Договор купли-продажи жилого помещения

Федеральная служба исполнения наказаний

Федеральное казенное образовательное  учреждение

высшего профессионального образования

«Владимирский юридический институт

Федеральной службы исполнения наказаний»

 

 

 

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Жилищное  право»

 

Тема: Договор  купли-продажи жилого помещения

 

 

 

 

Выполнил: Смолянинова  Е.В., 7 ВФ курс

3 группа

 

 

 

 

 

Дата защиты______________________

Оценка___________________________

Подпись научного

руководителя_____________________

 

 

 

Владимир  2013 г.

Содержание

 

Введение                                                                                                                   3

1. Понятие договора  купли-продажи жилого помещения                                   5                   

2. Существенные условия договора                                                                       8

2.1 Предмет договора  купли-продажи жилого помещения                                 8

2.2 Цена в договоре  купли-продажи жилого помещения                                  13

2.3 Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением     16

3. Права и обязанности  сторон                                                                             27

4. Процедура заключения  договора                                                                     29

5. Государственная регистрация                                                                          34

Заключение                                                                                                             37

Список использованной литературы                                                                   39

 

 

Введение

 

Объектом исследования курсовой работы является договор купли-продажи жилых помещений, который регулирует права человека на жилое помещение, а это всегда животрепещущий вопрос.

Под предметом исследования понимаются современные проблемы регулирования продажи жилого помещения.

На важность и актуальность этого вопроса указывает тот факт, что само государство – Российская Федерация выделило его в разряд важных и приоритетных. Это выражается в закрепленности права в основном законе Российской Федерации – Конституции, которая гарантирует человеку право на жилище¹. Гарантии права на жилище, предусмотренные Конституцией РФ - это те обязанности, которые приняло государство для обеспечения предоставленного гражданам права: развивать и сохранять жилищный фонд, содействовать кооперативному и индивидуальному строительству, обеспечивать справедливое распределение жилой площади.

Следует отметить, что  современный рынок жилья существенно отличается от рынка прошлых лет. Круг традиционных участников договора купли-продажи значительно расширился. В сделках на рынке жилья все большую роль играют коммерческие банки, биржи, страховые компании, инвестиционные фонды и другие рыночные институты.

Учитывая высокую стоимость  жилой площади, сумма заключаемых  сделок оценивается, как правило, во многие тысячи рублей. Квартирный бизнес ныне является одним из самых выгодных: посреднические организации – риэлтерские  фирмы и отдельные маклеры готовы оказать любые услуги гражданам по распоряжению принадлежащими им квартирами и домами, получая при этом наибольшие дивиденды.

Не случайно на долю договоров  купли-продажи жилья приходится наибольшее количество правонарушений, чаще всего совершаемых с определенным умыслом. На рынке жилья активно действует криминальный бизнес. Используя юридическую неосведомленность граждан, мошенники добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилья на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища. Тем более что оборот жилых помещений в том объеме, который представлен сегодня - явление новое и законодательство несомненно не лишено пробелов.

В виду того, что изучаемая  тема очень обширна, в работе акцентировано внимание на наиболее важных, на мой взгляд, моментах.

Так же, в работе уделено  внимание вопросам государственной  регистрации прав на жилые помещения. Это связано с тем, что согласно Закону «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ²право собственности на жилое помещение возникает только после осуществления обязательной процедуры в специализированном учреждении юстиции по регистрации прав ─ государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Все вышесказанное дает основание сделать вывод об огромной важности договора купли-продажи жилого помещения для каждого человека, о необходимости повышения уровня знаний населения в сфере правового регулирования изучаемых отношений. В связи с чем цель данной работы заключается в возможности использования ее материалов всеми участниками отношений, связанных с продажей жилых помещений, правильно оценить возможности договора купли-продажи и не допустить правонарушений при его заключении.

Также мне бы хотелось дать полное определение договора купли-продажи жилого помещения.

 

 

1. Понятие договора купли-продажи  жилого помещения

 

Правила, посвященные  договору купли-продажи жилых помещений, содержит тридцатая глава Гражданского кодекса Российской Федерации, что  обусловлено его общественным, общенациональным значением.

Во-первых, жилые помещения  неразрывно связаны с теми земельными участками, на которых они расположены.

Во-вторых, так как  жилые помещения обладают повышенной ценностью, требуются специальные  меры охраны интересов продавцов и покупателей³. Участникам гражданского оборота необходимо точное знание о субъекте права собственности на жилое помещение, ограничениях этого права, иных обременениях имущества, что достигается путем введения обязательной государственной регистрации прав на жилые помещения и сделок с ними⁴.

В-третьих, в связи  особой социальной значимостью жилых  помещений и целевым назначением, законодательством Российской Федерации  устанавливается ряд ограничений  по их участию в гражданском обороте.

И, в-четвертых, жилые помещения являются, как правило, индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ними отношений.

