Методы привлечения инвестиций в муниципальное образование

Управляемой подсистемой  инвестиционной системы муниципального образования выступает инвестиционный процесс на его территории, под  которым понимается движение инвестиций различных форм и уровней. Инвестиционный процесс включает в себя реализацию инвестиционных проектов: коммерческих, социальных, инфраструктурных, экологических.

Цели инвестиционной системы  определяются существующими социально-экономическими проблемами муниципального образования. Основные цели инвестиционной системы  муниципального образования состоят  из целей предприятий, осуществляющих инвестиционную деятельность на территории, и целей органов местного самоуправления и государственных органов власти и управления.

Инвестиционная система  муниципального образования является важной составляющей его экономической  системы и играет огромную роль в  функционировании всего муниципального образования. От уровня ее развития зависит  объем общественного производства, структура экономики, занятость  населения, доходы бюджета. Органы местного самоуправления должны обеспечить создание необходимых условий для притока  инвестиционных ресурсов на территорию муниципального образования и создать  эффективный механизм их преобразования в конкретные результаты деятельности, что будет способствовать устойчивому  социально экономическому развитию муниципального образования и решению  местных проблем.

 

 

Глава 2 Инвестиционная политика муниципальных образований

2.1. Основные принципы  инвестиционной политики муниципальных образований

Сущность муниципальной  инвестиционной политики можно определить как целенаправленную, научно обоснованную деятельность местных органов власти по привлечению и оптимальному использованию  инвестиционных ресурсов в целях  устойчивого социально-экономического развития и повышения качества жизни  населения муниципального образования (города).

Активность инвестиционной деятельности в городе (на определенной территории) зависит как от его  инвестиционного климата, так и  от инвестиционной привлекательности  объектов инвестирования. Факторы, влияющие на инвестиционную привлекательность  ресурсов города (территории), можно  сгруппировать следующим образом:

1. Территориальные факторы  (определяющие инвестиционный климат  города):

- экономические;

- политические;

- законодательные;

- природоохранные;

- инфраструктурные;

- природно-климатические;

- ресурсные;

- демографические.

2. Точечные факторы (связанные  с состоянием объекта инвестирования):

- финансовые показатели;

- производственно-технологические;

- инфраструктурные;

- входящие ресурсы;

- состояние менеджмента,  маркетинга.

Для привлечения инвестиций в городскую экономику также  очень важны мероприятия, повышающие уровень предсказуемости, открытости, определенности ситуации, что снижает  уровень риска для инвесторов. С этой точки зрения задача инвестиционного  менеджмента - активизация инвестиционного  процесса в городе и повышение  его эффективности. Следовательно, в муниципальном образовании  необходимо проводить определенную инвестиционную политику.

Сущность муниципальной  инвестиционной политики можно определить как целенаправленную, научно обоснованную деятельность местных органов власти по привлечению и оптимальному использованию  инвестиционных ресурсов в целях  устойчивого социально-экономического развития и повышения качества жизни  населения муниципального образования (города).

Разработка и реализация муниципальной инвестиционной политики осуществляются на основе концепции  социально-экономического развития города и включают:

- определение приоритетов,  целей и задач инвестиционной  политики, т.е. формирование инвестиционной  стратегии;

- разработку комплекса  мероприятий по инвестированию;

- определение потребности  в инвестиционных ресурсах;

- поиск и выбор источников  инвестиций;

- формирование инвестиционных  возможностей и мер по их  расширению.

Одним из важнейших вопросов осуществления муниципальной инвестиционной политики является ее ресурсное, в частности, финансовое обеспечение, что особенно актуально в условиях дефицита бюджетных  инвестиций.

К направлениям создания благоприятных  условий для инвесторов,  следует  отметить:

- создание современной  системы коммуникаций и информационного  обеспечения инвестиционной деятельности (например, организация единого информационно-аналитического  пространства города на основе  геоинформационных систем);

- обеспечение деловой  оперативности в принятии управленческих  решений, связанных с инвестиционной  деятельностью в городе;

- осуществление городского  маркетинга, создающего благоприятный  имидж города в целом для  внешних инвесторов.

Недвижимое имущество  играет особую роль в экономической  и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и той  пространственной среды, в которой  осуществляется человеческая деятельность.

Обобщая ряд определений, можно сказать, что под недвижимостью  понимается земля как физический объект и все то, что с ней  прочно связано (находится на ней).

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимости относятся:

- земельные участки;

- участки недр;

- обособленные водные  объекты;

- все, что прочно связано  с землей, т.е. объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба  их назначения невозможно, в том  числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Традиционно в России недвижимость делится на три группы:

- жилищный фонд;

- нежилой фонд;

- земля.

Именно эти группы и  составляют основу городской недвижимости.

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые  дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения и др. строения, пригодные для проживания.

К нежилому фонду относятся  здания, сооружения и другие объекты  или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. Нежилые  помещения подразделяются по функциональному  назначению на офисные, торговые, складские, производственные.

