Снос самовольной постройки как способ защиты гражданских прав

В соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства  отнесены законом к недвижимому  имуществу. Исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой. Таким образом третья классификация включает: жилой дом, другое строение, сооружение, объект незавершенного строительства, иное недвижимое имущество.

Каждая из классификаций  позволяет сделать регулирование  в сфере самовольной постройки  более эффективным, когда в наличии  имеется не один критерий, а три то проще становится  определить – что есть самовольная постройка. В достижении этой цели все классификации взаимосвязаны. Вторая классификация, например, позволяет регулировать вопрос о возникновении права собственности на самовольную постройку (В отличие от ранее действовавшего законодательства п. 3 ст. 222 ГК РФ допускает признание права собственности на самовольно возведенную постройку при условии, что лицу, осуществившему строительство, в установленном порядке будет выделен земельный участок под возведенным строением), но это при условии, что постройка не соответствует всем остальным классификациям (например, не создает угрозы жизни и здоровью граждан). Если говорить о первой классификации, основанной на признаках самовольной постройки, а точнее, например, о постройке, которая создает опасности жизни и здоровью людей, то здесь и речи не может быть о возникновении каких – либо прав на эту недвижимость, она подлежит сносу без обсуждения. Таким образом, значение каждой классификации состоит именно в том, чтобы обеспечить регулирование в данной сфере и обеспечить защиту лиц, чьи  права нарушены возведением самовольной постройки. Последнюю же классификацию можно вынести отдельно, так как она содержит в себе не отдельные признаки, которыми может обладать самовольная постройка, а категории строений, к которым вообще стоит применять предыдущие две классификации, в целях определения является ли данное строение самовольным. В отличие от других классификаций, соответствие строения таким категориям как жилой дом, объект незавершенного строительства, еще не делает его самовольной постройкой. В то время как соответствие строения хотя бы одному пункту из классификации, базирующейся на признаках самовольного строения (без получения соответствующего разрешения, создающего опасность для жизни и здоровья граждан и т. д.) характеризует строение как самовольную постройку.

С учетом изложенного  общими условиями "законного" строительства, исключающими признание объекта  самовольной постройкой, являются:

участок в установленном  порядке с учетом целевого назначения и разрешенного использования отведен для строительства определенного объекта (объектов);

застройщик является правообладателем земельного участка (т.е. владеет им на праве собственности, аренды или ином предусмотренном  законом праве);

на строительство (реконструкцию) в установленном порядке получено разрешение;

в процессе строительства (реконструкции) застройщик строго следует  утвержденному проекту.

 Лица, право собственности  или законное владение которых  нарушается сохранением таких  объектов, как самовольная постройка, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

В случаях, когда самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом или недвижимым имуществом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании пункта 1 статьи 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 Субъекты отношений, возникающих в связи со сносом самовольной постройки.

 

Создание любой самовольной  постройки, как правило, должно завершаться её сносом. Соответственно, представляется, что вопрос о субъектном составе правоотношения, возникающего в связи со сносом самовольной постройки можно и нужно анализировать с точки зрения динамики реализации ст. 222 ГК РФ как специфического способа защиты гражданских прав. Реализация ст. 222 ГК РФ во всех без исключения случаях осуществляется в судебной форме в процессуальной форме, установленной законом – исковое производство. По сути, определить субъектный состав анализируемого правоотношения – определить участников потенциального судебного процесса, что и будет сделано в рамках дальнейшего изложения с применением, если необходимо, норм процессуального права. 

  В соответствии со ст.44 АПК и статьей 38 ГПК сторонами в деле являются истец и ответчик. В качестве истцов рассматриваются организации или граждане, предъявившие иск в своих интересах или в интересах которых предъявлен иск. Ответчиками являются организации и граждане, к которым предъявлено исковое требование. То есть, сторонами в процессе являются участники спорного материального правоотношения, т.е. лица, имеющие право требования, и лицо, на котором лежит обязанность исполнить обязательство.  Сторонами в арбитражном процессе могут быть организации независимо от формы собственности; государственные органы, органы местного самоуправления, организации, в том числе и не являющиеся юридическими лицами (ч.2, 4 и 5 ст.27 АПК).

В силу положений п. 1 ст. 9 ГК РФ инициатором защиты гражданских  прав во всех случаях является истец, с определения которого и следует  начать изложение. 

В соответствии со ст. 4 ГПК РФ, ч. 1 и 2 ст. 4 АПК РФ в суд обращаются за защитой нарушенного или оспариваемого права. Обратившееся за защитой в суд лицо, как уже было сказано, выступает в процессе в роли истца. Лицо, право которого нарушено при осуществлении архитектурной деятельности, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.

