Регистрация вещных прав на недвижимость в Германии и России: общее и особенное в государственно-правовом регулировании

Регистрация вещных прав на недвижимость в Германии и России: общее и особенное в государственно-правовом регулировании

Совершенствование правового регулирования  оборота недвижимости в РФ невозможно без учета мирового опыта. Принадлежность России к системе государств европейской  континентальной "семьи" порождает  необходимость изучения, прежде всего, законодательства этих стран, в частности  Германии.

Оборот недвижимости по германскому  праву существенно отличается от оборота движимых вещей. Если при  владении движимыми вещами в условиях рыночных отношений на первый план выдвигается ускорение и упрощение  оборота, которое стало возможным, прежде всего, за счет включения в  ГГУ норм о вещном договоре, то при  владении недвижимостью - потребность  в прочности приобретаемых вещных прав. Реализация этой потребности  на законодательном уровне была осуществлена посредством установления определенных правил, связанных с необходимостью регистрировать возникновение, изменение  и прекращение вещных прав на недвижимость в поземельной книге. Правовые нормы  о недвижимости подразделяются на две  части: материальное право, нормы которого закреплены, прежде всего в ГГУ (далее - Германское гражданское уложение) и формальное право - предписания которого содержатся в Положении о порядке ведения поземельной книги (Grundbuchordnung, далее - ППК) от 26 мая 1994 г.*(1)

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество есть, как  известно, элемент публично-правового  регулирования в частном праве, призванный выполнять функцию обеспечения  стабильности имущественного оборота  в сфере недвижимости. Как любая  публично-правовая деятельность, деятельность органа, в котором ведутся поземельные  книги, осуществляется в силу и на основании определенной законом  компетенции должностных лиц  суда.

Ведение поземельных книг в ФРГ  относится к компетенции участковых судов. Регистрационные действия являются функцией судей и компетентных служащих судов. Деятельность последних регулируется специальным законом, принятым 5 ноября 1969 г. - Rechtspflegergesetz*(2) - Закон о служащих суда. Rechtspfleger - это должностное лицо судебного органа, уполномоченное после соответствующего специального обучения и сдачи выпускного экзамена выполнять судейские функции в сфере внеисковой юрисдикции. Это, как правило, государственные чиновники соответствующего высокого ранга юридической службы, которые независимы в своих решениях, как и судьи. (§ 9 Закона о служащих суда). За ошибки, допущенные в поземельной книге Rechtspfleger'ом (согласно ст. 34 Основного закона Германии и дополнительно предписанию § 839 ГГУ) ответственность несет государство.

Вот почему сведения в нашей литературе, к примеру в учебном пособии А.Р. Кирсанова, о том, что "внесение записей в Поземельную книгу в Германии является лишь официальным отображением правовой информации, технической функцией, выполняемой специальными работниками земельного суда, не имеющими не только высшего юридического образования, но и высшего образования вообще"*(3), можно оценить как несоответствующие действительности. Предположить, что германский закон допускает выполнение функций судьи (в сфере внеисковой юрисдикции) лицом, не имеющим даже высшего образования, может лишь тот, кто не знает германского права.

Затрагивая проблему юридической  природы регистрации вещных прав в поземельной книге, обратим  внимание на то, как законодатель формулирует  сложный фактический состав вещной сделки, а именно: соглашение (вещный договор) + запись в поземельной книге*(4). Это значит, что не регистрационные  действия, а только запись в поземельной  книге имеет юридический смысл (правовое значение) в отношении  зарегистрированных вещных прав. Сами же регистрационные действия служащих суда можно рассматривать как  регистрацию лишь в юридико-техническом  смысле.

Рассматривая запись в поземельной  книге в качестве необходимого элемента фактического состава вещной сделки, законодатель трактует ее как юридический  факт, который вместе с соответствующим  правовым основанием - вещным договором - порождают возникновение, прекращение, обременение вещного права. Вместе с тем наличие сложного фактического состава, необходимого для перехода права собственности от одного лица к другому, на практике ставит проблему соответствия двух элементов юридического состава - вещного договора и регистрации  нового права в поземельной книге. Регистрации подлежит только переход  права в результате заключения сделки, а переход права по закону не заносится  в поземельную книгу.

Известно, что содержание записи в  поземельной книге повторяет (кратко) содержание правоустанавливающего  документа - вещного договора. Не являясь "новым" основанием возникновения  права собственности у нового лица, запись в поземельной книге  не может заменить необходимое гражданско-правовое основание возникновения этого  права. Только сложный фактический  состав (вещный договор + регистрация  в поземельной книге) приводит к  передаче права собственности. Следовательно, без вещного договора нельзя говорить о юридической неразрывности  акта государственной регистрации  и зарегистрированного права  собственности.

Кратко остановимся на тех исходных моментах, которые позволяют выделить особенности, характерные для регистрации  поземельных книг в ФРГ и государственной  регистрации в РФ.

Первая особенность. Действующее  законодательство в Германии в качестве предмета регистрации в поземельной  книге рассматривает: 1) субъективные гражданские вещные права (право  собственности и ограниченные вещные права). Устанавливаемый ГГУ перечень таких прав носит исчерпывающий характер. 2) факты, имеющие юридическое значение для осуществления вещных прав, а именно: - относительные ограничения в праве распоряжения (например, конфискация в связи с принудительной продажей или принудительным управлением); - запрет на распоряжение; - отметки о несостоятельности правообладателя, об управлении наследственной массой, об исполнении завещания; - возражения против достоверности записей в поземельной книге (§ 892 ГГУ).

Все эти факты, имеющие юридическое  значение для осуществления вещных прав на недвижимые вещи, представлены в поземельной книге в виде определенной системы отметок, не являющихся записями о регистрации.

Кроме того, ППК четко разделяет  возможность и необходимость  внесения записи в поземельной книге. Так, все изменения, наступившие  в результате заключения вещной сделки, требуют занесения в поземельную  книгу, иначе они признаются недействительными (ср. п.1 § 873 ГГУ, п. 1 § 875 ГГУ). Передача права  по закону (переход права собственности  в порядке наследования) либо на основании принятого государственного акта (передача вещного права в  случае принудительной продажи с  торгов) не требует регистрации в  поземельной книге, но она может  быть и зарегистрирована.

Не подлежат регистрации иные (не имеющие вещной природы) субъективные гражданские права, осуществление  которых связано с объектами, признаваемыми ГГУ существенными  составными частями земельного участка (вещи, прочно соединенные с землей), например, права аренды. Кроме того, не подлежат регистрации в поземельной книге: - обязательственные ограничения права распоряжения; - публичные ограничения в правах застройки и преимущественном праве на покупку; - вещный и обязательственный договоры*(5).

Законодательство Российской Федерации  в качестве предмета государственной  регистрации рассматривает: - права  на недвижимое имущество; - сделки с  недвижимым имуществом; - обременения (ограничения) прав на недвижимость.

При этом важно отметить, что в  законодательных актах отсутствует  последовательность в определении  того, какие вещные права (их обременения  и ограничения) подлежат государственной  регистрации. Так, к примеру, статьи 24 и 56 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) устанавливают необходимость государственной регистрации публично-правовых ограничений (публичных сервитутов, градостроительных ограничений), не являющихся ни субъективными гражданскими правами, ни сделками, а Закон о государственной регистрации (ст. 2) устанавливает возможность государственной регистрации "установленных уполномоченными органами запрещений". При этом в названных случаях с самим фактом государственной регистрации не связывается возникновение каких-либо определенных правовых последствий. В германском праве публично-правовые ограничения не регистрируются.

В законодательстве РФ трудно найти  и объяснение в выборе оснований  для регистрации сделок. Можно  обнаружить и ряд противоречий в  нормах, касающихся государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и регистрации сделок с этим имуществом. Так, по общему правилу, при продаже  недвижимости не требуется регистрации  договора продажи (ст. 550 ГК РФ), но устанавливается  обязательность государственной регистрации  перехода права собственности на недвижимость (ст. 551 ГК РФ). Вместе с  тем, ст. 558 ГК РФ при продаже жилых  домов, квартир (их частей) устанавливает  дополнительное требование государственной  регистрации договора продажи этих объектов недвижимости. При продаже предприятия обязательными являются как государственная регистрация перехода права собственности на предприятие, так и государственная регистрация договора продажи предприятия (ст.ст. 560 и 564 ГК РФ). Для доверительного управления установлена только государственная регистрация передачи недвижимого имущества (п. 2 ст. 1017 ГК РФ). При аренде недвижимого имущества, включая аренду предприятия, договор аренды всегда подлежит государственной регистрации, а при аренде здания, сооружения, земельного участка договор аренды регистрируется лишь в случае его заключения на срок не менее года (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651, п. 2 ст. 658 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ). При безвозмездном пользовании недвижимым имуществом регистрации договора не требуется (гл. 36 ГК РФ). Вместе с тем для договоров безвозмездного срочного пользования земельным участком сроком менее одного года специально установлено, что они не подлежат регистрации (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Можно привести еще один пример противоречивости норм ГК РФ: в соответствии со ст. 165 ГК РФ сделка, не прошедшая государственную  регистрацию, в случаях, установленных  законом, является недействительной (ничтожной). При этом уклоняющуюся сторону можно  понудить к регистрации, в то время  как в соответствии со статьями 433 и 558 ГК РФ договор, подлежащий регистрации  и не зарегистрированный, не считается  заключенным.

