Договор купли продажи недвижимого имущества

В свою очередь, покупатель обязан выполнить следующие действия:

1. покупатель обязан уплатить согласованную сумму денег (цену) недвижимого имущества, в срок, указанный в договоре;
2. покупатель обязан не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества;
3. покупатель обязан не уклоняться от подписания передаточного акта по договору купли / продажи недвижимого имущества (или другой документ о передаче недвижимости).
4. покупатель обязан возместить Продавцу убытки, вызванные задержкой в государственной регистрации договора купли / продажи недвижимого имущества (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

В силу ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

 Исполнение договора  купли-продажи недвижимого имущества сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Это Только после государственной регистрации перехода права собственности покупатель становится собственником недвижимого имущества30.

Также необходимо учитывать права приобретателя земли при продаже недвижимости. Покупатель здания, строения, сооружения, расположенного на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такое имущество приобретает право на использование земли, занятые под постройки, сооружения, строительство и необходимых для их использования, на праве аренды, независимо имеет значения, выданные в установленном порядке, является ли договор аренды между покупателем и собственником земли.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

Все вышеизложенное позволяет нам сделать следующие выводы:

Договор купли-продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли - продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи - недвижимого имущества.

По договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК).

Договору купли-продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что уставом или специальными предписаниями закона на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества.

ГК требует, чтобы в договоре продажи недвижимости были указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре указанных данных условие о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогласованным, а договор незаключенным (ст. 554 ГК).

Представляется, что весь перечень имущества, предусмотренный ГК РФ в качестве недвижимого, можно разделить на несколько групп.

Во-первых, это недвижимое имущество, перечисленное в части 1 пункта 1 ст. 130 ГК РФ: имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Но и внутри этой группы недвижимое имущество неоднородно. Оно также включает в себя две группы объектов: объекты природного происхождения (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, вовлекаемые в хозяйственную деятельность) и объекты, созданные искусственно, но которые прочно связаны с землей.

Вторую группу недвижимого имущества в соответствии с частью 2 пункта 1 ст. 130 составляют подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В частности, в силу специфики этих объектов, о которой отчасти упоминалось выше, а также необходимости повышенного контроля за владением, пользованием и распоряжением ими законодатель обоснованно отнес их к объектам недвижимости.

Из всех способов заключения договора в простой письменной форме, предусмотренных ст. 434 ГК, применительно к продаже недвижимости выбран один. Такой договор заключается в виде подписываемого сторонами одного документа с обязательным изложением в нем существенных условий, предусмотренных ст. 554, 555 ГК.

Стороны договора продажи недвижимости несут ту же ответственность, что и стороны договора продажи движимого имущества, за следующими исключениями.

Во-первых, принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК).

Во-вторых, при передаче продавцом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о качестве недвижимости покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК). Это исключение объясняется тем, что объектом недвижимости является индивидуально-определенная вещь, что исключает возможность ее замены в силу характера и существа обязательства (п. 3 ст. 475 ГК).

Также в общем случае на продавце лежит обязанность предупредить покупателя о правах третьих лиц на товар, но ее неисполнение не препятствует признанию договора заключенным, а лишь делает его неустойчивым, поскольку у покупателя возникают основания для предъявления требования об изменении (в части цены) или расторжении такого договора в судебном порядке.

Согласно Гражданскому кодексу РФ земельный участок следует судьбе объекта недвижимости, находящегося на этом участке. Принципом, провозглашенным ст. 1 ЗК РФ, земельный участок поставлен на первое место по отношению к объектам недвижимости, находящимся на этом участке. В то же время самим Земельным кодексом РФ, например ст. 35, отведено второстепенное место земельному участку по отношению к объекту недвижимости, на нем расположенном.

Несмотря на то, что понятие недвижимого имущества по определению не может быть совершенным, тем не менее, необходимо его совершенствовать. Следует внести ясность в основные формулировки, а так же определить целесообразность отдельных объектом недвижимого имущества.

Важнейшей проблемой является неточность ст. 130 ГК РФ, согласно которой, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Сделки с недвижимостью – инструмент согласования воли субъектов экономической деятельности. Поэтому сделки (договоры) можно оценивать как средство саморегуляции экономической системы, покоящейся на равенстве граждан и организаций, действующих в ее рамках.

Как и в любом договоре купли-продажи, предметом данного договора может быть лишь та недвижимость, которая обладает признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК). Так, в соответствии с действующим законодательством среди природных ресурсов оборотоспособностью обладают лишь некоторые виды земельных участков.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).

Договор продажи недвижимости характеризуется как двусторонний и взаимный. Данный договор выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи по предмету – недвижимому имуществу. Продажа предприятия как имущественного комплекса регламентируется нормами § 8 гл. 30 ГК «Продажа предприятия».

Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что уставом или специальными предписаниями закона на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества. Например, в большинстве случаев продажа дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения к рой продавец – акционерное общество – должен соблюсти требования акционерного законодательства к таким сделкам.

По общему правилу в качестве продавца может выступать собственник недвижимого имущества. Продавцом также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора.

Каких-либо общих ограничений по поводу возможных покупателей недвижимости гражданское законодательство не содержит. Специальные правила, адресованные к покупателям недвижимости, могут быть установлены специальным законодательством (например, законодательством о приватизации).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ.

2. Гражданский кодекс РФ, от 21 октября 1994 года;
3. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества" // Российская газета. 2002. 26 янв.
4. Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ от 31 декабря 2012 г. N 53;
5. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступающими в силу с 04.08.2013) // Собрание законодательства РФ", 28.07.1997, N 30;
6. Постановление ФАС Поволжского округа от 12.07.2011 по делу N А49-6834/2010 // СПС Консультант Плюс;
7. Определение ВАС РФ от 24.11.2011 N ВАС-13787/09 по делу N А40-35701/08 // СПС Консультант Плюс;
8. Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" // СПС Консультант Плюс;
9. Постановление ФАС Московского округа от 05.09.2011 по делу N А40-149910/10-34-1281;
10. Постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 12 октября 2009 года N А40-15774/08-89-183, от 22 июля 2011 года N А40-146901/10-83-1232, от 25 июля 2011 года N А40-149922/10-48-1269, от 25 июля 2011 года N А40-149920/10-48-1270, от 28 июля 2011 года N А40-146904/10-61-1013 // СПС Консультант Плюс;
11. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.12.2007 N А33-6921/07-Ф02-9180/07 по делу N А33-6921/07 // СПС Консультант Плюс;
12. Постановление Президиума ВАС РФ от 7 сентября 2004 г. № 6518/04. // Вестник ВАС РФ. 2004. № 11;

 

13. Гражданское право. Особенная часть. Белов В.А. - М.: Центр ЮрИнфоР, 2004. — С.600;
14. Гражданское право. В 2-х частях. Отв ред. Мозолин В.П. - М.: Юристъ, Ч2 – 2010. – С736;
15. Гражданское право. Особенная часть: конспект лекций. Ивакин В.Н. - 3-е изд., испр. и доп. - М.: 2009. — С. 127;
16. Гражданское право в схемах. Общая и Особенная части. Молчанов А.А. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: 2009. — С.422;
17. Гражданское право Российской Федерации. Зенин И.А. - 9-е изд., перераб. и доп. - М.: МЭСИ, 2011. — С. 521;
18. Гражданское право Российской Федерации. В 2-х томах. Под ред. Садикова О.Н. - М.: Инфра-М, Контракт, 2010. - Т.II. – С.415;
19. Гражданское право. Гатин А.М. - М.: 2009. — С.212;
20. Гражданское право: Учебник. 4-е изд./Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: ТК Велби, 2003. Т. 2. С. 296
21. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (По изданию 1907 г.). М., 1995. С. 324
22. Мейер Д.И. Русское гражданское право. М., 2000. С. 259
23. Жилищное право. Седугин П.И. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Норма, 2009. – С.400;
24. Хозяйственное право. Круглова Н.Ю. - 2-е изд., испр. и доп. - М.: 2011. – С.520;
25. Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975. С. 211. Хозяйственное право. Круглова Н.Ю. - 2-е изд., испр. и доп. - М.: 2011. – С.482;
26. Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью. М., 2003. С.258;.
27. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М., 2004. Кн. 2. С.369;
28. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998. С.522;
29. Брагинский М.И. Договор продажи недвижимости//Бюллетень нотариальной практики. 2001. № 2. С.12;
30. Скиба П. К вопросу о форме сделок купли-продажи недвижимости и последствиях ее несоблюдения//Бюллетень нотариальной практики. 2001. № 3. С.23;

 

31. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59. п. 9. "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним""//Вестник ВАС РФ. 2001. № 4. С.7;
32. Проблемы регистрации прав, фиксации и удостоверения юридических фактов гражданского права: сборник статей / А.Д. Батуева, Ю.В. Виниченко, С.А. Громов и др.; отв. ред. М.А. Рожкова. М.: Статут, 2013. – С.550;
33. Ломакин А. Нюансы договорно-правового вопроса на рынке недвижимости // Жилищное право. 2013. № 1. С. 30;
34. Комардина М.Н. Правовые последствия неисполнения продавцом своих обязательств по договору купли-продажи жилых помещений // Юрист. 2012. № 15. С. 17;
35. Жилье и ваши права: консультации по жилищным вопросам. Малумов Г.Ю., Малумов Г.Ю. - М.: Юстицинформ, 2008. — с.132.