Договор купли-продажи  жилых помещений выделен в  особую группу договоров купли-продажи ввиду специфики его объекта - недвижимого имущества.

Понятие договора купли-продажи  жилых помещений прямо в Гражданском кодексе Российской Федерации не предусмотрено, оно базируется на общем определении договора купли-продажи, данном в ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации - по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)⁷, с учетом специальных норм о продаже недвижимости⁵.

Согласно ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого  имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность  покупателя земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество⁶. В ст. 130 ГК РФ указано, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

То есть, по договору купли-продажи  жилого помещения продавец обязуется  передать в собственность покупателя недвижимое имущество (квартиру, жилой  дом, часть жилого дома или квартиры)⁷, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Договор купли-продажи  жилого помещения является видом  договора продажи недвижимости и  подвидом общего договора купли-продажи. Основой признак, который позволяет выделить данный вид договора - его предмет - жилые помещение⁸.

Договор продажи жилого помещения является консенсуальным (для его заключения достаточно соглашения сторон, считается заключенным с  момента подписания его сторонами), но эта консенсуальность сопряжена с государственной регистрацией (ст. 164, ч. 2 ст. 558 ГК РФ); возмездным (то есть сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей) и взаимным (каждая из сторон договора наделена и правами и обязанностями)⁹.

Также следует отметить, что такое понятие, как «договор купли-продажи жилых помещений» носит теоретический (обобщающий) характер и фактически не используется на практике. Стороны такого рода договоров обычно называют их «договор купли-продажи квартиры», «договор купли-продажи жилого дома» применительно к виду жилого помещения, подлежащего отчуждению. Не использует данное понятие и судебная практика¹⁰.

 

 

2. Существенные условия  договора

 

2.1 Предмет договора купли-продажи жилого помещения

 

Существенным условием всякого гражданско-правового договора признается его предмет (ст. 432 ГК РФ ).Т.к. жилые помещения относятся к недвижимости, необходимо первоначально определить, что понимается под недвижимым имуществом.

Категория недвижимого  имущества (недвижимости) была известна российскому законодательству еще  с начала XVIII века. Сам термин «недвижимое  имущество» был впервые использован  в Указе Петра I о единонаследии 1714 года. В Своде законов Российской империи (действовавшем до революции 1917 года) общего определения недвижимости не давалось, названная категория определялась через примерное перечисление земли, различных угодий, домов.

В советском  гражданском праве категории  недвижимости вообще не было. ГК РСФСР 1922 г. содержал специальное примечание к статье 21, согласно которому «с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено».

Деление имущества как  объекта гражданских прав на движимое и недвижимое было восстановлено в Основах гражданского законодательства СССР и республик 1991 г. (ОГЗ СССР), применявшихся в этой части норм на территории Российской Федерации в 1992 - 1994 гг. Пункт 2 статьи 4 ОГЗ СССР определил, что недвижимым имуществом являются земельные участки и то, что с ними прочно связано. В перечень (причем, неисчерпывающий) того, что прочно связано с земельными участками, были включены здания, сооружения, предприятия, имущественные комплексы, многолетние насаждения. Таким образом, в основу разграничения имущества на недвижимое и движимое был положен основной традиционный для российского права критерий физический, природных свойств вещи, выражающийся в способности или неспособности вещи к перемещению, критерий прочности связи с землей. По данному критерию и в силу неисчерпывающего перечня перечисляемых объектов недвижимости квартиры и иные жилые помещения естественно попали под категорию недвижимости.

Вслед за введением общего понятия недвижимого имущества  в специальных законодательных  актах появились понятия «недвижимости в жилищной сфере» и «недвижимости в градостроительстве», которые определялись путем исчерпывающего перечисления объектов.

Таким образом, под жилым  помещением жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числе  многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в органах (предприятиях), осуществляющих технический учет такого рода недвижимости (БТИ), в том числе служебные и ведомственные.

Жилищный фонд, либо его  часть может находиться в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, в  собственности общественных объединений, и переходить из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством.

Собственник недвижимости в жилищной сфере либо ее части  имеет право в порядке, установленном  законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе продавать недвижимость, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы.

К числу жилых относятся  следующие помещения: жилой дом, его часть, квартиру в многоквартирном  доме, ее часть. Таким образом, предметом сделок с жилыми помещениями, и соответственно, купли-продажи жилых помещений, могут являться жилые дома, квартиры, комнаты в домах гостиничного типа, а также комнаты в коммунальных квартирах.

Правила определения  предмета договора купли-продажи жилого помещения применительно к общим нормам по продаже недвижимости детализированы в ст. 554 Гражданского кодекса. Исходя из данной нормы - в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какая конкретно квартира (иное жилое помещение), включая ее местонахождение, подлежит передаче покупателю.

При отсутствии этих данных в договоре условие о квартире (жилом помещении), подлежащей передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Определяя предмет договора купли-продажи жилого помещения, необходимо определить - может ли самовольная постройка жилого помещения быть предметом данного договора.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.