Министерство образования  Российской Федерации

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего        профессионального образования

«Хабаровская государственная академия экономики и права»

      Кафедра антикризисного управления и оценки собственности

Теория и практика оценочной деятельности

                                           КУРСОВАЯ РАБОТА

на тему: «Оценка рыночной стоимости объекта производственной недвижимости.»

(на примере здания расположенного по ул. Кирова д. 1)

                                                                                           Выполнила: студентка группы

                                                                                                                        АУ-81

                                                                             факультет «Менеджер»  д/о

                                                                                                      Козлов Д. А.

                                                                                Проверил: преподаватель

                                                                                                              Немко О. О.

Хабаровск 2011

Введение             

Глава 1. Теоретические основы оценки объекта недвижимости             

1.1 Недвижимость как объект оценки             

1.2 Принципы оценки недвижимости             

1.3 Подходы и методы оценки недвижимости             

Глава 2. Описание объекта оценки

2.1 Анализ социально-экономического положения  города Хабаровска             

2.3 Анализ рынка объекта оценки             

2.3 Анализ местоположения объекта оценки             

2.4 Анализ наиболее лучшего и эффективного использования             

Глава 3. Определение рыночной стоимости объекта оценки             

3.1 Затратный подход к оценке объекта недвижимости             

3.2 Сравнительный подход к оценке объекта недвижимости             

3.3 Доходный подход к оценке объекта недвижимости             

3.4 Согласование результатов             

Заключение             

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ             

Приложение А

Приложение Б

Приложение Г

58

Введение

На современном этапе экономического развития оценка недвижимости является неотъемлемой частью рыночных отношений. Недвижимость является одной из базовых категорий в сферах производства и потребления. Любое производство для развития и существования нуждается в собственном или заемном недвижимом имуществе.

Независимая и достоверная оценка рыночной стоимости недвижимого имущества необходима, как государству, так и юридическим и физическим лицам. Результаты оценки используются для целей налогообложения, решения экономических споров между субъектами правоотношений, для  инвестирования, кредитования, купли-продажи, страхования  и многих других целей.  Следует также выделить процесс разукрупнения бизнеса отечественной экономики, в результате чего из крупных имущественных комплексов выделяются отдельные здания и сооружения, для продажи или сдачи в аренду.  Также в результате данного процесса возникают имущественные споры, связанные с недвижимостью. Для вынесения соответствующего законодательству решения по этим спорам необходима профессиональная и точная оценка недвижимого имущества.

Целью данной работы является определение рыночной стоимости объекта торговой недвижимости  расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Кирова 1 лит О.

Объектом исследования данной курсовой работы является производственное помещение, расположенное по адресу: г. Хабаровск,  ул. Кирова 1 лит О.

Предмет – рассчитанная рыночная стоимость объекта оценки.

В рамках поставленной цели решаются следующие задачи:

      Дать характеристику объекту недвижимости и раскрыть принципы и подходы,  используемые при оценке недвижимости;

      Проанализировать социально-экономическое положение Хабаровского края, рынка промышленной недвижимости

      Охарактеризовать объект оценки и его окружение;

      Провести анализ наилучшего и наиболее эффективного использования;

      Определить рыночную стоимость объекта оценки: для этого использовать затратный, сравнительный и доходный подходы, а затем согласовать полученные результаты.

Дата оценки – 1 апреля 2011 года.

Нормативно-методической базой работы явились: законы, нормативно-правовые акты, а именно: Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской федерации, Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135 и другие, учебники, учебные пособия  и другая научная  и  периодическая литература. В работе  также использовались базы данных: www.kommersant.ru, www.bankir.ru, www. appraiser.ru.

В ходе работы были использованы научные работы в области оценки таких авторов, как Бабенко Р. В., Грязнова А. Г.  и другие.

Глава 1. Теоретические основы оценки объекта недвижимости

1.1 Недвижимость как объект оценки

Недвижимость – это земельный участок и физически, осязаемые и не подлежащие перемещению улучшения(строения), прочно связанные с землёй.

Недвижимое имущество – это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и всё, что неотделимо связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли, или всё, что является обслуживающим предметом, а так же права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения. Следовательно, под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

                  Здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенные на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;

                  Обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

                  Инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключения земельного участка и находящихся на нём зданий к объектам инфраструктуры квартала или города.

                  Стационарные сооружения благоустройства территории участка;

                  Элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка.

Оценивая различные объекты собственности, в том числе и недвижимость. Оценщик использует разнообразные категории, в том числе стоимость, цену, затраты и себестоимость.

Цена означает совершенное действие и представляет собой сумму, по которой конкретные стороны совершили конкретную сделку в определённых обстоятельствах, отражающих рыночные условия.

Затраты представляют денежное выражение величины ресурсов, которые предполагается использовать для создания или приобретения объекта собственности. Оценка затрат в денежном эквиваленте позволяет суммировать различные ресурсы и средства.

Себестоимость связана с этапом создания строительной продукции, к которому она имеет отношение. Так, фактическая себестоимость строительства обычно включает прямые затраты, а также косвенные затраты подрядчика.

Термин стоимость отражает взаимодействие понятий цены, затрат и себестоимости. В рыночных условиях стоимость обычно подразумевает будущие выгоды, которые будут получены от недвижимости в будущем. Поскольку размер будущих выгод от недвижимости со временем меняется - оценка стоимости представляет её величину на конкретную дату. Стоимость на конкретную дату представляет ценность для сторон конкретной сделки. Обычно, характеризуя стоимость, следующее её определение: стоимость -  это денежная сумма, которую покупатель готов и желает обменять на какой-либо предмет или объект. При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

• рыночная стоимость;

• инвестиционная стоимость;

• ликвидационная стоимость;

• кадастровая стоимость.
 

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

Ликвидационная стоимость – денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на её проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утверждённая в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

При определении рыночной стоимость объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, а именно:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая – не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

- цена сделки представляет разумное вознаграждение за объект оценки;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

1.2 Принципы оценки недвижимости

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов:

              1. Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника (полезность, замещение, ожидание).

              2. Принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости (вклад, остаточная продуктивность, сбалансированность, разделение).

              3. Принципы, обусловленные действием рыночной среды (спрос и предложение, конкуренция, соответствие, изменение внешней среды).

          4.Принцип лучшего и наиболее эффективного использования.

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя - полезности; замещения; ожидания - позволяют, с точки зрения пользователя, определить полезность объекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.

Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезна потенциальному собственнику для реализации определенной экономической функции. Полезность объекта недвижимости - это его способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Этот принцип получил название "принцип полезности" и профессиональные оценщики широко пользуются им в своей практической работе.

