Договор аренды в гражданском праве

     В договоре аренды может быть предусмотрено, что в дальнейшем право собственности  на арендованное имущество переходит  к арендатору (договор аренды с  правом выкупа) (ст. 624 ГК РФ).

     В пункте 3 ст. 609 ГК РФ сказано, что такой договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи имущества. При применении указанной нормы следует учитывать разъяснение, приведенное в п. 2 письма ВАС РФ N 66, в соответствии с которым к такому договору применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют его форму. По сути это разные договоры. Договор аренды с правом выкупа отличается, например, от договора купли-продажи имущества в кредит тем, что арендодатель не обязан передать арендованное имущество арендатору по истечении срока аренды, если тем не оплачена вся оговоренная сумма арендной платы. Напротив, договор аренды прекращается, бывший арендатор не имеет права требовать передачи не полностью оплаченного имущества, и формально арендодатель может заключить аналогичный договор с другим арендатором.

1.2 Срок договора  аренды

     Гражданский кодекс РФ не ограничивает предельного  срока аренды. Он определяется договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ). Однако в п. 3 ст. 610 ГК РФ содержится отсылочная норма на другие законодательные акты, которыми могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

     Например, Земельный кодекс РФ ограничивает максимальный срок договора аренды земельных участков 49 годами.

     Как можно заключить из судебной и  арбитражной практики, наибольшее количество вопросов возникает с прекращением договора аренды, заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три  месяца.

     Кроме того, законом или договором может  быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

     В пунктах 4, 5 и 7 письма ВАС РФ №66⁴ разъясняется следующее:

     - если в договоре аренды указано,  что он действует до начала  реконструкции сданного внаем  объекта недвижимости (или иного  события, которое должно обязательно  наступить), такой договор считается  заключенным на неопределенный  срок и его прекращение осуществляется  по правилам абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ. То есть арендодатель обязан направить уведомление об отказе от договора в установленные сроки. Документального подтверждения начала реконструкции объекта (или наступления иного события, указанного в договоре) недостаточно;

     - договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может  быть расторгнут по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК РФ. Другими словами, если арендатор длительное время не вносит арендную плату, существенно ухудшает арендованное имущество и т.п., нормы п. 2 ст. 610 ГК РФ могут не применяться, а договор может быть расторгнут при выполнении всех досудебных процедур, в частности, направления уведомления арендатору в разумный срок (в соответствии со ст. 452 ГК РФ - 30 дней);

     - в иске о выселении арендатора  в связи с прекращением договора  аренды в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ не может быть отказано на том основании, что арендодатель не направил арендатору вторично предупреждение о прекращении договора после того, как первоначальный иск арендодателя был оставлен без рассмотрения в связи с преждевременным обращением последнего в суд. Другими словами, если арендодатель обратился в суд до истечения трехмесячного срока (при аренде зданий или сооружений), суд должен отказать в иске, но для того, чтобы по истечении указанного срока арендодатель мог повторно обратиться в судебные органы, вторично арендатора о расторжении договора извещать не обязательно⁵.

     В соответствии со ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Вместе с тем в п. 24 письма ВАС РФ №66 сказано, что указанная норма не распространяется на случаи внесения изменений в договоре, касающихся сведений об арендодателе (наименование, банковские реквизиты и т.п.). Срок действия договора и размер арендной платы при переходе права собственности на объект аренды пересмотру не подлежат.

     Особенности установления и применения отдельных  элементов договора аренды целесообразно  рассматривать применительно к  особенностям отражения соответствующих  операций в бухгалтерском учете.

     Таким образом, договор аренды – это  форма имущественного договора, при которой собственность передаётся во временное владение и пользование арендатору за арендную плату. Объектом аренды признаются движимые и недвижимые вещи, в том числе: земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования (такие вещи называются непотребляемыми). Договор аренды должен чётко определить конкретное имущество, сдаваемое в аренду, то есть данные, позволяющие индивидуализировать объект аренды, должны быть непосредственно указаны в договоре.

     Договор аренды должен быть заключён в письменной форме, если он заключён на срок более  одного года и если хотя бы одной  из сторон договора является юридическое  лицо, независимо от срока договора. Договор аренды недвижимого имущества  подлежит государственной регистрации.

Глава 2. Гражданско-правовая характеристика отдельных  видов договоров  аренды и проблемы их регулирования 

2.1 Договор проката 

     Договор проката - это договор аренды, по которому арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в  качестве постоянной предпринимательской  деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату  во временное владение и пользование (ст. 626 ГК). Выделение данного договора в отдельный вид договора аренды обусловлено особыми целями проката, кругом его участников и составом предметов аренды.

     Договор проката является возмездным, взаимным и консенсуальным. Кроме того, существенной особенностью данного договора является то, что он относится к публичным договорам (ст. 426, п. 3 ст. 626 ГК). Из этого следует, что арендодатель при наличии у него свободных предметов проката не вправе никому отказать в заключении договора, а также оказывать кому-либо предпочтение. Другими словами, условия по договору проката должны быть равными для всех арендаторов, в том числе касающиеся арендной платы, за исключением тех, для кого законами и иными правовыми актами установлены льготы (например, в отношении лиц с ограниченными физическими возможностями, участников войн)⁶. При уклонении арендодателя от заключения договора проката он может быть понужден к этому в судебном порядке (п. 4 ст. 445 ГК).

     Правовое  регулирование договора проката  основывается прежде всего на нормах § 2 гл. 34 ГК. Кроме того, согласно ст. 625 ГК к этому договору в субсидиарном порядке применяются общие положения Гражданского кодекса о договоре аренды.