С требованием о сносе  самовольной постройки могут обратиться три категории лиц.

1) Истцы, в защиту собственных интересов. В силу последнего абзаца пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если сохранение постройки  нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Из этой нормы закона следует, что правом на обращение в суд с требованием о сносе самовольной постройки  обладает не только собственник или иной законный владелец соответствующего земельного участка, но и лица, права и законные интересы которых нарушены сохранением постройки, а также граждане, жизни и здоровью которых угрожает ее сохранение.

2)Истцы, в защиту интересов третьих лиц. Прокурор является субъектом, который может обратиться с  заявлением о сносе постройки в интересах граждан.

Согласно  пункту 4 статьи 27 ФЗ «о прокуратуре  РФ» в случае нарушения прав и  свобод человека и гражданина, защищаемых в порядке гражданского судопроизводства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение прокурор предъявляет и поддерживает в суде или арбитражном суде иск в интересах пострадавших. На основании пункта 3 статьи 35 названного закона прокурор вправе обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства. Вместе с тем, прокурор в силу статьи 52 АПК РФ не обладает правом на предъявление иска о сносе самовольной постройки, которая создана с нарушением исключительно гражданского права законного владельца земельного участка. Таким образом, прокурор может обратиться с заявлением о сносе постройки, возведенной с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.   В соответствии с частью 2 статьи 38 ГПК. Лицо, в интересах которого дело начато по заявлению лиц, обращающихся в суд за защитой прав, свобод и законных интересов других лиц, извещается судом о возникшем процессе и участвует в нем в качестве истца.

3)Истцы,  в защиту публичных интересов. Орган, осуществляющий строительный надзор вправе в защиту публичных интересов обратиться в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки, созданной без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил

Согласно  пунктам 1 и 2  статьи 54 Градостроительного кодекса РФ государственный строительный надзор осуществляется при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства при их капитальном ремонте. Предметом государственного строительного надзора является проверка соответствия выполняемых работ в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации. В силу ст. 222 ГК РФ самовольной является постройка, осуществленная без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Таким образом, результатом проведения строительного надзора может быть установление факта существенного нарушения градостроительных и строительных норм и правил в процессе строительства, что является одним из оснований отнесения постройки к самовольным. Истцом в защиту публичных интересов может быть  и орган местного самоуправления, это касается самовольной постройки, при которой у застройщика отсутствует разрешение на строительство. В соответствии с частями 1 и 4 статьи 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Разрешение на строительство на земельном участке, не указанном в части 5 настоящей статьи, выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка. Соответственно  из данных положений вытекает, что орган местного самоуправления, также может быть истцом. Представителем интересов граждан здесь может быть и прокуратура.

 

         Таким образом, надлежащими истцами по требованию о сносе самовольной постройки в зависимости от разновидности таковой являются: собственник или иной законный владелец соответствующего земельного участка, лица, права и законные интересы которых нарушены сохранением постройки, а также граждане, жизни и здоровью которых угрожает ее сохранение, прокурор, орган, осуществляющий строительный надзор, орган местного самоуправления.

    В соответствии с частями 3 и 4 статьи 25 ФЗ от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние. Лицо, виновное в действиях, повлекших за собой причинение вреда личности либо трудновосполнимый урон окружающей среде, памятнику истории или культуры, ценному городскому или природному ландшафту, несет ответственность, установленную законодательством Российской Федерации.

    По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

В случае нахождения самовольной  постройки во владении лица, не осуществлявшего  самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал - юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица - лицо, получившее имущество во владение.

Если право собственности  на самовольную постройку зарегистрировано не за владельцем, а за иным лицом, такое лицо должно быть привлечено в качестве соответчика к участию в деле по иску о сносе самовольной постройки (абзац второй части 3 статьи 40 ГПК РФ). Наличие государственной регистрации права собственности ответчика на спорный объект не препятствует удовлетворению иска о его сносе как самовольной постройки, так как сама по себе регистрация не влечет возникновения права собственности на  объект недвижимости, если отсутствуют предусмотренные гражданским законодательством основания возникновения этого права.

    Если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку.

Таким образом, в Гражданское право обеспечивает защиту прав и законных интересов граждан, что выражается  не только в их собственном праве обращаться в суд, но и в праве уполномоченных органов обращаться в суд в защиту публичных интересов, интересов граждан, также предусматриваются различные вариации привлечения ответчиков к процессу.