"Принцип замещения" говорит о том, что стоимость оцениваемой недвижимости не должна превышать затрат на приобретение аналогичного объекта.

Полезность объекта недвижимости связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод (ожидание доходов). Оценочный "принцип ожидания" говорит о том, что стоимость объекта недвижимости должна включать в себя текущую стоимость всех будущих доходов и учитывать постоянный рост этой стоимости под влиянием увеличения спроса и ограничения предложения.

2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением:

                  остаточной продуктивности земли;

                  предельной продуктивности (принцип вклада);

                  возрастающего и уменьшающего дохода;

                  сбалансированности;

                  экономического размера;

                  экономического разделения.

Поскольку земля физически недвижима, то факторы труда, капитала и предпринимательской деятельности должны быть как-то связаны с ней. Это означает, что сначала производится компенсация за использование этих производственных факторов, а затем если какие-то деньги остались, то они выплачиваются собственнику земельного участка как рента. Земля, как и всякий объект недвижимости, имеет остаточную стоимость и стоит чего-либо только тогда, когда есть остаток, после оплаты других факторов производства. В этом смысле остаточная стоимость может быть приравнена к остаточной продуктивности земли, определяемой как чистый доход от использования участка земли после оплаты стоимости всех производственных факторов.

Используя оценочный "принцип остаточной продуктивности земли", собственник земельного участка при минимальных затратах на его обустройство может извлекать максимальный доход.

Оценочный "принцип предельной продуктивности" характеризует дополнительный денежный вклад собственника в объект недвижимости, но не на сумму стоимости нового элемента недвижимости (например, не стоимость гаража, который пристраивается к дому), а на сумму, в которую оценивается объект недвижимости с учетом этого нового элемента (т.е. стоимость в целом дома с гаражом). Некоторые дополнительные элементы, действительно, могут увеличить стоимость объекта недвижимости на большую величину, чем затраты на создание этих дополнительных элементов, хотя есть и такие, которые фактически уменьшают стоимость.

Используя оценочный "принцип предельной продуктивности" и анализируя рыночную конъюнктуру, собственник недвижимости может получить дополнительный чистый доход, если своевременно будет включать в недвижимость либо изымать из нее конкретные объекты, памятуя о том, что улучшения объекта недвижимости обладают ценностью, когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости.

Суть "принципа возрастающего и уменьшающегося дохода" состоит в том, что по мере добавления капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться до определенной величины и может наступить момент когда затраты будут превышать стоимость объекта недвижимости.

С учетом оценочного "принципа сбалансированности", владелец земельного участка может расширять производство на конкретной территории до масштабов, которые позволяют максимально повысить стоимость земли.

Оценочный "принцип экономического размера" участка земли позволяет определить приростную стоимость единого земельного участка, т.е. определить количество земли для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.

"Принцип экономического разделения" применяется в том случае, если права на недвижимость можно разделить на два или более имущественных интереса, реализуя которые в разное время и разными частями, собственники имеют возможность увеличить общую стоимость недвижимого имущества.

3. Принципы, связанные с рыночной средой - зависимости; соответствия; спроса и предложения; конкуренции; изменения - позволяют определить:

                  зависимость стоимости объекта недвижимости от его местоположения, соответствие недвижимого имущества по архитектурному стилю и уровню удобств потребностям рынка;

                  предложения и спрос на конкретные объекты недвижимости;

                  уровень конкуренции на рынке недвижимости;

                  изменение стоимости объектов недвижимости под влиянием физического и морального износа;

Стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на стоимость других объектов в прилегающей местности. Эту зависимость принято называть "принципом зависимости".

Оценочный "принцип соответствия" предусматривает соответствие архитектурного стиля и уровня удобств (услуг) новых объектов недвижимости потребностям и ожиданиям рынка.

Суть оценочного "принципа спроса и переложения" заключается в том, что при оценке объекта недвижимости необходимо понимать какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости.

Суть оценочного "принципа конкуренции" состоит в том, что рыночный спрос порождает прибыль, а прибыль создает конкуренцию - силу, приводящую к выравниванию доходности на рынке недвижимости.

Последний из группы принципов, связанных с рыночной средой, это принцип, характеризующий изменения полезности объектов недвижимости в данном месте. Он так и называется "принцип изменения".

Все факторы подвержены изменениям во времени и поэтому оценка объекта недвижимости производится на конкретную дату.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости - это синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены выше. Он позволяет оценщику выявить из возможных вариантов использования объекта недвижимости наилучший и наиболее доходный вариант и именно его использовать для оценки. Этот принцип предусматривает оценку участка земли, так, как если бы он был свободный (т.е. при оценке объекта речь идет в первую очередь о наибольшей доходности земельного участка, затем уже о доходности всего объекта недвижимости). При этом учитываются только те варианты использования объектов недвижимости, которые:

                  во-первых, соответствуют юридическим нормам;

                  во-вторых, реализация которых возможна физически;

                  в-третьих, осуществимы финансово;

                  в-четвертых, обеспечивают наивысшую стоимость объекта недвижимости (экономическая эффективность).

Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости объектов недвижимости. На них базируются три фундаментальных подхода к оценке недвижимости – затратный, сравнительный и доходный.

1.3 Подходы и методы оценки недвижимости

Существует ряд случаев, когда может быть применен затратный подход: когда оцениваются новые или недавно построенные объекты; когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли; когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства; для оценки объектов незавершенного строительства; для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок); для оценки в целях страхования; для итогового согласования стоимости.

Основные этапы расчета стоимости с применением затратного подхода:

1.    оценка рыночной стоимости земельного участка;

2. оценка затрат на воспроизводство (замещение) оцениваемого здания;

3.   расчет величины износа;

4.  определение затрат на воспроизводство (замещение) объекта оценки;

5.   расчет итоговой стоимости объекта оценки.

Стоимость замещения объекта оценки  сумма затрат на создание объекта, аналогичного

Методы определения затрат на воспроизводство (замещение):

Метод количественного обследования (количественный метод) заключается в составлении смет затрат на все виды работ, которые необходимы для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ. К этим затратам необходимо добавить накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений.

Метод сравнительной единицы начинается с определения стоимости строительства сравнительной единицы (1м2, 1м3) аналогичного здания. Затем вносятся поправки на различие между оцениваемым и аналогичным объектом.

Метод разбивки по компонентам (по укрупненным видам работ оценка рыночной стоимости земельного участка отличается от предыдущего метода тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов (фундаментов, перекрытий, стен и др.)

Определение износа. Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценке по любой причине.

