Возникновение и прекращение права собственности

Итак, договор как юридический  факт служит основанием возникновения  определенной совокупности субъективных гражданских прав и правовых обязанностей, характерных для каждого отдельно взятого обязательственного правоотношения. Стороны гражданского обязательственного правоотношения, возникающего на основании  купли-продажи, связаны состоянием принадлежности субъективных гражданских  прав продавца и покупателя. Данная юридическая связь, развиваясь, реализуясь в действиях сторон на согласованных  ими условиях, ведет к тому, что  покупатель становится собственником  приобретаемого имущества, в то время  как субъективное право собственности  продавца на отчуждаемое им имущество  прекращается. В основании права  собственности продавца, безусловно, лежит договор купли-продажи, но договор не как юридический факт, породивший договорное правоотношение, а договор как собственно гражданское  правоотношение, реализация которого происходит через осуществление  субъективных гражданских прав и  исполнение правовых обязанностей.

Поэтому следует сделать вывод  о том, что при продаже недвижимости, продавец, заключая сделку, обременяет свое право собственности обязательством прекратить его для того, чтобы  оно возникло у покупателя. В силу этого продавец обязан:

- передать недвижимость покупателю;

- совершить действия, необходимые  для регистрации права собственности  за покупателем.

И к тем и другим действиям  продавец может быть понужден через  суд, как к исполнению договорной обязанности, а собственником имущества  он остается до тех пор, пока в состоянии  по своему усмотрению осуществлять действия собственника. Эти действия представляют собой правомочия, составляющие содержание субъективного гражданского права  собственности.

Следовательно, при исполнении сделок по отчуждению имущества на праве собственности, субъективное право собственности  отчуждателя имущества прекращается, и возникает субъективное право  собственности приобретателя. При  совершении сделок с недвижимостью  момент прекращения права собственности  у одного участника гражданского правоотношения (отчуждателя) и момент возникновения права собственности  у другого (приобретателя) не совпадают: право собственности продавца прекращается в тот момент, когда им исполнены  договорные обязанности по передаче имущества, и, стало быть, собственность  как объект его субъективного  права более не существует. Покупатель, обладая имуществом как объектом субъективного права собственности, возможным к возникновению, обязан для этого обратиться за соответствующим  актом к органам публичной  власти. Продавец при этом связан обязанностью оказать покупателю необходимое  содействие, поскольку "условием возникновения  права собственности у приобретателя  и прекращения его у отчуждателя  должны быть признана передача вещи приобретателю"[62].

Учитывая положения ст.556 ГК РФ, предусматривающей, что передача недвижимости подлежит подтверждению подписанием  передаточного акта, следует различать  действия по передаче имущества и  подписание передаточного акта. Это  необходимо потому, что элементом  сложного юридического состава, лежащего в основании возникновения права  собственности покупателя является передача собственности, т.е. поступление  ее в титульное обладание (держание) приобретателя. Тогда как подписание акта сторонами договора купли-продажи  есть не что иное, как оформление действий сторон, очевидно свидетельствующее  факт состоявшейся передачи. И в  том случае, когда акт передачи стороны подписали, а имущество  не передали, следует сделать вывод  о том, что действия по оформлению передачи имущества, которая фактически не состоялась, не могут быть положены в основание возникновения права  собственности покупателя. А если подобный акт все же положен в  основу возникновения права собственности  и оно зарегистрировано, следует признавать факт возникновения права собственности несостоявшимся, а свидетельство, выданное в подтверждение права собственности, недействительным.

В случае передачи недвижимого имущества  во исполнение договорной обязанности, возникшей на законном основании, покупатель, приняв имущество, становится его титульным  владельцем. Титульное владение покупателя следует определить как правовое состояние субъекта в рамках гражданского договорного правоотношения, поскольку:

- основаниями  возникновения данного состояния  служат юридические факты - заключение  договора, исполнение договорной  обязанности[63];

- передача имущества во владение  порождает ряд правовых последствий,  поскольку представляет собой  исполнение основной обязанности  продавца;

- состояние  владения имуществом необходимо  в целях порождения состояния  правообладания этим имуществом, и в этом смысле оно является  предпосылкой субъективного гражданского  права собственности[64].

