Обычно как тождественные
используются понятия «аренда» и «имущественный
наем» - при любой аренде имеет место наем
имущества. Термин «аренда» иногда применялся
при сдаче внаем определенных объектов,
например недвижимости. Известный дореволюционный
цивилист В.И. Синайский дифференцировал
договоры аренды и имущественного найма
исходя из того, что аренда предполагает
только пользование вещью, а не наем, кроме
того, «извлечение из нее плодов».13 Однако указанное,
положение не нашло отражения в российском
законодательстве.14
В качестве предмета
аренды недвижимое имущество имеет некоторую
специфику, обусловленную как самой природой
этого имущества, так и необходимостью
государственной регистрации сделок с
ним и права на него. Недвижимое имущество,
предназначенное для проживания людей,
не может сдаваться в аренду по правилам
гл.34 ГК, поскольку при предоставлении
жилого помещения гражданину для проживания
в нем между сторонами заключается договор
найма жилого помещения, который выделен
в самостоятельный вид и регулируется
нормами гл. 35 ГК и Жилищным кодексом. Те
же помещения могут сдаваться юридическим
лицам (с условием использования их для
проживания граждан, как правило, работников
соответствующей организации). Но в этом
случае отношения между сторонами — арендодателем
и юридическим лицом будут строиться по
модели договора аренды. Нормами, составляющими
общие положения об аренде, регулируется
аренда нежилых помещений, не являющихся
самостоятельными зданиями и сооружениями.
Аренда с точки
зрения закона, по мнению отдельных авторов,
имеет двоякую природу (так же как и сервитут,
ипотека, доверительное управление имуществом),
т.е. «с одной стороны, аренда стесняет
собственника сдаваемого в аренду имущества
при осуществлении им своих правомочий
и в этом смысле является ограничением
(обременением) прав арендодателя, с другой
- аренда является правом арендатора, предоставляющим
ему возможность пользоваться арендованным
имуществом. Таким образом, для арендодателя
аренда выступает в качестве обременения,
а для арендатора - в качестве права пользования
арендованным имуществом».15
Содержание прав
и обязанностей сторон в договорах аренды
регулируется нормами обязательственного
права. Нельзя не учитывать, что лицо, которому
имущество передано в аренду по соответствующему
договору, выступает в отношениях со всеми
третьими лицами как законный владелец
предоставленного ему имущества, как обладатель
вещного права на данное имущество.
Объем полномочий
обладателя такого вещного права будет
отличаться от объема полномочий собственника
имущества, а также обладателя имущества
на началах любого иного ограниченного
вещного права.
Договор аренды
может порождать правоотношения как обязательственного,
так и вещного характера. К примеру, при
аренде определенные правоотношения складываются,
во-первых, между арендодателем и арендатором,
во-вторых, между арендатором и третьими
лицами. В первом случае арендодатель
(собственник имущества), предоставив
имущество в аренду, сохраняет на него
право собственности (то есть имеет место
вещное правоотношение), но также в рамках
заключенного договора возникает и обязательственное
правоотношение, определяющее права и
обязанности договорившихся сторон. Во
втором случае между арендатором и третьими
лицами складывается сложное (вещно-обязательственное)
правоотношение: например, арендатор может
сдать арендованное имущество в субаренду,
выступая в качестве законного владельца
данного имущества (вещное право), и приобрести
при этом определенные права и обязанности
по отношению к субарендатору (обязательственное
право).16
Таким образом,
правоотношения, складывающиеся в силу
заключаемого договора аренды, носят как
обязательственный (так как возникают
в силу соответствующего договора), так
и вещный характер. Вещными такие правоотношения
являются, прежде всего, применительно
к арендатору, в его отношениях со всеми
третьими лицами, с которыми он контактирует,
участвуя в имущественном обороте. Нельзя
отрицать и того, что вещно-правовой характер
присутствует и во взаимоотношениях арендатора
непосредственно с арендодателем - собственником
имущества. По договору аренды арендатор
приобретает одновременно с передачей
ему имущества собственником правомочия
владения, пользования и в какой-то мере
распоряжения этим имуществом, причем
объем всех названных правомочий в каждом
отдельном случае устанавливается как
законом, так и непосредственно в самом
заключенном между сторонами договоре.