Выделяют три способа расчета износа:

•         сравнения продаж;

•         эффективного возраста;

•         разбиения на виды износа.

Наиболее распространенным является метод разбиения на виды износа.

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический). Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Экономический износ, как правило, неустраним.

Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно.

Выявление всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости.

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ может возникать под воздействием эксплуатационных факторов или под воздействием естественных и природных факторов.

Существуют четыре основных метода расчета физического износа: экспертный, нормативный (или бухгалтерский), стоимостной и метод расчета срока жизни здания.

Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков.

Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Хотя внешний износ в большинстве случаев не устраним, иногда он может самоустраниться из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Метод сравнения продаж состоит в выявлении величины накопленного износа путем сопоставления полной стоимости воспроизводства оцениваемого здания с ценами продаж аналогов на рынке

Метод эффективного возраста основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и гипотезе о том, что эффективный возраст (ЭВ) так относится к сроку экономической жизни (СЭЖ), как накопленный износ (И) к полной стоимости воспроизводства (ПСВ):

И = (ЭВ/СЭЖ)*ПСВ

Эффективный возраст – продолжительность жизни здания, оцениваемая экспертно оценщиком исходя из физического состояния, дизайна, других факторов, влияющих на стоимость, на дату оценки.

Срок экономической жизни – продолжительность жизни здания, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, превышающий затраты на улучшение, т.е. когда износ является устранимым.

После определения совокупного накопленного износа оценщик для получения итоговой стоимости объекта недвижимости прибавляет к стоимости земельного участка разницу стоимость воспроизводства (замещения) объекта.

Краткий обзор основных методов, используемых при оценке земельных участков:

1.   Метод капитализации земельной ренты.

2.   Метод соотнесения (переноса).

3.   Метод развития (освоения, предполагаемого использования).

4.   Техника остатка для земли.

5.   Метод прямого сравнительного анализа продаж.

6.   Метод распределения.

7.   Метод выделения.

Сравнительный подход к оценке недвижимости

Основным принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости сумму больше, чем обойдется ему приобретение другого сходного объекта не движимости, обладающего аналогичной полезностью. Сравнительный подход предполагает наличие информации о недавних сделках. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время, сравнивает их с оцениваемым объектом. Затем вносятся поправки на различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Для применения сравнительного подхода необходимо наличие развитого рынка недвижимости. Если рынок развит недостаточно, то применение данного подхода становится нецелесообразным.

Можно выделить четыре основных этапа оценки недвижимости сравнительным подходом:

На первом этапе изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект. Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов.

На втором этапе собирается необходимая информация по объектам-аналогам. Далее собранная информация анализируется, и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом..

Третий этап . Определяются элементы и единицы сравнения. По элементам сравнения проводится сопоставление оцениваемого объекта с аналогами.

На четвертом этапе согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Все вносимые поправки классифицируются на процентные (коэффициентные) и стоимостные (денежные). Стоимостные можно разделить на вводимые к цене единицы сравнения аналога и к цене аналога в целом.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемо го объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене сопоставимого вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий. К процентным поправкам относятся поправки на местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные поправки – это денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, 1 сотка, 1 м2). Они изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого, отрицательная поправка вносится, если оцениваемый объект хуже. К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, относятся поправки на качественные характеристики.

К стоимостным поправкам относят так же денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом. Они изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта аналога в целом, относятся поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений.

Существует несколько методов определения необходимых поправок:

•   метод парных продаж;

•   экспертный метод;

•   статистические методы.

Метод валовой ренты. Единицы сравнения, используемые для оценки на основе соотношения дохода и цены продажи, включают:

1.   Валовой рентный мультипликатор (ВРМ).

2.   Общий коэффициент капитализации (ОКК).

Валовой рентный мультипликатор – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

Для применения ВРМ необходимо:

•          оценить рыночный валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;

•          определить отношение валового (действительного) дохода к продажной цене, исходя из недавних рыночных сделок;

•          умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на средневзвешенное значение ВРМ по аналогам.

ВРМ не надо корректировать на какие-либо различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Считается, что все различия уже учтены в продажных ценах и в ставках арендной платы.

Расчет стоимости объекта осуществляется в следующей последовательности:

•          отбираются сопоставимые (в том числе по степени риска и доходам) недавно проданные в данном сегменте рынка объекты недвижимости;

•          определяется общий усредненный коэффициент капитализации как отношение чистого операционного дохода сопоставимого аналога к его продажной цене;

• определяется вероятная цена продажи объекта оценки путем умножения чистого операционного дохода от оцениваемого объекта на общий коэффициент капитализации.

После завершения всех расчетов необходимо внимательно проанализировать полученные результаты. Следует тщательно проверить использованные в расчетах данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины. Далее проводится согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины. Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех аналогов, к которым вводились меньшее количество и величина поправок. В большинстве случаев рассчитанная средневзвешенная величина будет являться итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта.

Доходный подход к оценке недвижимости

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который утверждает, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод ее владельца. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.

Доходный подход включает два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период в том случае, если доходы от объекта стабильны или меняются с постоянным темпом прироста. При использовании метода дисконтированных денежных потоков доход от предполагаемого использования недвижимости рассчитывается на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Данный метод при меняется, когда доходы меняются от периода к периоду, т.е. они не стабильны.

Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости.

Метод капитализации доходов применяется если:

•         потоки доходов – стабильные положительные величины;

•         потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Основные этапы оценки методом капитализации доходов

1.   Определение чистого операционного дохода.

Расчет ЧОД начинается с определения потенциального валового дохода (ПВД). ПВД – это доход, который можно получить, при использовании недвижимости на 100%, без учета всех потерь и расходов. ПВД рассчитывается путем умножения площади оцениваемого объекта на арендную ставку.

2. Определение действительного (эффективного) валового дохода. Следующий шаг расчета ЧОД – определение действительного валового дохода (ДВД). Для получения ДВД предполагаемые потери от недоиспользования арендных площадей и неуплаты арендной платы не обходимо вычесть из потенциального валового дохода, так как существует вероятность того, что часть арендной платы в течение прогнозируемого года не будет собрана, а часть площадей останется не занятой арендаторами.

3. Определение величины операционных расходов. Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода. Их делят на условно-постоянные, условно-переменные (эксплуатационные), расходы (резервы) на замещение.

4. Определение чистого операционного дохода. ЧОД рассчитывается как разница между величиной ДВД и величиной операционных расходов (ОР).

5.   Расчет коэффициента капитализации Коэффициент (ставка) капитализации состоит из двух ставок: ставки дохода на капитал и нормы возврата капитала. Ставка дохода на капитал – это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Возврат капитала означает по гашение суммы первоначального вложения.