Исходя из этого, следует вывод  о том, что передача имущества  во исполнение договорной обязанности  продавца - это акт распоряжения собственностью как объектом субъективного  гражданского права собственности. Акт распоряжения объектом влечет за собой "отчуждение" объекта от продавца и поступление его в  фактическое обладание покупателя. С момента передачи имущества  у продавца наблюдается невозможность  осуществления субъективного права  собственности, возникшая по его  собственной воле. При нормальном развитии гражданского правоотношения закон не предусматривает возможности  воссоединения субъективного права  собственности продавца с объектом, поступившим во владение покупателя, не предоставляет оснований для  его отобрания у покупателя и  возврата продавцу. В связи с тем, что субъективное право собственности  неосуществимо из-за отсутствия объекта  и не способно к воссоединению  с объектом, следует признать, что  субъективное право собственности  продавца прекращается в тот момент, когда он по своей воле исполняет  добровольно возложенную на себя договорную обязанность по передаче имущества покупателю. Прекращение  права собственности продавца является одним из оснований приобретения права собственности покупателя.  

 

2.2 Основания перехода  права собственности на имущество  и порядок определения момента  перехода права собственности

 

В основе всей хозяйственной деятельности любого предприятия лежит перемещение  товаров, работ, услуг, денежных средств. Это перемещение заключается  не в простом географическом передвижении имущества, а в смене его собственника.

Наиболее важным вопросом при этом является определение момента перехода права собственности. Сущность этого  момента заключается в том, что  возникновение права собственности  на определенное имущество у одного лица сопровождается одновременным, прекращением этого права у другого лица.

Прежде  всего, необходимо иметь в виду, что  сам переход права собственности  на имущество относится к производным  способам приобретения этого права, т.е. основанным на правопреемстве уже  существующего права собственности  одного лица, которое он по своей  воле передает другому лицу[65].

В этом случае при переходе права  собственности на конкретное имущество  имеется юридическая зависимость  прав приобретателя от прав его предшественника.

Поэтому для правомерного перехода права собственности на конкретное имущество от одного лица к другому  должны быть соблюдены три условия.

Во-первых, условием возникновения  права собственности у приобретателя  имущества является наличие этого  права на передаваемое имущество  у его отчуждателя.

Во-вторых, необходимо наличие договора, условия которого содержат волеизъявление собственника имущества на его передачу с определенного момента в  собственность другому лицу. Естественно, что этот договор должен соответствовать  требованиям закона, быть надлежащим образом оформлен, содержать все  существенные условия.

Но договор — это лишь намерения  сторон, поэтому третьим условием будет являться свершившийся факт реализации этого намерения. То есть должен реально  наступить сам момент, с которым  стороны договора связывают переход  права собственности, причем наступление  этого момента должно быть зафиксировано  и надлежащим образом оформлено.

В информационном письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 ноября 1996 г. № С2-7/ОП-706, в котором  приведен обзор отдельных постановлений  Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ по спорам - связанным с расчетами (без участия банков), отмечено, что  приемо-сдаточный акт и товарно-транспортные накладные являются доказательствами, подтверждающими факт сдачи и  получения ответчиком спорной продукции[66].

Таким образом, для осуществления  перехода права собственности необходимо в условиях договора определить сам  момент этого перехода, а затем  задокументировать факт его наступления.

Остается установить порядок определения  этого момента. Гражданское законодательство устанавливает общее правило  перехода права собственности. В  соответствии с этим правилом право  собственности на имущество к  приобретателю по договору, в зависимости  от вида имущества, переходит:

- на имущество, отчуждение которого  в соответствии с законодательством  подлежит государственной регистрации, - с момента такой регистрации;

- на иные виды имущества - с момента передачи этого имущества,  если иное не предусмотрено  законом или договором.

