Совершенствование ипотечного кредитования в России

Жилищное кредитование должно стать долгосрочным и доступным  для граждан. А чтобы рост спроса на жилье не привел только к скачку цен, следует обеспечить конкурентные условия для жилищного строительства.

Необходимы действия, которые повлекут существенные изменения в сложившейся ситуации это: во-первых, нужны финансовые механизмы, позволяющие улучшать жилищные условия не только за счет сбережений и текущих заработков, но и за счет будущих доходов людей, а, во-вторых, ясные правовые условия для развития долгосрочного жилищного кредитования, как граждан, так и профессиональных застройщиков.

Ипотека должна стать доступным способом решения проблем для людей со средними доходами. Разумеется, нужны и другие формы финансирования, такие как участие граждан в долевом строительстве и жилищно-накопительных программах. И на решение всех этих задач должны эффективно работать государственная система регистрации прав на недвижимость, бюро кредитных историй, развитый рынок ипотечных ценных бумаг.

Принципиальный вопрос – гарантии права собственности добросовестных приобретателей жилья. Сделки на его рынке должны проходить только по прозрачным, понятным людям и, что немаловажно, недорогим процедурам.

Сейчас, несмотря на многочисленные сложности, связанные с ипотекой, на относительную молодость такой  формы залога в России, для многих граждан ипотечный кредит - единственно возможный способ быстрого решения жилищного вопроса. Ведь этот вид кредита дает возможность сразу переехать в новую квартиру, а не ждать погашения всей суммы долга, ютясь в старом или арендуемом жилье.

Доступность ипотечного кредита для конкретного домохозяйства определяется в первую очередь доходами, процентными ставками по ипотечным кредитам и сроком кредита. Процентные ставки по кредитам прежде всего зависят от уровня инфляции. Эти основные факторы – доходы населения и уровень инфляции – являются внешними по отношению к собственно системе ипотечного жилищного кредитования. Другими характеристиками ипотечного кредита, определяющими его доступность, являются величина первоначального взноса и структура платежей.

В целях повышения  доступности ипотечных кредитов для населения страны необходимо¹⁸:

• реализовать ряд мер, направленных на удлинение возможных сроков ипотечного кредитования, что позволит снизить размер подлежащих выплате по кредиту периодических платежей;
• создать условия для снижения процентных ставок в системе ипотечного кредитования за счет управления рисками;
• развивать механизмы, позволяющие населению осуществлять накопление первоначальных взносов, необходимых для получения ипотечных кредитов;
• развивать новые ипотечные продукты, в том числе предполагающие различные графики погашения основного долга и процентов (например, инструменты с растущими платежами), для охвата в качестве потенциальных заемщиков по ипотечным кредитам отдельных категорий граждан, статус которых обусловливает прогноз стабильного роста их доходов в будущем.

При формировании государственной  политики в целях обеспечения  населения доступным жильем необходимо учитывать, что в результате проведенной  в России в 1990-х гг. бесплатной приватизации жилья в настоящее время более 68% населения являются собственниками жилья, средства от продажи которого могут быть использованы для уплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита на улучшение жилищных условий (приложение В).

Вместе с тем для  отдельных категорий граждан, не имеющих в собственности недвижимости, иного имущества или накопленных в достаточном количестве денежных средств, необходимых для уплаты первоначального взноса, возможным решением может стать участие, например, в жилищных накопительных кооперативах или использование механизма ипотечного страхования, который позволяет существенно снизить размер первоначального взноса. В целях решения проблемы накопления первоначальных взносов для определенных социальных категорий населения, возможно, использовать форму прямого субсидирования первоначального взноса за счет средств федерального и региональных бюджетов.

России нужна собственная  схема по применению института ипотеки. Прежде всего, необходимо по максимуму сократить субъектный состав отношений по приобретению жилья по типу привычных с советских времен жилищных строительных кооперативов, когда между государством и гражданами не встает никакой другой субъект экономической деятельности. Возможны еще формы социальной ипотеки, предполагающие государственное и совместное с гражданами финансирование строительства, когда государство гарантирует кредиты и частично их оплачивает.

Учитывая, что система  находится в стадии становления, государство может также создавать  определенные стимулирующие условия  для ее развития и взять на себя часть рисков. С этой целью необходимо:

• совершенствовать правовые основы реализации прав по ипотеке;
• регулировать механизмы привлечения долгосрочных финансовых ресурсов;
• создать благоприятную налоговую среду для ипотечного жилищного кредитования граждан;
• организовать эффективные условия работы кредитных организаций на рынке ипотечных кредитов.

Основная функция государства  в процессе формирования рыночной системы  долгосрочного ипотечного жилищного  кредитования состоит в создании надлежащей законодательной и нормативной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов – залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов. Задача состоит в установлении оптимального баланса прав, делающего систему кредитования рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан-заемщиков.

Для развития ипотеки  предлагается решение следующих  основных задач:

• совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании;
• создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;
• создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;
• налоговое стимулирование как граждан – получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков – ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;
• создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;
• формирование механизмов социальной защиты заемщиков, как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;
• доработка нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов и их рефинансированию;
• формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу;
• разработка комплексной схемы по реализации ипотеки, которая будет основана не только на интересах чиновников.

При формировании стратегии  создания системы долгосрочного  ипотечного кредитования должны быть учтены следующие аспекты:

• ориентация ипотечного кредитования в настоящее время в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите;
• предоставление государственных субсидий заемщикам при приобретении жилья с помощью ипотечного кредита.