Следует согласиться,
что «правовой режим вещных и обязательственных
правоотношений нередко переплетается
настолько тесно, что порой трудно однозначно
определить, какое перед нами право: вещное
с элементами обязательственного или,
наоборот, обязательственное с элементами
вещного».17
Согласно ст. 607
ГК в аренду могут быть переданы земельные
участки (ст. 22 Земельного кодекса РФ),
а также участки недр и другие обособленные
природные объекты (к примеру, участки
леса (ст. 40, ч.4 ст. 41, ст. 42 Лесного кодекса
РФ18 и т.д.; Положение
об аренде участков лесного фонда19) или водные объекты
(ст. 41 Водного кодекса РФ20)). Иначе говоря,
предметом договора аренды могут быть
только индивидуально-определенные непотребляемые
вещи, которые не теряют своих натуральных
свойств в процессе их использования и
подлежащие возврату.
К договору следует
прилагать документы, позволяющие точно
идентифицировать предмет аренды. Если
в аренду сдается оборудование, к договору
должен быть приложен технический паспорт
на оборудование и пр.; если сдается земельный
участок или его часть-прилагается кадастровый
план (чертеж границ) земельного участка
с указанием его части, сдаваемой в аренду;
если сдается здание сооружение или помещение-надлежит
прилагать поэтажный план здания, сооружения,
на котором обозначается сдаваемое в арендупомещение
с указанием размера арендуемой площади.
Иначе говоря, при аренде земельных участков
и других видов недвижимого имущества
предмет аренды идентифицируется по информации,
содержащейся в документах кадастрового,
технического учета недвижимого имущества,
а также в документах государственной
регистрации прав на недвижимое имущество
Необходимо отметить, что если объектом
аренды является объект недвижимости,
то право аренды такого имущества подлежит
обязательной государственной регистрации
(ст. 26 Федерального закона «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним»21).
Глава 2. Содержание
обязательства договора аренды.
2.1 Права
и обязанности арендатора
Один и тот
же договор аренды может порождать различного
рода правоотношения - как обязательственного,
так и вещного характера. К примеру, при
аренде определенные правоотношения складываются,
во-первых, между арендодателем и арендатором,
во-вторых, между арендатором и третьими
лицами. Права третьих лиц на сдаваемое
в аренду имущество могут быть достаточно
широкими по объему. В ряде случаев арендатор,
знающий о правах третьих лиц, никогда
не заключил бы договор аренды. Поэтому
соблюдение арендодателем обязанности
уведомить арендатора о правах третьих
лиц необходимо для того, чтобы обеспечить
спокойное пользование арендованным имуществом.
Важной
стороной договора аренды является его
содержание, где раскрываются права и
обязанности сторон.
Прежде всего, это касается сдаваемого
в аренду имущества, которое должно соответствовать
условиям договора аренды и своему назначению.
Состояние имущества, сдаваемого в аренду
определяется договором. Если этого не
сделано, то состояние имущества определяется
его назначением. Имущество сдается в
аренду вместе со всеми его принадлежностями
и относящимися к нему документами: техническим
паспортом, сертификатом качества и т.д.
Оно должно быть передано в аренду в установленный
срок, который указывается в договоре.
На протяжении всего срока аренды арендодатель
обязан обеспечить надлежащее состояние
имущества. Он не отвечает за те недостатки,
которые оговорены при заключении договора,
известны арендатору заранее, должны были
быть обнаружены арендатором во время
осмотра имущества или проверки его исправности
при заключении договора или передаче
имущества в аренду.22
Арендатором
может быть любой субъект гражданского
права, обладающий дееспособностью. Исключение
составляет аренда имущества, ограниченного
в обороте. Для получения такого имущества
в аренду необходимо иметь лицензию на
занятие соответствующей деятельностью
или отвечать иным требованиям, предусмотренным
законодательством. Основной обязанностью
арендатора является пользование арендованным
имуществом согласно условиям договора,
а если таковые в договоре не определены
- то в соответствии с назначением имущества.
Так, арендаторы
земельных участков сельскохозяйственного
назначения обязаны производить сельскохозяйственную
продукцию способами, обеспечивающими
воспроизводство плодородия земель, а
также исключающими или ограничивающими
неблагоприятное воздействие такой деятельности
на окружающую среду.23 Использованием
имущества не по назначению может служить
пример использования помещения, арендованного
для офиса, в качестве торгового, складского
помещения или для размещения в нем промышленного
предприятия.
Обобщенные
правила об обязанностях арендатора (ранее
изложенные в ст. 285 ГК РСФСР) содержаться
в пункте 2 ст. 616 ГК РФ. Арендатор обязан
поддерживать имущество в исправном состоянии;
производить за свой счет текущий ремонт;
нести расходы по содержанию имущества.