. Метод кумулятивного построения (суммирования). Данный метод используется для расчета ставки дохода на капитал. Ставка дохода на капитал разбивается на несколько составляющих. В качестве базовой принимается безрисковая ставка дохода, и к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости: премия за риск, премия за низкую ликвидность, премия за инвестиционный менеджмент и др.

6. Расчет оцениваемой стоимости недвижимости

V = I / R

Метод дисконтированных денежных потоков  наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП осуществляется в следующей последовательности:

1.    Определяется прогнозный период. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5 – 10 лет, для России – это период длительностью 3 – 5 лет.

2.    Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:

а) тщательного анализа на основе данных, представляемых заказ чиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;

б) изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;

в) прогноза доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

При использовании метода ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта в следующей последовательности:

•         потенциальный валовой доход;

•         действительный валовой доход;

•         чистый операционный доход;

•         денежный поток до уплаты налогов;

•         денежный поток после уплаты налогов.

3. Расчет стоимости реверсии.

Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов.

4. Определение ставки дисконтирования. Рассчитать ставку дисконтирования можно разными методами.

Метод кумулятивного построения был рассмотрен выше, поэтому перейдем к рассмотрению следующих методов.

Метод выделения (см. метод капитализации дохода). Ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости.

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость.

Российские оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

где РV  текущая стоимость;

С t – денежный поток периода t ;

i – ставка дисконтирования денежного потока периода t ;

R – стоимость реверсии.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна сумме текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости остаточной стоимости (реверсии).

Итак, существует три подхода к оценке, и  к оценке недвижимости в частности, затратный, сравнительный, доходный. Полученные результаты необходимо согласовать и получить рыночную стоимость объекта, либо иную в соответствии с федеральными стандартами стоимость.

Глава 2. Описание объекта оценки

2.1 Анализ социально-экономического положения  города Хабаровска

Анализ социально экономического положения Хабаровского края

В 2010 году объем отгруженных товаров собственного производства добывающими и обрабатывающими производствами и электроэнергетикой составил 142,6 млрд. рублей, или 128,7 процента к уровню 2009 года.

Индекс промышленного производства в крае составил 124,7%. Прирост промышленного производства обеспечен в основном за счет обрабатывающих производств. Наибольший рост сложился в производстве транспортных средств (в 1,8 раза), машин и оборудования (в 1,6 раза), металлургическом производстве и производстве готовых металлургических изделий (на 23,8%), обработке древесины (на 34,4%).

Индекс промышленного производства по виду деятельности «Добыча топливно-энергетических полезных ископаемы» составил 96,3% . Добыто 2613,0 тыс. тонн угля или 96,3% к уровню 2009 года.

Индекс промышленного производства по виду деятельности «Добыча руд цветных металлов» в 2010 году составил 99,8%. Объемы добычи золота и серебра увеличены на 8,5% и на 47,5% соответственно. Снижение индекса промышленного производства связано с сокращением объемов добычи платины  и в связи с обработкой  подготовленных площадей.

В 2010 году индекс «Производства пищевых продуктов» составил 94,5%. Увеличен объем производства цельномолочной продукции – на 2,8%, водки и ликероводочных изделий на 11,9%. Производство кондитерских изделий осталось на уровне 2009 года. Вместе с тем объем производства пива снизился к уровню 2009 года на 21,6%, майонеза – на 12,1%, макаронных изделий на – 3,4%, хлеба и хлебобулочных изделий – на 3,6%, колбасных изделий на 3,2%.

В 2010 году индекс промышленного производства по лесозаготовкам составил 101,3%, по виду деятельности «Обработка древесины и производство изделий из дерева» – 134,4%. По сравнению с 2009 годом увеличилось производство бревен хвойных и лиственных пород на 0,6%, пиломатериалов на 23,3%, древесностружечных плит в 2,8 раза.

Индекс промышленного производства по виду деятельности «Производство кокса и нефтепродуктов» за 2010 год составил 107,1%. Объемы переработки нефти за 2010 год составили 11615,3 тыс. тонн или 106,6% к уровню 2009 года. Увеличилось производство бензинов автомобильных на 6,5%, дизельного топлива на 4,7%, мазута топочного на 7,5%.

Индекс производства по виду деятельности «Производство прочих неметаллических минеральных продуктов»  (промышленность строительных материалов) в 2010 году составил 106,7%. Производство железобетонных изделий и конструкций увеличилось по сравнению с 2009 годом на 18,5%, теплоизоляционных материалов на 25,7%, извести на 48,6%, товарного бетона на 40,9%,изделий из природного камня на 34,6%. Производство кирпича снижено в связи с наличием на складах готовой продукции сверхнормативных запасов.

Индекс металлургического производства и производства металлических изделий составил 123,8%. Объем производства стали превысил уровень 2010 года на 33,6%, проката – на 43,4%.

Индекс промышленного производства по итогам 2010 года в сфере деятельности «Производство и распределение электроэнергии, газа и воды» составил 99,2%. Объем производства электроэнергии в натуральном выражении составил 7160,9 млн. кВт.ч, или 98,9% к уровню 2009 года

Объем производства валовой продукции сельского хозяйства во всех категориях хозяйств края в 2010 году составил 15355,6 млн. руб или 100,2% к уровню 2010 года.

По предварительной оценке в отрасли экономики и социальную сферу направлены инвестиции в основной капитал в объеме 109,2 млрд. руб., что на 17% выше уровня 2009 года.

В экономику Хабаровского края привлечено иностранных инвестиций 405,0 млн. долл. США, что в 1,5 раза больше, чем за 2009 год. Внешнеторговый оборот Хабаровского края в 2010 году составил 2370 млн. долл. США, т.е. по сравнению с уровнем 2009 года увеличился на 14%, экспорт увеличился на  10,0%  и составил 1460,0 млн. долл. США, импорт увеличился на 21,0% и составил 910 млн. долл. США.

Основными внешнеторговыми партнерами края в 2010 году были: КНР, США, Республика Корея, Кипр, Вьетнам, Филиппины, Гонконг, Таиланд, Финляндия.

Реальные располагаемые денежные доходы населения края в 2010 году увеличились по сравнению с 2009 годом на 4,6%. В среднем на душу населения края  денежные доходы в 2010 году сложились в размере 21766,4 рублей, с ростом к уровню 2009 году на 13,6%.