В соответствии с действующим законодательством  государственной регистрации подлежит переход права собственности  на недвижимое имущество. Поэтому моментом перехода права собственности на любое недвижимое имущество является момент его государственной регистрации. Участники договора не обладают правом изменить этот момент своим соглашением.

Причем  следует отличать государственную  регистрацию самого договора от регистрации  перехода права собственности, осуществленного  в соответствии с этим договором. Так, в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21, в котором приведен Обзор  практики разрешения споров, возникающих  по договорам купли-продажи недвижимости, отмечено следующее: в соответствии со ст. 425 ГК договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В  ст. 433 ГК указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается  заключенным с момента его  регистрации, если иное не установлено  законом[67].

Гражданское законодательство предусматривает  обязательную государственную регистрацию  договоров о продаже жилых  помещений (ст. 558 ГК) и договоров  купли-продажи предприятий (ст. 560 ГК). Гражданский кодекс не предусматривает  обязательной государственной регистрации  сделок купли-продажи иных видов  недвижимого имущества, например нежилых  помещений.

Регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК) не означает регистрации самого договора. Поэтому договор купли-продажи  такой недвижимости следует считать  заключенным с момента его  подписания (ст. 433 ГК), а переход права  собственности на это имущество  — с момента его государственной  регистрации (ст. 551 ГК)[68].

Как отмечалось выше, на имущество, отчуждение которого не подлежит государственной  регистрации, переход права собственности  осуществляется с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено  законом или договором.

В соответствии с гражданским законодательством  передачей имущества признается совершение отчуждателем одного из следующих  действий:

- фактическое вручение имущества  приобретателю;

- сдача имущества перевозчику  для его отправки приобретателю;

- сдача имущества в организацию  связи для его отправки приобретателю.  Эти действия должны быть совершены  именно отчуждателем во исполнение  своих договорных обязательств, причем надлежащим образом документально  оформлены. Без этого право  собственности у приобретателя  имущества может и не возникнуть.

Имущество считается врученным  приобретателю с момента его  фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

Если в результате предыдущей хозяйственной  деятельности к моменту заключения договора об отчуждении имущества оно  уже находится во владении приобретателя, имущество признается переданным ему  с момента заключения договора.

Эти установленные законом общие  правила определения момента  перехода права собственности применяются  каждый раз, если иное не предусмотрено  договором.

Для сделок с имуществом, отчуждение которого не подлежит государственной  регистрации, закон предоставляет  субъектам договорных отношений  широкие права по самостоятельному определению этого момента. Так, договором может быть предусмотрено, что право собственности на имущество  переходит к его приобретателю:

- в момент заключения договора;

- в момент подписания приемо-передаточного  акта;

- в момент уплаты цены или  получения другого встречного  исполнения;

- в  иные моменты, установленные договором[69].

Таким образом, определение этого  момента, в данном случае, полностью  зависит от волеизъявления сторон. Условиями договора может быть установлен момент перехода права собственности  как до, так и после фактического поступления имущества во владение приобретателя.

Например, возможен такой вариант, при котором стороны, заключив договор  об отчуждении конкретного имущества, решили временно оставить его во владении отчуждателя. В этом случае с момента, установленного договором, приобретатель  становится собственником имущества, хотя оно и не поступило в его  владение.

Если же договором не предусмотрены  специальные правила определения  момента перехода права собственности  на отчуждаемое имущество, то действуют  общие, указанные выше правила определения  этого момента.

Поэтому, как уже отмечалось выше, заключая договор, в его тексте следует  предусмотреть и условия, связанные  с переходом права собственности (определить сам момент, способ его  документального оформления и т. д.). При формулировании в договоре положений о моменте перехода права собственности на имущество  следует иметь в виду, что эти  положения по своей сути являются не самими условиями о порядке  исполнения договора, которые можно  надлежащим образом выполнить, в  чем-то нарушить либо не выполнить вовсе, а закрепленным в договоре правоустанавливающим фактом, наступление которого связано  с определенными последствиями