Однако по всем этим обязанностям есть
оговорка: «...если иное не установлено
законом или договором аренды».
Статья 617 ГК РФ защищает права добросовестного
арендатора. Переход права собственности
(хозяйственного ведения, оперативного
управления, пожизненно наследуемого
владения) на сданное в аренду имущество
к другому лицу не является основанием
для изменения или расторжения договора
аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).
Многие полномочия,
входящие в содержание права аренды, могут
определяться сторонами договора, а ряд
полномочий арендатора вытекает непосредственно
из дозволений закона. Осуществляя пользование
арендованным имуществом, арендатор имеет
право вносить в него улучшения. Под ними
следует понимать изменения в состоянии
имущества, повышающие эффективность
его использования, расширяющие возможности
его применения, или иным образом повышающие
стоимость имущества, сданного в наем.24
В период владения
и пользования арендованным имуществом
арендатору предоставляется возможность
ограниченного распоряжения предметом
аренды и правом аренды. Пределы осуществления
арендатором права пользования арендованным
имуществом определяются условиями договора,
а если такие условия не установлены, то
назначением имущества. Согласно п. 2 ст.
615 ГК, если иное не установлено специальными
нормами ГК либо других правовых актов,
арендатор вправе с согласия арендодателя
сдавать арендованное имущество в субаренду
(поднаем); передавать свои права и обязанности
по договору аренды другому лицу (перенаем);
предоставлять арендованное имущество
в безвозмездное пользование; отдавать
арендные права в залог и вносить их в
качестве вклада в уставной капитал хозяйственных
товариществ и обществ или паевого взноса
в производственный кооператив. В указанных
случаях, за исключением перенайма, ответственным
по договору перед арендодателем остается
арендатор (п. 2 ст. 615 ГК).
Иные правила по
распоряжению имуществом, как ограничивающие,
так и расширяющие правомочия арендатора
устанавливаются Законом или иными
правовыми актами. Перечисленных в п. 2
ст. 615 ГК правомочий, к примеру, лишены
арендаторы земельных участков, природных
объектов, зданий и сооружений, расположенных
на территории национального парка и арендуемых
для осуществления деятельности по обеспечению
регулируемого туризма и отдыха.25 Однако, арендатору
транспортного средства напротив, предоставлены
более широкие правомочия по распоряжению
полученным в аренду имуществом (например,
право заключать договоры с третьими лицами
об использовании транспортного средства
без согласия арендодателя (ст. ст. 638, 647
ГК)). Еще более широкие полномочия по распоряжению
имуществом предоставлены арендатору
предприятия (ст. 660 ГК).
По истечении срока действия договора,
арендатор имеет преимущественное право
на возобновление договора, если он: надлежащим
образом исполнял свои обязанности по
ранее заключенному договору (использовал
имущество по назначению, не допускал
ухудшения его состояния, регулярно и
своевременно вносил арендную плату и
т.д.); готов заключить договор на условиях,
равных предлагаемым другими претендентами
на аренду, что выражено в словах «при
прочих равных условиях» (это касается
размера арендной платы, готовности принять
на себя обязанности по проведению капитального
ремонта и др.); желает продлить арендные
отношения, что подтверждается письменным
уведомлением об этом арендодателя в срок,
указанный в договоре, а если он там не
определен, то в разумный срок до окончания
действия договора. При продолжении использования
имущества после истечения срока договора
и при отсутствии возражений со стороны
арендодателя, договор считается возобновленным
на тех же условиях на неопределенный
срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ.).
Законом или договором арендатору может
быть предоставлено право выкупа арендованного
имущества. Согласно п. 1 ст. 624 ГК в законе
или договоре аренды может быть предусмотрено,
что арендованное имущество переходит
в собственность арендатора по истечении
срока аренды или до его истечения при
условии внесения арендатором всей обусловленной
договором выкупной цены (п.1 ст.624 ГК).
Следует иметь в виду, что согласно п.
3 ст. 609 ГК на договоры аренды с правом
выкупа арендованного имущества распространяются
только нормы о форме договора купли-продажи
соответствующего имущества, но не иные
нормы о договорах купли-продажи такого
имущества.26
Прекращение действия договора аренды
(в том числе досрочное расторжение) производится
по следующим основаниям: использование
арендатором имущества с существенным
нарушением условий договора или назначения
имущества либо с неоднократными нарушениями;
арендатор существенно ухудшает имущество;
если более двух раз подряд по истечении
установленного договором срока платежа
арендатор не вносит арендную плату.