Реальная начисленная заработная плата  в 2010 году относительно уровня 2009 года увеличилась на 4,4%. Рост потребительских расходов составил 13,6% к уровню 2009 года. Численность официально зарегистрированных безработных составила 25,0 тыс. человек, что на 17,8% ниже чем в 2009 году. Уровень зарегистрированной безработицы экономически активного населения составил 3,2% на конец 2010 года, против 3,8% на конец 2009 года.

2.3 Анализ рынка объекта оценки

Рынок недвижимости в Хабаровском крае начал свое развитие в 1991-1993 годах. Наиболее всего сегодня развит сегмент рынка жилой недвижимости, в котором лидером выступает город Хабаровск, так как именно здесь обращаются основные денежные массы.

Активная деятельность предпринимателей приводит к росту объемов коммерческой недвижимости. Рынок коммерческой недвижимости стал формироваться в связи с приватизацией предприятий. Этот рынок подразделяется на несколько сегментов, которые дифференцируются по функциональному назначению: офисы, торговые, складские, производственные.

По результатам завершившегося 2010 года можно сделать вывод, что рынок недвижимости, как по России, так и в Хабаровске начинает восстанавливать утраченные во время кризиса позиции. За последние два года уверенная отрицательная динамика по всем сегментам регионального рынка отмечалась только во ІІ квартале 2009 года, когда, скорее всего, определенная часть участников рынка на время покинула его и находилась в ожидании дальнейшего развития событий. По крайней мере, именно в этот период, объем рынка нежилой недвижимости опустился до своего минимального значения за период кризиса. При этом снижение к предыдущему кварталу составило около 20%, а к октябрю 2008, ассоциирующимся с началом кризиса – немногим больше 30%.

В тоже время по итогам ІV квартала ушедшего года положительное изменение отмечалось только на рынке купли – продажи коммерческой недвижимости. В остальных сегментах рынка средние ценовые показатели либо, практически, остались на месте, либо незначительно отклонились назад по сравнению с осенним периодом.

После выплеска активности в сентябре 2010 года, выразившемся в существенном расширении объема рынка, особенно в сегменте аренды, наступление холодов привело к сокращению предложений, как на рынке купли-продажи, так и на рынке аренды.

Рынок купли продажи.

Анализ рынка купли - продажи производится по данным журнала «Вся недвижимость Хабаровска» за период с 01.01.2011 г. по 01.04.2011 г.

          В I квартале отрицательная коррекция средней цены предложения наблюдалась только в железнодорожном районе города (см. таблица 1), в то время как в остальных районах динамика была положительной. При этом, для Кировского района квартальный прирост составил более 12% на фоне минимальных изменений объема рынка.

Таблица 1 – Основные показатели рынка купли-продажи для коммерческой  недвижимости

         Подобное изменение может быть следствием того, что в предыдущем квартале Кировский район был единственным районном города, где цены на коммерческую недвижимость снизились даже во время традиционного осеннего подъема. Кроме того, количество объявлений по данному району минимально, поэтому показатель средней цены подвержен значительным изменениям, обусловленным качественным составом выборки.

          Что касается рынка промышленной недвижимости (см. таблица 2), то можно отметить, что активность продавцов и арендодателей, резко повысилась с наступлением осени, но в I квартале сбавила обороты, объем рынка купли-продажи уменьшился более чем на 9% по отношению к предыдущему кварталу. Исключение составил Центральный район города, где отмечен существенный прирост, однако это связано с исключительно малым количеством предложений недвижимости подобного назначения в центе города.

Таблица 2 – Основные показатели рынка купли продажи для промышленной недвижимости

              Рост количества предложений сопровождался незначительным отрицательным изменением средней цены промышленной недвижимости. При этом, в Краснофлотском и центральном районах города было отмечено существенное снижение данного показателя в размере 14 и 17%, соответственно.

              На стоимость 1 кв.м. коммерческой и примышленной  недвижимости влияют такие факторы как местоположение, назначение, наличие отдельного входа, коммуникации, этаж, общее физическое состояние, материал стен, инфраструктура. Так например расположение на первом этаже по сравнению с расположением в цоколе здания увеличивает стоимость 1 кв.м., так же 1 кв.м. кирпичных зданий выше аналогичных зданий из железобетонных панелей.             

           Рынок аренды.

Анализ рынка аренды производится по данным журнала «Вся недвижимость Хабаровска» за период с 01.01.2011 г. по 01.04.2011 г.

В I квартале 2011 года максимальная отрицательная коррекция на рынке аренды коммерческой недвижимости г. Хабаровска – более 15%, отмечалась в Краснофлотском районе, (см. таблица 3)

Таблица 3 – Основные показатели рынка аренды для коммерческой недвижимости

А в Индустриальном же районе, напротив, стоимость аренды увеличилась почти на 5%. При этом, абсолютно во всех районах города произошло значительное сокращение объектов, предлагаемых к сдаче в аренду.

Традиционно высокой остается средняя арендная ставка для промышленной недвижимости в Железнодорожном районе (см. таблица 4), где значительное количество предлагаемых к аренде объектов расположено в районе Проспекта 60-летия Октября и ул. Промышленной.

Таблица 4 – Основные показатели рынка аренды для промышленной недвижимости

Так как данные районы находятся относительно недалеко от центра города и характеризуются хорошей транспортной доступностью, средняя ставка аренды в I квартале 2011 года продолжает демонстрировать положительное изменение несмотря на максимальное по городу количество предложений в Железнодорожном районе.

Изучив рынок купли – продажи и рынок аренды коммерческой и промышленной недвижимости можно сделать вывод, что средняя арендная плата на производственные помещения несколько выше, чем складского и составляет 350 рублей, средняя цена на складское помещение составляет 280 р. Это обусловлено тем, что производственные помещения имеют более развитую инфраструктуру и коммуникации.

2.3 Анализ местоположения объекта оценки

Объект оценки находится в краснофлотском районе г. Хабаровска по адресу ул. Кирова 1 лит.О. В соответствии с решением Хабаровской городской думы № 413 от 28 марта 2000 г. «Об утверждении границ оценочных зон города Хабаровска и коэффициентов дифференциации к средней ставке земельного налога по этим зонам», объект находится в 1 оценочной зоне. Транспортная доступность: автомобильный транспорт 30-40 минут от центра города, автобус 50-60 минут от центра города на автобусе 8 маршрута, от автобусной остановки пешком 10-15 минут.

Согласно правовому зонированию города Хабаровска объект находится в зоне П 2, эта зона является зоной расположения производственных предприятий III и IV класса вредности.

Объект оценки представляет собой - недвижимое имущество, двух этажное здание площадью 398,2 квадратных метра, объем здания – 2105 куб. м., 1992 года постройки.

