Шпаргалка по дисциплине "Оценка стоимости бизнеса"

Величина ценового мультипликатора, рассчитанная по каждому из аналогов, может существенно различаться, поэтому оценщик должен принять решение о том, какое значение следует применить к оцениваемой фирме, используя результаты финансового анализа.

Предварительные результаты подвергаются процедуре согласования путем экспертного взвешивания. Удельный вес, придаваемый каждому результату, зависит от качества исходной информации, конкретных условий оценки, роли ценового мультипликатора.

Корректировки итоговой величины стоимости обеспечивают большую объективность результатов оценки. Применение премий и скидок позволяет учесть влияние существенных дополнительных факторов, таких как достаточность вложенного капитала, наличие нефункционирующих активов, ликвидность. Возможность включения премий за контроль делает метод компании-аналога более универсальным и применимым для оценки контрольной доли собственного капитали фирмы.

   Наиболее типичными являются следующие поправки:

• Портфельная скидка представляется при наличии не привлекательного для покупателя характера диверсификации активов.
• Аналитик при определении окончательного варианта стоимости должен учесть имеющиеся нефункционирующие активы, например непроизводственного назначения.
• Если в процессе финансового анализа выявлена либо недостаточность собственного оборотного капитала, либо экстренная потребность в капитальных вложениях, полученную величину необходимо вычесть.
• Возможно применение скидки на низкую ликвидность.
• В некоторых случаях вносится поправка в виде премии за предоставляемые инвестору элементы контроля. Данная поправка обеспечивает универсальность метода компании-аналога, так как позволяет применять его для оценки контрольной доли собственного капитала.

Сравнительный подход, несмотря на достаточную сложность и трудоемкость расчетов и анализа, является неотъемлемым приемом определения обоснованной рыночной стоимости. Результаты, полученные данным способом, имеют наиболее объективную рыночную основу, качество которой зависит от возможности привлечения широкого круга компаний-аналогов. Следовательно, основным фактором, сдерживающим применение в российской практике метода компании-аналога и метода сделок, является отсутствие достаточной и достоверной ценовой и финансовой информации по отечественным компаниям-аналогам.  

 

45. Экономическое содержание  метода чистых активов.

Метод чистых активов применяется в следующих случаях:

• Оцениваемое предприятие обладает значительными материальными активами.
• У оцениваемого предприятия отсутствуют ретроспективные данные о прибыли или нет возможности прогнозировать будущую прибыль.
• Оценивается новое предприятие или незавершенное строительство.
• Оцениваемое предприятие сильно зависит от контрактов или не имеет постоянной клиентуры.
• Оценивается холдинговая или инвестиционная компания, которая не получает прибыли за счет собственного производства.

Информационной базой метода чистых активов является бухгалтерский баланс предприятия. Оценщик проводит анализ и корректировку всех статей ежеквартального баланса на последнюю отчетную дату для определения рыночной стоимости имеющихся активов.

Стоимость предприятия = Рыночная стоимость активов - долговые обязательства.

При оценке акционерных обществ необходимо учитывать "порядок оценки стоимости чистых активов акционерных обществ".

Процедура оценки рыночной стоимости предприятия методом чистых активов:

1. Оценивается рыночная стоимость недвижимого имущества предприятия.
2. Определяется стоимость движимого имущества предприятий.
3. Выявляются и оцениваются нематериальные активы.
4. Определяется рыночная стоимость краткосрочных и долгосрочных финансовых вложений.
5. Определяется рыночная стоимость материально-производственных запасов.
6. Оценивается дебиторская задолженность.

 

46. Оценка  недвижимости.

Доходный подход

При оценке недвижимости включает в себя 2 метода:

1. Метод капитализации доходов
2. Метод дисконтирования денежных потоков.

МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДОВ

Используется при оценке недвижимости, приносящей доход владельцу (текущие или будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем).

Этапы оценки методом капитализации:

1. Оценивается потенциальный валовой доход. Делается это на основе анализа текущих ставок тарифов, существующих на рынке недвижимости для сравнимых объектов.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ном использовании без учета потерь и расходов; зависит от площади оцениваемого объекта и принятой арендной ставки.

ПВД=S * Cа, где S – площадь, сдаваемая в аренду, Са – арендная ставка за 1м^2/

2. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода (ДВД):

                     ДВД=ПВД – потери

3. Рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуатации недвижимости. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами:

• условно-постоянные расходы – их размер не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг (страховые платежи);

• условно-переменные или эксплуатационные расходы – их размер зависит от степени загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг (коммунальные расходы);
• расходы на замещение, или резервы – расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшения здания (кровля, покрытие пола).