Недвижимость как товар  обладает такими особенностями, как:

- фундаментальность;

- уникальность;

- стационарность;

- длительность создания;

- долговечность.

Рынок недвижимости - совокупность сделок с недвижимостью, потока информации, касающейся таких сделок, а также  операций по развитию управления и  финансированию недвижимости. Развитие рынка недвижимости имеет очень  важное значение для оживления инвестиционной деятельности в городе.

Одной из важнейших функций  по управлению недвижимостью является ее оценка.

Оценить недвижимость - значит дать научно обоснованное мнение о  стоимости оцениваемого объекта.

Недвижимое имущество  как объект оценки подразделяется на две группы:

- потребительская недвижимость (квартиры, дома, дачи, гаражи, дачные  земельные участки);

- доходная недвижимость (земля, леса, богатства недр, производственные  помещения, предприятия, фирмы  как целое).

Правовые основы регулирования  оценочной деятельности в Российской Федерации определяются Федеральным  законом «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 N 178-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.11.2002 N 143-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 27.02.2003 N 29-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 05.01.2006 N 7-ФЗ, от 27.07.2006 N 157-ФЗ, от 05.02.2007 N 13-ФЗ, от 13.07.2007 N 129-ФЗ, от 24.07.2007 N 220-ФЗ, от 30.06.2008 N 108-ФЗ).

Стоимость - это прогнозный показатель, предвидение цены, инструмент ее нахождения.

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или  его аналог, т.е. это денежное выражение  стоимости по факту заключенной  или заключаемой сделки.

Стоимость одного и того же объекта недвижимости может быть различной в зависимости от цели оценки: купля-продажа, аренда, залог, страхование, инвестирование и т.д.

Итак, в зависимости от цели оценки могут использоваться различные  виды стоимости оцениваемого объекта.

Под рыночной стоимостью объекта  оценки понимается наиболее вероятная  цена, по которой данный объект может  быть отчужден на открытом рынке в  условиях конкуренции, когда стороны  сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а  на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии со стандартами  оценочной деятельности выделяют следующие  подходы к оценке:

- затратный подход - совокупность  методов оценки стоимости объекта,  основанных на определении затрат, необходимых для его восстановления  либо замещения с учетом его  износа;

- сравнительный подход - совокупность методов оценки  стоимости объекта, основанных  на его сравнении с аналогичными  объектами, в отношении которых  имеется информация о ценах  сделок с ними;

- доходный подход - совокупность  методов оценки стоимости объекта,  основанных на определении ожидаемых  от него доходов.

Метод оценки - способ расчета  стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Величину стоимости объектов городской недвижимости необходимо знать для:

- осуществления аренды  и купли-продажи объектов;

- определения налогооблагаемой  базы;

- решения вопросов ипотечного  кредитования;

- осуществления объективной  приватизации;

- привлечения внешних  (в том числе иностранных) инвестиций.

Например, земля - территориально-пространственный базис для размещения строительства, поэтому инвестору необходимо учитывать  ее стоимость при оценке эффективности  инвестиций, городской администрации - при планировании и контроле поступлений  в городской бюджет.

Земля на современном этапе  развития городов является перспективным  источником дохода бюджетов различного уровня, в том числе и муниципального. Поэтому упорядочение землепользования, а также использования других объектов городской недвижимости, является важным направлением расширения инвестиционных возможностей города.[21.]

С точки зрения привлечения  инвесторов важную роль играет совершенствование  процесса осуществления операций с  недвижимостью (согласование, утверждение, регистрация и т.д.) В настоящее  время для оформления операций с  недвижимостью требуются сроки, исчисляемые месяцами, иногда - до года. Такая ситуация способствует процветанию  многочисленных посреднических структур, развитию «теневого» рынка с крупными оборотами в обход бюджета.

Поэтому важной задачей для  органов местного самоуправления является совершенствование управления городской  недвижимостью.

Одним из направлений совершенствования  управления недвижимостью является создание компьютеризированных кадастров, позволяющих вести учет всех объектов городской недвижимости.

Кадастр - систематизированный, официально составленный на основе периодических  или непрерывных наблюдений свод основных сведений об экономических  ресурсах страны. Наиболее известны водный и земельный кадастры.

Компьютеризированные кадастры, как банки данных об объектах городской  недвижимости, уже создаются и  применяются в ряде российских городов.

 

 

ГЛАВА 3 Инвестиционные проблемы муниципальных образований

3.1 Инвестиционные потребности муниципальных образований

Инвестиционные проекты  муниципальных образований можно  разделить на два типа:

1. Не окупаемые проекты (некоммерческие), реализация которых не предполагает получения денежных средств, но возможна экономия бюджетных средств.

2. Частично окупаемые  проекты, в результате реализации  которых планируется получение  денежных средств, но эти средства  не покроют всю сумму затрат  на строительство и содержание  объекта в течение срока его  эксплуатации.

В последнем случае возникают  следующие вопросы: кто будет  управлять проектом и заниматься сбором денежных средств, поступающих  в результате его реализации; будет  ли, данная работа проводится эффективно?