Активная позиция органов  исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления по созданию благоприятных условий  для различных участников рынка  недвижимости не должна ограничиваться рамками бюджетной политики. Особое значение при этом имеет создание эффективной нормативной базы на региональном и местном уровнях. Основная цель должна состоять в развитии норм, установленных федеральным законодательством, с тем, чтобы ускорить и упростить процедуры, связанные с совершением сделок купли-продажи, ипотеки, а также созданием эффективной системы государственной регистрации этих сделок и прав.

Ключевым аспектом совершенствования  ипотечного жилищного кредитования в современных экономических  условиях выступает поиск и реализация направлений привлечения источников финансирования жилищного строительства, поскольку банковских долгосрочных ресурсов, очевидно, недостаточно, институциональные финансовые инвесторы отсутствуют, доверие населения к кредитно-финансовой системе до сих пор полностью не восстановлено. В связи с этим констатируется насущная потребность в разработке адекватного особенностям современной российской экономики механизма использования имеющихся финансовых резервов и привлечения долгосрочных инвестиций в процесс жилищной ипотеки.

С целью совершенствования  правовых механизмов реализации прав по ипотеке необходимо внести в федеральное  законодательство и нормативные  документы ряд дополнений и изменений, касающихся проблем:

• уточнения порядка реализации права пользования заложенным жилым помещением;
• обращения взыскания на заложенное жилое помещение;
• заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане;
• создания механизмов социальной защиты граждан в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

Целесообразно также  предложить объединению страховщиков, работающих на рынке ипотечных жилищных кредитов, разработать с участием заинтересованных организаций комплекс стандартных правил, осуществляемых в добровольной форме, по видам страхования, связанным с использованием обязательств, обеспеченных ипотекой.

Расширение деятельности банков и иных кредитных организаций  на рынке ипотечных жилищных кредитов, включая деятельность по предоставлению кредитов, их обслуживанию, финансированию и рефинансированию, а также необходимость снижения и эффективного распределения рисков между участниками процесса требует, с одной стороны, расширения круга разрешаемых операций, а с другой – усиления контроля и регулирования (приложение Г). С этой целью предлагается разработать инструкцию Центрального банка Российской Федерации о порядке регулирования деятельности кредитных организаций на рынке ипотечного кредитования, регулирующую, в частности, риски кредитных организаций по операциям на рынке ипотечных жилищных кредитов.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В данной работе были рассмотрены  различные аспекты, связанные с  ипотекой, начиная от ее происхождения, заканчивая ее проблемами становления  в современной России. Как показал  предпринятый в работе анализ, история  ипотеки уходит своими корнями в римское право. На дальнейшее его развитие существенно повлияли старинные обычаи западноевропейских стран. Более чем двухсотлетнюю историю своего самобытного развития он имеет в нашей стране.

Основными правовыми  актами, которые регулируют вопросы ипотеки, являются Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ) и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 №102-ФЗ (ред. от 06.12. 2011 г.). Существуют также нормативно-правовые акты, в которых затрагивается вопрос об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке тогда, когда Законом об ипотеке не предусмотрено иное. Основные особенности ипотеки заключаются в том, что в случае неисполнения основного обязательства (например, по кредитному договору), взыскание обращается именно на заложенное недвижимое имущество, а не на какое-либо другое, а также залогодержатель – кредитор имеет преимущественное право на удовлетворение.

По российскому законодательству объектом ипотеки может стать жилое помещение и любое недвижимое имущество, например: земля, здания и сооружения, суда и т.д. Юридически ипотека представляет собой залог недвижимости, который служит обеспечением исполнения заемщиком обязательства перед банком-кредитором. То есть недвижимое имущество, обремененное залогом банка, – это, по сути, гарант возврата денежных средств и необходимых к уплате процентов по кредиту. За несколько лет существования ипотеки в России уже большое количество граждан получило ипотечные кредиты для решения своих жилищных проблем. Несмотря на обременение залогом, приобретенная с помощью ипотечного кредита квартира или любое другое недвижимое имущество в момент покупки становится собственностью заемщика. Однако права собственника-заемщика все же ограничиваются правами банка-кредитора. Ограничение связывается, прежде всего, с невозможностью продать недвижимость без разрешения кредитного учреждения. Также собственник должен предоставлять сведения банку при необходимости оформить регистрацию по месту жительства для членов его семьи. Ну и, конечно, заемщик обязан в указанные в договоре сроки гасить кредит и обязательные к уплате проценты и суммы комиссии.

Вопросы ипотеки требуют  постоянного внимания со стороны  экспертов, кадров, специалистов в данной сфере, так как в совокупности все это существеннейшим образом затрагивают интересы наших граждан и предопределяют реализацию улучшения жилищных условий и разрешения их проблем.

Список использованных источников и литературы:

Нормативно-правовые акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 30.12.2012) // СПС «Консультант плюс»
2. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ (ред. от 30.12.12)// СПС «Консультант плюс»
3. Федеральный закон «Об ипотеке» (залоге недвижимости) от 16.07. 1998 г. №102-ФЗ (ред. от 06.12.2011) // СПС «Консультант плюс»
4. Федеральный закон «О залоге» от 29.05.1992 г. №2872-1 (ред. от 02.10.2012)// СПС «Консультант плюс»
5. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ)// СПС «КонсультантПлюс»