. 651 ). При этом регистрации  подлежит право устанавливающий  документ, содержащий ограничения  (обременения ) права собственности  арендодателя. Регистрация договора  аренды производна от регистрации  права собственности арендодателя  на недвижимое имущество. Так  интересно некоторое мнение юристов: 

          « Если формально юридически  – подходить к толкованию текста  Закона о регистрации прав, то  он однозначно предусматривает,  с одной стороны, договор аренды  недвижимого имущества, с другой  стороны, права аренды. Так в  ст.4 Закона о регистрации прав  говориться, что «... наряду с государственной  регистрацией вещных прав на  недвижимое имущество государственной  регистрации подлежит ограничения  (обременения) прав на него, в  т.ч. сервитуты, ипотека, доверительное  управление, аренда.» Т.е. право  аренды, подлежащее регистрации  в соответствии с Законом о  регистрации прав, рассматривается  как ограничение (обременение), «стесняющее   как сказано в ст.1 Закона о  регистрации – правообладателя  при осуществлении права собственности  либо иных вещных прав на  конкретный объект недвижимого  имущества» В п.1 ст. 26 Закона о  регистрации прав также говориться  о регистрации именно прав  аренды. Проведенная регистрация  договоров и иных сделок удостоверяется  посредством совершения специальной  регистрационной подписи на документе,  выражающей содержание сделки (т.е., как правило на договоре аренды  недвижимого имущества). В данном  случае речь идет именно о  договоре аренды как сделки.

         Каким же образом соотнести  регистрацию договора и права  и можно ли в данном случае  отождествить регистрацию договора  аренды и права аренды? На наш  взгляд нельзя.

         В проведении различия между  этими понятиями вовсе нет  игнорирования связи такого права  и договора, как считают некоторые  юристы, просто не стоит путать  две «ипостаси» договора: договор  сделку и договор правоотношения.

2.2 Срок договора  аренды. Возобновление  арендных отношений.

 Срок  договора аренды определяется  нормами ст. 610 ГК:

       «1. Договор аренды заключается  на срок, определенный договором.

         2. Если срок аренды договором  не определен, договор аренды  считается заключенным на неопределенный  срок. В этом случае каждая  из сторон вправе в любое  время отказаться от договора, предупредив об этом другую  сторону  за один месяц, а  при аренде недвижимого имущества  за три месяца. Законом или  договором может быть установлен  иной срок для предупреждения  о прекращении договора аренды, заключенного не неопределенный  срок.

        3. Законом могут устанавливаться  максимальные (предельные) сроки договора  для отдельных видов аренды, а  также для аренды отдельных  видов имущества. В этих случаях,  если срок аренды в договоре  не определен и ни одна из  сторон не отказалась от договора  до истечения предельного срока,  установленного законом, договор  по истечении предельного срока  прекращается. Договор аренды, заключенный  на срок, превышающий установленный  законом предельный срок, считается  заключенным на срок равный  предельному.»

      Определённый срок должен быть  установлен в договоре способами,  предусмотренными ст. 190 ГК. Если  срок аренды в договоре не  указан, договор аренды считается  заключенным на неопределённый  срок. В этом случае каждая  из сторон вправе в любое  время отказаться от договора, предупредив об этом другую  сторону за один месяц, а  при аренде недвижимого имущества  – за три месяца.

       Законом или договором может  быть установлен и иной срок  предупреждения о прекращении   договора аренды, заключенного на  неопределенный срок (абз.2 п.2Ст. 610 ГК). Отказ от договора аренды, заключенного  на неопределенный срок, является  правом, а не обязанностью сторон.

      Если ни одна из сторон не  заявляет об отказе от договора, последний  может длиться сколько  угодно долго. В данном случае  речь идет о договоре аренды, заключенном не на неопределенный  срок, а без указания срока,  т.е. под отменительным условием  расторжения договора по инициативе  любой из сторон.

      Законом могут устанавливаться  максимальные (предельные) сроки договора  для отдельных видов аренды, а  также для аренды отдельных  видов имущества. В этих случаях,  если срок договора не определен  и ни одна из сторон не  отказалась от договора до  истечении предельного срока,  установленного законом, договор  по истечении предельного срока  прекращается. Договор аренды, заключенный  на срок, превышающий установленный  законом предельный срок, считается  заключенным на срок, равный предельному  (п.3 ст. 610). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3.   Права и обязанности сторон по договору аренды.

 Статья 611 ГК РФ регламентирует предоставление  имущества арендатору:

       «      1. Арендодатель обязан  предоставить арендатору имущество  в            состоянии, соответствующим условиям  договора аренды и назначения  имущества.

           2. Имущество сдается в аренду  вместе со всеми его принадлежностями  и относящимися к нему документами  (техническим паспортом, сертификатом  качества и т.п), если иное не  предусмотрено договором. Если  такие принадлежности и документы  переданы не были,  однако без  них арендатор не может пользоваться  имуществом в соответствии с  его назначением либо в значительной  степени лишается того, на что  был вправе рассчитывать при  заключении договора, он может  потребовать предоставления ему  арендодателем таких принадлежностей  и документов или расторгнуть  договор аренды, а также возмещение  убытков.