4. Определяется прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД) посредством уменьшения ДВД на величину операционных расходов.

                     ЧОД=ДВД – Операционные расходы (за искл. амортизационных отчислений)

5. Рассчитывается ставка капитализации. Существует несколько методов ее определения:

• Метод кумулятивного построения;

• Метод определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;
• Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;
• Метод прямой капитализации.

6. Стоимость недвижимого имущества определяется посредством деления величины прогнозируемого чистого операционного дохода на ставку капитализации.

                     V = ЧОД / ставка капитализации

МЕТОД ДИСКОНТИРОВАНИЯ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ

Определение обоснованной рыночной стоимости с использованием метода дисконтирования денежных потоков можно разделить на несколько этапов:

1. Составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости;
2. Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения, т.е. стоимость предполагаемой продажи (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется;
3. Выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем рынке;
4. Будущая стоимость доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии приводится к текущей стоимости. Получается формула:

Стоимость недвижимого имущества = текущая стоимость периодического потока + текущая стоимость реверсии

ПРИМЕНЕНИЕ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

Включает 2 метода:

• Метод сравнения продаж
• Метод валового рентного мультипликатора.

МЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ

Основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3-6 месяцев. Основополагающим принципом данного метода является принцип замещения: при наличии на рынке нескольких объектов рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности.

Этапы метода сравнения продаж:

1. Выбор объектов недвижимости – аналогов. Для более объективной оценки необходим анализ не менее 3-5 сопоставимых продаж;
2. Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости единицы сравнения;
3. Расчет стоимости всего объекта недвижимости посредством умножения стоимости единицы сравнения на площадь объекта.

МЕТОД ВАЛОВОГО РЕНТНОГО МУЛЬТИПЛИКАТОРА (МУЛЬТИПЛИКАТОРА ВАЛОВОГО ДОХОДА)

Валовой рентный мультипликатор – это отношение продажной цены или к потенциальному, или к действительному валовому доходу.

Этот метод осуществляется в 3 этапа:

1. Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости;
2. Определяется отношение валового дохода к продажной цене, исходя из недавних рыночных сделок;
3. Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта посредством умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор.

V = Др * ВРМ = Др* , где V – вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

Др – рентный доход оцениваемого объекта;

ВРМ – валовой рентный мультипликатор;

Ца – цена продажи аналога;

ПВДа – потенциальный валовой доход аналога.

Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия, существующие между оцениваемым и сопоставимыми объектами недвижимости, т.к. за основу расчета ВРМ взяты фактические арендные платежи и цены продажи, в которых учтены отмеченные ранее различия.

ПРИМЕНЕНИЕ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

Этот подход включает несколько этапов:

1. определяется стоимость участка, на котором находятся здания, сооружения;
2. оценивается восстановительная стоимость или стоимость замещения здания и сооружения на действительную дату оценки;

Под восстановительной стоимостью понимается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии объекта оценки из тех же строительных материалов, при соблюдении тех же строительных стандартов, по тому же проекту, что и оцениваемый объект.

Под стоимостью замещения подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, однако с использованием новых материалов  в соответствии с текущими стандартами, дизайном, планировкой.

Определение полной стоимости строительства включает расчет:

• прямых издержек;
• косвенных издержек на оплату профессиональных услуг, оплату лицензий и т.д.;
• предпринимательского дохода – сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам.

Стоимость строит-ва + Предпринимательский доход = Полн. стоимость строит-ва

3. рассчитываются все виды износа зданий и сооружений с учетом их физического, функционального, технологического и экономического устаревания;
4. определяется остаточная стоимость зданий и сооружений как разность между стоимостью воспроизводства (стоимостью восстановления или стоимостью замещения) и совокупным износом;
5. рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости посредством прибавления к остаточной стоимости зданий и сооружений стоимости земельного участка.

Недвижимость – физические объекты, жестко связанные с землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций.

Оценка недвижимости – это определение стоимости компании как имущественного  комплекса, способного приносить прибыль его владельцу.

Оценка стоимости недвижимости:

1. определение проблемы;
2. предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку;
3. сбор и анализ данных;
4. применение 3-х подходов к оценке;
5. согласование результатов, полученных с помощью различных подходов;
6. подготовка отчета и заключения об оценке.

 

47. Оценка машин  и оборудования.

Машины и оборудования - это материальные объекты собственности, не относящиеся к недвижимости. Они часто относятся к движимому имуществу и могут существовать как отдельные объекты или часть системы, выполняющей определенную функцию.

Объектами оценки машин и оборудования могут быть: