Создание жилищных и жилищьно строительных кооперативов

 

       Жилищный кооператив  считается преобразованным в  товарищество собственников жилья  с момента государственной регистрации  вновь возникших юридических  лиц, к которым переходят права  и обязанности кооператива в  соответствии с передаточным  актом. Если передаточный акт  не представлен вместе с учредительными  документами или в них отсутствуют  положения о правопреемстве по  обязательствам жилищного кооператива, то в государственной регистрации товарищества собственников жилья будет отказано. Регистрация реорганизации производится в соответствии с разделом V Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей"; согласно статье 14 этого Закона, в регистрирующий орган представляются следующие документы:

 

       а) подписанное заявителем  заявление о государственной  регистрации товарищества собственников  жилья, создаваемого путем реорганизации, по форме, утвержденной Правительством  Российской Федерации;

 

       б) учредительные документы  товарищества собственников жилья, создаваемого путем преобразования (подлинники или засвидетельствованные  в нотариальном порядке копии);

 

       в) решение о создании  товарищества собственников жилья;

 

       г) передаточный акт;

 

       е) документ об уплате  государственной пошлины.

 

       Регистрация проводится  в течение пяти дней со дня  представления всех необходимых  документов. Гарантии прав кредиторов  реорганизованного юридического  лица предусмотрены в статье 60 ГК РФ. В частности, все кредиторы жилищного кооператива должны быть уведомлены о реорганизации и вправе потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства, должником по которому является это юридическое лицо, и возмещения убытков (Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации/Под общ. ред. Н.М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005. С. 110).

 

       Согласно статье 123 ЖК РФ, жилищный кооператив может быть ликвидирован по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Реорганизация или ликвидация жилищного кооператива относится к компетенции его учредителей, в данном случае членов ЖСК. Но решения общего собрания недостаточно. В соответствии со статьей 61 ГК РФ для ликвидации кооператива как юридического лица необходимо вступившее в законную силу решение суда.

 

       Ликвидация жилищного  кооператива влечет его прекращение  без перехода прав и обязанностей  в порядке правопреемства к  другим лицам. Основания ликвидации  юридического лица, в том числе  жилищного кооператива, предусмотрены  в статье 61 ГК РФ. Порядок ликвидации установлен статьями 62 и 63 Гражданского кодекса и уставом кооператива. Решение о ликвидации жилищного кооператива должно приниматься общим собранием членов кооператива.

 

       Жилищный кооператив  может быть ликвидирован:

 

       - по решению его участников, в том числе в связи с  истечением срока, на который  создан жилищный кооператив;

 

       - по решению суда, если  при его создании были допущены  грубые нарушения закона, которые  носят неустранимый характер, либо  деятельность велась без разрешения (лицензии) или была запрещена  законом, либо с иными неоднократными  или грубыми нарушениями закона  или иных правовых актов, а  также в иных случаях, предусмотренных  Гражданским кодексом;

 

       - в связи со сносом  дома.

 

       В соответствии с  пунктом 4 статьи 116 ГК РФ члены потребительского кооператива обязаны в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов. Основанием для ликвидации жилищного кооператива может быть и признание его несостоятельным (банкротом) в соответствии со статьей 65 ГК РФ. Если стоимости имущества кооператива недостаточно для удовлетворения требований кредиторов, оно может быть ликвидировано только в порядке, предусмотренном статьей 65 ГК РФ. Жилищный кооператив может совместно с кредиторами принять решение об объявлении о своем банкротстве и о добровольной ликвидации. Основания признания судом юридического лица банкротом либо объявления им о своем банкротстве, а также порядок ликвидации такого юридического лица установлены Федеральным законом от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

 

       Порядок ликвидации  юридического лица, в том числе  жилищного кооператива, определяется  статьей 63 ГК РФ и включает в себя следующие действия.

 

       Ликвидационная комиссия, назначенная общим собранием  членов кооператива, помещает в  органах печати, в которых публикуются  данные о государственной регистрации  юридического лица, сообщение о  его ликвидации, порядке и сроке  заявления требований его кредиторами (этот срок не может быть  менее двух месяцев с момента  публикации о ликвидации). Ликвидационная  комиссия принимает меры к  выявлению кредиторов и получению  дебиторской задолженности, а также  письменно уведомляет кредиторов  о ликвидации кооператива.

 

       После окончания срока, отведенного для предъявления  требований кредиторов, ликвидационная  комиссия составляет промежуточный  ликвидационный баланс, который  содержит сведения о составе  имущества жилищного кооператива, перечне предъявленных кредиторами  требований и о результатах  их рассмотрения. Промежуточный  ликвидационный баланс утверждается  общим собранием членов кооператива  или органом, принявшими решение  о ликвидации кооператива. В случаях, установленных законом, промежуточный  ликвидационный баланс утверждается  по согласованию с уполномоченным  государственным органом.

 

       Если имеющихся у  жилищного кооператива денежных  средств недостаточно для удовлетворения  требований кредиторов, ликвидационная  комиссия продает имущество кооператива  с публичных торгов в порядке, установленном для исполнения  судебных решений. Выплату денежных  сумм кредиторам жилищного кооператива  производит ликвидационная комиссия  в порядке очередности, установленной  статьей 64 ГК РФ, в соответствии с промежуточным ликвидационным балансом, начиная со дня его утверждения, за исключением кредиторов пятой очереди, выплаты которым производятся по истечении месяца со дня утверждения промежуточного ликвидационного баланса. При этом имущество членов кооператива, принадлежащее им на праве собственности, не подлежит продаже.