     Вместе  с тем в случаях, когда арендаторами выступают граждане-потребители, к  договорам проката с их участием применяются нормы Закона РФ от 7 февраля 1992 г. "О защите прав потребителей" (так называемый бытовой прокат). Данный вывод прямо не следует из Гражданского кодекса (как, например, для розничной купли-продажи - ср. п. 3 ст. 492 ГК), однако основывается на ст. 9 Федерального закона от 26 января 1996 г. "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" и прямом разъяснении в п. 1-2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей". Хотя Закон РФ "О защите прав потребителей" не содержит специальных норм о прокате, да и терминологией Закона не охватываются рассматриваемые правоотношения, это не является препятствием для применения к ним общих положений, сформулированных в гл. 1 указанного Закона и гарантирующих определенные материальные и процессуальные права потребителя (на безопасность прокатного имущества, информацию об арендодателе и о прокатном имуществе, возмещение убытков в полном объеме, в том числе компенсацию морального вреда, и т.д.). Перечень обязательств, подпадающих под действие Закона, не сформулирован исчерпывающим образом, а по своим целям договор проката вполне укладывается в систему отношений, регулируемых Законом.

     Несмотря  на отнесение договора проката к  категории публичных, Гражданский  кодекс не предусматривает возможности  принятия Правительством РФ типовых  договоров и иных обязательных правил, рассчитанных на регулирование отношений  по прокату. Пункт 4 ст. 426 ГК предоставляет  такую возможность лишь в случаях, предусмотренных законом. Однако таким случаем следует считать закрепление в ст. 9 Федерального закона "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" нормы о том, что потребитель пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом, а также правами, предоставленными ему Законом "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами (т.е. указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ).

     Объем прав арендатора по договору проката  обладает спецификой по сравнению с  соответствующим объемом по общему договору аренды. Законом установлена  обязательная передача имущества во владение и пользование арендатора. Владение не может остаться за арендодателем, как допускается при классической аренде. Например, предоставление гражданину в пользование стиральной машины в общественной прачечной должно регулироваться общими положениями  об аренде, а не о прокате. Мотивы законодателя, предложившего такое  решение вопроса, не вполне ясны; вряд ли в указанном примере арендатор  не достоин повышенной защиты, которая  могла быть ему предоставлена  по договору проката, помимо охраны его  интересов по законодательству о  защите прав потребителей⁷.

     Стороны договора проката имеют некоторые  особые качества по сравнению с обычным  договором аренды. Арендодателем  в договоре проката выступает  специальный субъект - лицо, профессионально  занимающееся предпринимательской  деятельностью в виде постоянной (неоднократной) сдачи имущества  в аренду. Эта деятельность может  быть для него как основным видом  деятельности (пункт проката автомобилей), так и дополнительным (магазин  свадебных принадлежностей, занимающийся, помимо продажи, сдачей нарядов для  новобрачных в прокат). Разовая  сделка по сдаче в аренду движимого  имущества прокатом не является. Учитывая характер деятельности, арендодателем  может быть как коммерческая организация, таки предприниматель без образования  юридического лица. В виде исключения закон допускает заключение договора проката в качестве арендодателя и некоммерческим организациям, но лишь в той мере, в какой им разрешено заниматься коммерческой деятельностью (п. 3 ст. 50 ГК).

     Гражданский кодекс не устанавливает специальных  требований к фигуре арендатора по договору проката. Арендатором может  быть как гражданин (в том числе  предприниматель без образования  юридического лица), так и организация, причем как коммерческая, так и  некоммерческая. Чаще всего в качестве арендаторов выступают граждане, эксплуатирующие имущество, предназначенное  для потребительских целей, т.е. для  личного, семейного, домашнего и  иного подобного использования (так  называемый бытовой прокат). Однако не исключена и ситуация, при которой  арендатором по договору проката  выступит индивидуальный предприниматель  или коммерческая организация (например, приобретение акционерным обществом  в прокат холодильника и микроволновой  печи для нужд своих работников). Более того, правило п. 1 ст. 626 ГК о потребительской цели проката сформулировано диспозитивным образом, т.е. имущество, предоставленное по договору проката, может использоваться и в иных, в том числе предпринимательских, целях, если это предусмотрено договором или вытекает из существа обязательства (например, получение весов напрокат индивидуальными предпринимателями для торговли на рынке)⁸.

     В отличие от правил о классической аренде норма п. 2 ст. 631 ГК устанавливает  императивный запрет на передачу арендатором  взятой в прокат вещи третьим лицам  даже с согласия арендодателя. В  частности, не допускается сдача  имущества в субаренду, передача прав и обязанностей по договору другому  лицу, предоставление в безвозмездное  пользование, залог арендных прав и  внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы. Таким  образом, договор проката должен быть направлен на удовлетворение исключительно  потребностей арендатора.

     Предметом договора проката может являться лишь движимая вещь, причем удовлетворяющая  общим требованиям к предмету договора аренды. Соответственно договоры аренды недвижимого имущества, даже заключаемые на постоянной основе профессиональными арендаторами, не могут квалифицироваться в качестве договоров проката.

     Цена  договора проката также имеет  свои особенности. Арендная плата устанавливается  только в форме платежей в твердой  сумме. Другие формы оплаты, включая  перечисленные в п. 2 ст. 614 ГК, не допускаются  и не могут быть предусмотрены  договором, что, видимо, вызвано сложностями  с их унификацией, которая требуется  исходя из публичного характера договора проката. Закрепление в договоре проката любой иной формы арендной платы будет означать, что данное условие не установлено; отсюда выходит, что размер арендной платы будет  определяться на основании правил п. 3 ст. 424 ГК. Платежи могут вноситься  как единовременно, так и периодически, что должно быть определено договором. В случае, когда сроки внесения арендной платы в нем не установлены, следует руководствоваться общим  правилом п. 1 ст. 614 ГК.