                 2.  Если арендодатель не предоставил  сданное в наем имущество в  указанный в договоре аренды  срок, а в случае, когда в договоре  такой срок не указан, в разумный  срок, арендатор вправе истребовать  от него это имущество в  соответствии со ст. 398 ГК РФ  и потребовать возмещение убытков,  причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения  договора и возмещение убытков,  причиненных   его неисполнением.»

      Следовательно, документы и принадлежности  должны быть переданы арендатору  в любом случае, если в договоре  нет оговорки о том, что имущество  должно быть передано без них.  В свою очередь, арендаторы  тоже по своему выбору вправе  потребовать предоставление нужных  документов в любой форме, в  плоть до расторжения договора, но он вправе требовать возмещения  понесенных убытков, вплоть до  упущенной выгоды (ст. 15, 393 ГК РФ).

  Упомянутое  выше требование могут быть удовлетворены  только при условии, что арендатор  не мог пользоваться имуществом в  соответствии с его назначением.

  Со  своей стороны, согласно ст. 612 ГК, « 1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью  или частично препятствующие пользованию  им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках.

  При обнаружении таких недостатков  арендатор вправе по своему выбору:

• потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков имущества;
• непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных  недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
• потребовать досрочного расторжение договора.

     Арендодатель, извещенный о требованиях  арендатора или его намерении  устранить недостатки имущества  за счет арендодателя, может промедления  произвести замену предоставленного  арендатору имущества другим  аналогичным имуществом, находящимся  в нормальном состоянии, либо  безвозмездно устранить недостатки  имущества.

  Если  удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещение непокрытой части убытков.

  2. Арендодатель не отвечает за  недостатки сданного в аренду  имущества, которые были им  оговорены или были заранее  известны арендатору либо должны  были быть обнаружены арендатором  во время осмотра имущества  или проверки его исправности   при заключении договора или  передачи в аренду имущества  в аренду.»  

  «Наделение  арендатора правом требования отобрание  по суду у арендодателя сданного внаем  имущества, хоть и несколько ухудшает теоретическую концепцию обязательственно – правового правоотношения и  служит целям оптимальной защиты прав арендатора.» ⁸

  Что же касается арендодателя, то ему предоставляется  единственная возможность избегать отмеченных негативных последствий, получив  соответствующее уведомление арендатора об имеющихся недостатках, заменить предоставленное арендатору имущество  другим аналогичным имуществом в  надлежащем состоянии или безвозмездно устранить недостатки сданного им в  аренду имущества.

  Обязанности арендатора вытекают из договора аренды. Во – первых, арендатор должен пользоваться арендованным имуществом в соответствии с договором или назначением  его, чтобы в результате  отрицательных  последствий невыполнения этих условий  не повлекло за собой расторжения  договора и возмещение убытков ( п.3 ст. 615 ГК). Арендатор обязан в процессе использование имущества поддерживать его в исправном состоянии, производить  текущий ремонт и нести расходы  на содержание арендованного имущества (п.2 ст.616 ГК).

  Арендатор может пользоваться арендованным имуществом или нет. Но есть особые правомочия, вытекающие из права пользование  арендованным имуществом, которые арендатор  может реализовать лишь с согласие арендодателя. Речь идет об особых правомочиях, использования которых может  иметь результатом распоряженым арендованным имуществом, к их числу  относятся следующее право: сдавать  арендованное имущество в субаренду (поднаем), передавать свои права и  обязанности по договору аренды другому  лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендное право в залог, вносить арендные права в качестве вклада в уставной капитал  хозяйственных  объектов, складочный капитал, паевой взнос. Очевидно, что согласие арендодателя в данном случае требуется,  т.к. реализация арендатором названных прав может привести  к утрате арендодателем права собственности на имущество, сданное в аренду.

  Вторая  основная обязанность арендатора –  своевременное внесение арендной платы  за пользование арендованным имуществом (ст. 614 ГК). Гражданский кодекс предусматривает  целый ряд вариантов установления в договоре арендной платы, что выгодно  отличает его от Основ законодательства об аренде. Гражданский кодекс позволяет  устанавливать форму оплаты за аренду даже такую, которая не предусмотрена  ГК РФ. Гораздо мене жестким по сравнению  с Основами законодательства об аренде является регулирование в Кодексе  вопросов, связанных с изменением размера арендной платы. Такие изменение  происходят на основе договора, но не чаще раза в год.

  При возникновении споров Арбитражный  суд принимает во внимание то, как  стороны урегулировали порядок  изменения арендной платы при  заключении договора арендной платы.⁹ 

  Ёще одной из основных обязанностей арендатора является возврат арендованного  имущества по истечении срока  аренды или прекращении договора аренды по другим основаниям (ст. 622 ГК). При не использовании указанной  обязанности арендодатель вправе потребовать  вернуть свое имущество в принудительном порядке.¹⁰

  Судьба  произведенных арендатором улучшений  арендованного имущества определяется Гражданским кодексом в зависимости  от их характера (ст. 623 ГК). Всё отделимое  от арендованного имущества –  собственность арендатора, неотделимое  улучшение – арендодателю. Стоимость  таких улучшений, произведенных  арендатором за счет собственных  средств с согласия арендодателя, подлежат возмещению арендодателем, а  также если улучшения произведены  за счет амортизационных  отчислений от этого имущества.