 

       После завершения расчетов  с кредиторами ликвидационная  комиссия составляет ликвидационный  баланс, который утверждается общим  собранием членов кооператива  или органом, принявшими решение  о ликвидации юридического лица. В случаях, установленных законом, ликвидационный баланс утверждается  по согласованию с уполномоченным  государственным органом. Оставшееся  после удовлетворения требований  кредиторов имущество жилищного  кооператива передается его членам, если иное не предусмотрено  законом, иными правовыми актами  или уставом кооператива.

 

       Ликвидация юридического  лица считается завершенной, а  жилищный кооператив прекратившим  существование после внесения  об этом записи в Единый  государственный реестр юридических  лиц.

 

2 Правовая основа  жилищных кооперативов 

2.1 Прием в члены  жилищного кооператива.

 

Членом жилищного кооператива можно стать следующим образом:

-  вступить в члены жилищного кооператива при его учреждении и получить квартиру в построенном доме;

-  вступить в уже действующий жилищный кооператив путём приобретения квартиры в доме жилищного кооператива или получения её путём обмена.

Приобрести квартиру можно, например, путём покупки квартиры, получения её в наследство и др. При этом если пай выплачен полностью, то новый собственник квартиры не обязан вступать в члены жилищного кооператива – это его право, но не обязанность. Если он захочет вступить в члены жилищного кооператива, а ему будет в этом отказано, то он вправе оспорить такое решение в судебном порядке. Вообще относительно членства в жилищном кооперативе действует принцип добровольности – в любое время любой член жилищного кооператива (с полностью выплаченным паем) может выйти из членов жилищного кооператива. Поскольку член жилищного кооператива имеет право на информацию о деятельности кооператива и имеет право участвовать в его деятельности, то членство в жилищном кооперативе предпочтительнее.

Согласно ст. 124 ЖК РФ гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.

Решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) являются основанием вселения в жилые помещения в домах жилищного кооператива. Основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе.

В соответствии со ст. 125 ЖК РФ порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива определяются уставом жилищного кооператива. Пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам.

 

2.2 Предоставления жилья  в домах жилищного кооператива

 

Жилищный кооператив отличается от жилищно-строительного кооператива тем, что не строит здание, а приобретает уже готовое. Членом ЖСК можно стать, вступив в члены ЖСК при его учреждении, и получить квартиру в построенном ЖСК доме или вступить в уже действующий ЖСК путем приобретения квартиры в доме ЖСК или получения ее при помощи обмена.

 

       Приобрести квартиру  можно, например, купив ее или  получив в наследство. Если пай  выплачен полностью, то новый  собственник квартиры не обязан  вступать в члены ЖСК - это его  право, но не обязанность. Если  он захочет вступить в члены ЖСК, а ему будет в этом отказано, то он вправе оспорить такое решение в судебном порядке. Вообще, относительно членства в ЖСК действует принцип добровольности: в любое время любой член ЖСК (с полностью выплаченным паем) может выйти из членов этого кооператива. Поскольку член ЖСК имеет право на информацию о деятельности кооператива и право участвовать в его деятельности, то членство в ЖСК весьма полезно.

 

       Согласно статье 124 ЖК РФ, гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.

 

       Решения общего собрания  членов жилищного кооператива (конференции) являются основанием вселения  в жилые помещения в домах  жилищного кооператива. Основанием  владения, пользования и в установленных  законодательством пределах распоряжения  жилым помещением является членство  в жилищном кооперативе.

 

2.3 Проблемы определения  права на пай  члена жилищного  кооператива .

 

Паевые взносы являются основным источником средств жилищного кооператива, и именно пай дает членам жилищного кооператива право на приобретение в собственность соответствующего жилого помещения.

Размеры паевых взносов, порядок и условия их внесения, ответственность за нарушение обязательств по внесению паевых взносов должны быть предусмотрены уставом жилищного кооператива.

Пай может принадлежать одному или нескольким лицам, в этом случае членом жилищного кооператива является одно из таких лиц. Лица, которым принадлежит пай, вправе произвести раздел жилого помещения при соблюдении требований, установленных Жилищным кодексом РФ.

Пай (часть пая) может переходить по наследству. В случаях, когда наследник не является членом кооператива, он может вступить в кооператив по решению общего собрания членов кооператива. Причем общее собрание не вправе отказать наследнику в приеме в члены кооператива, поскольку это прямо запрещено ГК РФ. В случае вынесения решения об отказе в принятии в члены кооператива наследник вправе обжаловать такое решение в судебном порядке.

В случае нежелания наследника вступать в члены кооператива он вправе получить от кооператива стоимость пая.

Вопрос о возможности перехода пая в ином порядке, чем наследование (купля-продажа, дарение и т. д.), прямо законодательством не урегулирован.

Запрет на распоряжение паем также не закреплен. В целом законодательством установлено право распоряжения имуществом в целом и имущественными правами в частности.

Однако, реализовать право на передачу пая возможно только в порядке процедуры перемены лиц в обязательстве.

Следует также отметить, что законодательство использует однородные термины: «пай» и «паевой взнос».

Под паем следует понимать имущественное право. В то же время термин «пай» может обозначать и общую сумму, которую должен внести член жилищного кооператива для приобретения прав собственности на жилое помещение. В данном случае более правильно было бы говорить о сумме пая или о паевом взносе.

Паевой взнос – это общая сумма, на которую член жилищного кооператива должен внести денежные средства (иное имущество) для приобретения прав собственности на жилое помещение. Уставом жилищного кооператива может определяться порядок внесения паевого взноса: единовременно или по частям. В случае внесения паевого взноса по частям паевым взносом может также называться отдельная его часть, вносимая членом жилищного кооператива в данный момент.

 

2.3 Права и обязанности  члена жилищного кооператива