Понятно, что такое положение  дел порождает как неоправданные  различия в правовом регулировании  оборота различных видов недвижимого  имущества, так и прямые несоответствия между отдельными статьями ГК РФ по вопросу определения предмета государственной  регистрации. Кроме того, при отсутствии государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом для разных случаев определены различные правовые последствия.

По общему правилу государственная  регистрация прав и государственная  регистрация договоров не повторяют  друг друга. Законодатель исходит из принципа достаточности однократной  проверки и подтверждения права  лица на недвижимость. Однако, как уже  отмечалось, трудно найти логическое объяснение, почему в одних случаях  требуется только регистрация прав, в других - только договоров, а в  третьих - и сделки, и прав по этой сделке. К примеру, ст. 20 Федерального закона "О лизинге" 1998 г. называлась "Порядок регистрации имущества - предмета договора лизинга". После  опубликования Федерального закона от 29 января 2002 г. N 10-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный  закон "О лизинге" было изменено не только наименование статьи ("Порядок  регистрации имущества (предмета договора лизинга) и прав на него"), но содержание п. 1 этой статьи: "В случаях, предусмотренных  законодательством РФ, права на имущество, которое передается в лизинг, и (или) договор лизинга, предметом которого является данное имущество, подлежат государственной  регистрации". При этом неясно, в  каких конкретно случаях требуется  регистрация и права на имущество, передаваемого в лизинг, и регистрация  самого договора, а когда достаточно только одной регистрации: либо регистрации  права, либо регистрации договора. Кроме  того, новая редакция Закона дает еще  один пример недостаточной проработки норм с точки зрения предписаний  ГК РФ. Так, законодателем были внесены  существенные изменения в п. 4 ст. 15, суть которых в следующем: "В  договоре лизинга должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче лизингополучателю в качестве предмета лизинга. При отсутствии этих данных в договоре лизинга условие о предмете, подлежащем передаче в лизинг, считается не согласованным сторонами, а договор считается не заключенным". Следовательно, следуя элементарной логике, договор считается заключенным, если в нем имеется предписываемое Законом данное существенное условие.

Но поскольку ст. 20 Закона предписывает необходимость его государственной  регистрации, то хотелось бы в этой связи напомнить, что согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной  регистрации, считается заключенным  с момента такой регистрации. Думается, что в статье 15 Закона о  лизинге достаточно было перечислить  существенные условия договора, отсутствие которых на этапе государственной  регистрации, обязательной для договора лизинга, являлось бы достаточным основанием для отказа в государственной  регистрации (ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Здесь законодатель мог  бы пойти по тому пути, который дает ГК РФ для регулирования, скажем, договора аренды здания и сооружения или договора аренды предприятия.

Указанные пробелы в законодательном  регулировании ставят весьма сложные  теоретические проблемы, обусловленные, в частности, разными правовыми  последствиями в случае отсутствия государственной регистрации права  или сделки с недвижимостью. В  первом случае (при отсутствии регистрации  права) общее последствие выражается в том, что вещное право от одного лица к другому не переходит, а  во втором случае (при отсутствии регистрации  договора) - недействительность сделки наступает только в случаях, установленных  законом (п. 1 ст. 165 ГК РФ). В частности, такие последствия предусмотрены  для договора об ипотеке (ст. 339 ГК РФ) и договора доверительного управления недвижимым имуществом (п. 3 ст. 1017 ГК РФ).

Применительно к договорам с  недвижимостью возникла и другая проблема, которая достаточно активно  обсуждалась в цивилистике - проблема соотношения понятий недействительного  и незаключенного договора и их последствий. В частности, на практике возник вопрос, может иск об "исцелении" сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ) быть подан стороной по незаключенной сделке*(6) либо таким правом обладает сторона по сделке, признаваемой недействительной?*(7) Сформировались две основные позиции, которые "разделили" цивилистов в зависимости от предполагаемых ими правовых последствий в решении данного вопроса. Сторонником первой позиции является В.В. Витрянский, который отмечал: "Именно то обстоятельство, что по общему правилу неосуществление государственной регистрации сделки с недвижимостью не влечет ее недействительности, позволило законодателю установить правило..."*(8), содержащееся в п. 3 ст. 165 ГК РФ. Следовательно, по мнению В.В. Витрянского, недействительность сделки - гораздо более жесткое правовое последствие, чем ее "незаключенность", так как лишает сторону права обратиться в суд с иском о понуждении к государственной регистрации сделки.