Группа капитальности – II

Климатический район – объект оценки находится в II климатическом районе

Фундамент – бетонный ленточный гл. заложения 2,5 м (мелкие трещины в цоколе под окнами первого этажа); стены – кирпичные (отдельные волосные трещины и выбоины); полы – бетонные, плитка (отельные мелкие выбоины); металлоконструкции – лестницы (отдельные повреждения, ржавчина); кровля – совмещённая рулонная (одиночные мелкие повреждения и пробоины в кровле); коммунальные услуги – водопровод, канализация, отопление, горячее водоснабжение.

Окружение объекта.

Объект находится на территории завода имени Кирова, основное окружение объекта составляет промышленный здания завода, расстояние до ближайших жилых домов 100 – 150 метров, что соответствует требованиям для производственного предприятия (от производственного объекта до ближайших жилых домов должно быть не менее 50 метров). Жилые дома которые располагаются в близи объекта в основном деревянные от одного до трех этажей, встречаются кирпичные пятиэтажные дома. Автомобильная дорога ведет непосредственно к объекту, обеспечивая свободный доступ к объекту автомобильного транспорта.

Технические характеристики объекта оценки (см. приложение А)

Местоположение объекта на карте (см. приложение Б)

2.4 Анализ наиболее лучшего и эффективного использования

Наилучшее и наиболее эффективное использование является  основополагающей предпосылкой стоимости. Заключение о наилучшем использовании  отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка.  Понятие "Наилучшее и наиболее эффективное использование", применяемое в данном работе, подразумевает такое использование, которое из всех  разумно возможных,  физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и  юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли. Подразумевается, что определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта является результатом суждений оценщиков на основе их аналитических навыков.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Законодательная разрешённость:  рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость:  рассмотрение  физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая осуществимость:   рассмотрение того, какое  физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка. 

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Для любой недвижимости может существовать оптимальное использование земельного участка как свободного и оптимальное использование земельного участка с улучшениями. Когда земельный участок с улучшениями создает стоимость большую, чем стоимость земли без улучшений, наилучшим и наиболее эффективным будет использование земельного участка с улучшениями.

Исходя из этого необходимо рассматривать два варианта состояния оцениваемого объекта:

1.      анализ земельного участка как неосвоенного;

2.      анализ земельного участка с существующими улучшениями.

Наиболее эффективное использование земельного участка как неосвоенного. Анализ оцениваемого объекта недвижимости позволил сделать следующие выводы:

1) физические характеристики земли не накладывают практически никаких ограничений на возможное использование;

2) использование законодательно разрешено для использования рассматриваемого земельного участка под существующее  здание (согласно правилам застройки и землепользования г. Хабаровска – объект расположен в зоне застройки П-2 – зона для размещения производственных объектов и вспомогательных зданий (складов, гаражей, зарядных станций)

3) местоположение участка благоприятствует складских и производственных зданий. Наиболее вероятным использованием участка является строительство складских и производственных помещений. Максимальный доход объект будет приносить при использовании его в соответствии  настоящим профилем, то есть под складское помещение.

Основываясь на проведенном анализе и принимая во внимание расположение земельного участка использование его как неосвоенного – нецелесообразно. Учитывая местоположение объекта, физические условия и экономическую жизненность проектов, наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка – это строительство производственных и складских зданий.

Наиболее эффективное использование земельного участка с улучшениями.

Данный анализ позволяет определить наиболее эффективное использование объекта недвижимости как земельного участка с уже имеющимися улучшениями – вариант использования, который обеспечит максимальную доходность в долгосрочной перспективе. Определение наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости базируется на вышеперечисленных 4 критериях. Проведенное выше исследование не выявило законодательных ограничений, которые нарушал бы существующий вариант использования объекта.

1. Физически возможные варианты использования. Проведенный анализ показал, что оцениваемое помещение физически пригодно для размещения объекта с различным направлением использования.

2. Законодательно разрешенное использование: складское помещение,  производственное помещение, , гараж.

3. Физически осуществимое использование складское помещение, производственное помещение и гараж

4. Финансово осуществимое использование: складское помещение, производственное помещение, гараж

Для определения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта был использован, расчёт наиболее оптимального варианта использования объекта оценки исходя из результатов доходного подхода

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с улучшениями приведен в таблице 5.

Таблица 5. Расчет наиболее эффективного использования

Ставка арендной платы берется, как средняя ставка по среди объектов аналогичного назначения и характеристик.

Коэффициент капитализации для складского помещения рассчитан методом кумулятивного построения, по формуле 1: 

Rобщ =  Ron +Rof,                                                                                            (1)

где   Ron – ставка доходности на капитал;

         Rof – ставка возврата капитала.

Cтавка доходности на капитал рассчитывается методом кумулятивного построения, как сумма безрисковой ставки и премий за риск:

Ron = Rбезрисковая + Пi,                                                                                             (2)

где Rбез – безрисковая ставка, это ставка процента по высоколиквидным активам. В данной работе безрисковая ставка принята за 7,38% (ставка рынка ГКО-ОФЗ на 1 апреля 2011 года);

П – премии за риск:

П1 – поправка на низкую ликвидность - это поправка представляет собой процент на капитал, который смог бы получить потенциальный инвестор по безрисковой ставке, за время, в течение которого объект недвижимости выставлен на продажу. Надбавка за низкую ликвидность –

П2 – поправка на риск, учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, поправка может быть принята в размере ставки страхового тарифа в страховых компаниях высшей категории надежности. По данным таких страховых компаний как ОАО «РОСНО», «Ингосстрах», средняя ставка страхового тарифа при страховании нежилых зданий за стандартный пакет рисков составляет около 1,075%;

П3 – поправка на инвестиционный менеджмент, рассчитывается с учетом потерь при недозагрузке здания и потерь при сборе арендных платежей, зависит от сложности управления объектом. Надбавка за инвестиционный менеджмент –  3,1% (исходя из мнения экспертов оценочной компании «Богерия»)

Итого премии за риск составили – 7,25%.

Для складского помещения П1 и П2 имеют такое же значение, а поправка 3, взята с учетом недозагрузки П3 = 10%. Расчет ведем по методу Инвуда, как для объекта с низким риском. Таким образом, для производственной помещения:

Ron = 7,38+1,075+3,075+3,1= 14,63%; 

Rof = Кол3 = ; ( где I = 14,63, n =30)  ;

Rкап = 14,63 + 0,0025 = 14,6325

Для складского помещения:

Ron = 7,38+1,075+3,075+10,0 = 21,53%;

Rof = Кол3 = ; ( где I = 21,53, n =30)  ;

Rкап= 21,53 + 0,0006 = 21,5306%.

Таким образом мы видим что анализ ННЭИ показал что наиболее лучшее использование данного объекта – это производственное.

58

Глава 3. Определение рыночной стоимости объекта оценки

3.1 Затратный подход к оценке объекта недвижимости

Определение стоимости осуществляется с учётом всех факторов всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости объекта использовать стандартные подходы, применяемые в оценочной практике: затратный, сравнительный и доходный подходы.

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки.

В затратном подходе реализуется затратный метод. Этот метод включает в себя определение затрат на восстановление или на замещение объекта ,  оценку его физического, функционального и внешнего износов и расчет стоимости объекта на дату оценки.

Оценка объекта оценки осуществлена по затратам на восстановление.

Процедура оценки включает в себя:

       расчет затрат а возведение новых аналогичных объектов, получение восстановительной стоимости объекта.

       определение величины накопленного износа зданий и сооружений.

       уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения остаточно стоимости зданий и сооружений.

       определение стоимости земельного участка.

       суммирование стоимости восстановления за вычетом износа и стоимости земельного участка.

Оценка затрат на восстановление. Затраты на восстановление определяются как стоимость создания точной копии оцениваемого сооружения с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам. Стоимость восстановления складывается из стоимости прямых затрат с учетом накладных расходов, плановой прибыли генподрядной организации и косвенных затрат на получение технических условий и т.д. Полная восстановительная стоимость определяется по формуле:

СНС = УПВС69 ´ И69-84 ´ И84-91 ´ И91-дата оценки ´ V  Д  НДС  К

где:

СНС - стоимость нового строительства здания на дату оценки;

УПВС69 - стоимость строительства единицы строительного объема в ценах 1969 года, руб./куб.м.;

И 69-84 - индекс пересчета стоимости строительства из цен 1969 года в цены 1984 года;

И 84-91 - индекс пересчета стоимости строительства из цен 1984 года в цены 1991 года;

И 91-дата оценки - индекс пересчета стоимости строительства из цен 1991 года в цены на дату оценки;

V - строительный объем здания, куб.м.;

Д - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика.

К – Совокупность коэффициентов, предусмотренных технической и общей частями к сборникам УПВС (поправка на группу капитальности, поправка на несоответствие данных по площадям, поправка на недостающие элементы и т.д.)

Таблица 6. Оценка затрат на восстановление

Для расчета прибыли предпринимателя была использована методика Озерова Е.С., Кузнецова Д.Д. Основной принцип которой: инвестировать средства в новое строительство имеет смысл лишь в том случае, если прибыль от строительства будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство.

Для расчета прибыли предпринимателя способом кумулятивного построения рассчитаем ставку дисконта для альтернативного использования объекта:

Rдисконта =  Rбезрисковая + Пi 

Значения поправок и безрисковой ставки рассчитаны в пункте 2.4. Таким образом: Rдисконта = 21,5306 %

Таблица 7. Расчет прибыли предпринимателя

Оценка износа. Износ – это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и его морального устранения. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью замещения (восстановления) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

Физический износ – это потеря стоимости за счет естественных процессов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектов. Величина физического износа определяется в соответствии с правилами оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р) по формуле 3:

ИФ=∑(ИФЭл*d),                                                                                             (4)

где     ИФ – физический износ;

ИФЭл – физический износ отдельного элемента, в %;

d – восстановительная стоимость элемента.

Физический износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый физический износ (то есть износ, который можно устранить в результате текущего ремонта) включает  себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации и может определяться соответственно как стоимостное выражение соответствующего ремонта. Неустранимый же физический износ рассчитывается по формуле 4:

ИФнеус = ХВ/СФЖ,                                                                                      (5)

где     ИФнеус – неустранимый физический износ;

ХВ – хронологический возраст;

СФЖ – срок физической жизни.

При определение неустранимого физического износа все элементы здания делятся на короткоживущие (имеющие срок жизни меньше, чем срок жизни всего здания) и долгоживущие.

Расчеты физического износа представлены  в таблицах 7,8, 9, 10.

Физический износ конструкции, элемента или системы, имеющих различную степень износа отдельных участков, следует определять по формуле:

,

где   физический износ конструкции, элемента или системы, %;

физический износ участка конструкции, элемента или системы, %;

- размеры (площадь или длина) поврежденного участка, кв.м или м;

  размеры всей конструкции, кв.м или м;

n   -      число поврежденных участков.

Используя данную формулу, рассчитаем физический износ данного объекта.

Таблица 8. Расчет общего физического износа имущества

= 12%

Таблица 9. Расчет исправимого физического износа недвижимого имущества

Таким образом, исправимый износ оцениваемого недвижимого имущества составил  1225608 руб.

Таблица 10. Расчет неисправимого физического износа в короткоживущих элементах здания

Таким образом, неисправимый физический износ в короткоживущих элементах здания составил 1958925,42 руб

Таблица 11 – Расчет неисправимого износа долгоживущих элементов здания

Неисправимый физический износ в долгоживущих элементах здания составил 645168,30 руб.

Функциональный (моральный) износ – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т. д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.

Оцениваемый объект – в 2009 году произведен ремонт с заменой дверей, оконных проемов, инженерного оборудования, косметический ремонт внутренней отделки (см. пункт 2.3). В связи с вышеперечисленным, оцениваемый объект,  не будет обладать функциональным износом.

Внешний износ  вызывается фактором извне – изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т. д. (см. пункт 2.4). Так как оцениваемый объект соответствует своему функциональному назначению, находится в приемлемом для сдачи в аренду состоянии, удачно расположен, приносит доход и спрос на коммерческую недвижимость стабилен – внешний износ равен нулю.

Определение стоимости земельного участка.  Земельный участок – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

При определении стоимости земельного участка (описание в таб. 12) можно использовать стандартные подходы, применяемые в оценочной практике: затратный, сравнительный и доходный подходы.

Таблица 12. Описание земельного участка

Стоимость земли рассчитывается методом остатка (доходным подходом) (таб. 12) – этот метод наиболее эффективен для участков застроенных объектами приносящей доход недвижимости.  Он основывается на принципе остаточной продуктивности земли – зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы , управления ,отдается приоритет при распределение дохода.

Таблица 13. Расчет стоимости земельного участка

1. Рассчитывается стоимость воспроизводства или замещения существующих или прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений. Определение стоимости воспроизводства улучшений включает в себя определение стоимости строительства и величины накопленного износа и составляет 5101040 рублей.

2. Расчет ЧОД от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы и существующих правовых ограничений использования объекта недвижимости составляет  1326440 рублей.

3.    Расчет ставки капитализации для здания по формуле (1): 

П1 –3,2 % (см. пункт 2.4)

П2 – поправка на риск вложения в недвижимость, в которой  учитывается вознаграждение собственника за риск потери потребительской стоимости объекта недвижимости в результате воздействия набора факторов, систематического и несистематического характера, расчет приведен в таблице 14

Таблица 14. Расчет поправки на риск вложения в недвижимость

П3 –3,1%.(см. пункт 2.4)

Rоn= 7,68+3,2 +5,3 +3,1=19,28%

Ставка возврата капитала   рассчитана  по методу Инвуда:

           Rof = Кол3 = ; ( где I = 19,28, n =30)  ;

Таким образом, ставка капитализации для здания составит 19,281%

4. Расчет чистого дохода, приходящегося на улучшение, как произведения стоимости воспроизводства на коэффициент капитализации доходов от улучшений.

5. Расчет чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и дохода, приходящегося на улучшения.

6. Расчет коэффициента капитализации для земли:

Rз=rбез+r1+r2,                                                                                                    (6)

где   Rз – коэффициент капитализации для земли;

rбез  - безрисковая ставка 7,68%;

r1 - премии за риск, связанный с инвестированием в земельный участок, признаваемый экспертами в размере ½ ставки рефинансирования 4,125%;

r2 – премия за риск, связанный с низкой ликвидностью земли, которая рассчитывается как доход на капитал, получаемый за время экспозиции участка на рынке по безрисковой ставке (так как участок застроенный, и оценка ведется для конкретного участка, на котором находится объект оценки, то срок экспозиции принят, как типичный срок экспозиции) 3,2%=7,68%*5/12.

Rз =7,68+4,125+3,2=0,1505

7. Расчет стоимости земельного участка путем деления чистого дохода, приходящегося на земельный участок, на коэффициент капитализации доходов от земли 7114213,31 рублей. Рыночная стоимость объекта оценки рассчитанная затратным подходом составляет 13 895 833 рублей.

3.2 Сравнительный подход к оценке объекта недвижимости

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и на сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Данный подход представлен:

1) методом сравнения продаж

2) методом валового рентного мультипликатора

Подход к оценки с точки зрения сравнительных продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезный объект. В сравнительном подходе реализуется метод сравнительных продаж.

Применение метода сравнения продаж заключается в выполнении следующих действий:

                  изучение рынка спроса и предложений на продажу аналогичных объектов, выявление недавних аналогичных продаж на соответствующем рынке (складские помещения);

                  сбор и проверка информации о сделках, по каждому отобранному объекту –   количественные показатели и качественные признаки;

                  анализ и сравнение каждого отобранного объекта с оцениваемым по таким признакам, как дата продажи, местоположение, физические характеристики, условия продажи и другие;

                  внесение поправок (корректировок) в цены продаж или запрашиваемые цены по каждому отобранному объекту с учетом различий между оцениваемым объектом и аналогами;

                  согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

Для определения рыночной стоимости сравнительным подходом наиболее точен метод сравнительных продаж, прочие методы не используются, так как для их использования необходимо наличие развитого, активного и прозрачного рынка коммерческой недвижимости.  Для реализации метода были отобраны объекты-аналоги, сделки по купле-продаже с которыми осуществлялись с октября 2010 по март 2011. Характеристика выбранных сопоставимых объектов – аналогов приведена в таблице 15, а расчет стоимости объекта оценки приведен в приложения Г. Для приведения оцениваемых объектов к сопоставимому виду с объектами аналогами необходимо провести соответствующие корректировки.

Таблица 15. Характеристики объектов аналогов

Обоснование проводимых корректировок.

           1) Корректировка на местоположение учитывает тот факт, что объекты, расположенные в более престижном и удобном для предполагаемого использования районе стоят дороже. Так как все объекты находятся в одном районе, поправка равна 1.

2) Корректировка на право собственности не проводится, так как у всех объектов полное право собственности.

3) Корректировка на дату продажи. Для расчета корректировки используется разница в рыночных коэффициентах на дату продажи аналога. Так как все сделки произведены в марте 2011 года, а дата оценки 1 апреля 2011 года, то корректировка не производится. 

4) Корректировка на площадь объекта. Данная корректировка учитывает, тот факт, что цена единицы пощади больших зданий ниже, чем меньших. В данной работе была использована так называемая «поправка Мисовца». На основании выборочных данных по рынку недвижимости В. Мисовцом были построены определенные зависимости между площадями объектов и их стоимостью.

Расчетная формула:                                           Приведенная цена аналога:

          Пм = - 0,02536*(S1– S2)                          С = (Санал/Sанал+Пм)*Sоб

Таблица 16. Расчет поправки Мисовца

5) Поправка на инфраструктуру. Данная поправка учитывает качество подъездных путей, транспортную доступность, а также наличие удобной парковки. У всех исследуемых объектов, включая оцениваемый, транспортная доступность и качество подъездных путей на, примерно одинаковом уровне, а также имеются в наличии стоянки. Поправка не рассчитывается.

7) Корректировка на функциональное назначение. Корректировка определяется исходя из конкретного функционального назначения оцениваемого объекта и объектов аналогов и рассчитывается экспертным путём. Расчет корректировки представлен в таблице 16 и ее размер составил – 3%.

Таблица 16. Расчет корректировки на функциональное назначение

8) Корректировка на обособленность территории не производится, так как все объекты расположены на обособленной территории.

9) Корректировка на экологическое состояние. Корректировка определяется исходя из экологического состояния района, в котором расположен оцениваемый объект и объекты аналоги. В данной работе корректировка на экологическое состояние не проводится, так как у всех экологическое состояние признано удовлетворительным.

10) Корректировка на наличие коммуникаций. Корректировка определяется исходя из наличия или отсутствия коммуникаций оцениваемого объекта и объектов аналогов и рассчитывается экспертным путём. Расчет корректировки представлен в таблице 17 и ее размер составил 6%

Таблица 17. Расчет корректировки на коммуникации

11) Корректировка на техническое состояние Данная корректировка учитывает общее состояние здания, качество отделки и наличие дополнительных улучшений, которые удалось выявить в процессе анализа. Размер корректировки на состояние рассчитывается экспертным путём. Расчет корректировки представлен в таблице 18 и ее размер между хорошим и отличным состоянием составил – 5%.

Таблица 18. Корректировка на техническое состояние

12) Корректировка на условия финансирования не вносится, так как все объекты-аналоги были проданы путём открытой продажи

13) Присвоение рангов. Наибольший ранг (3) присвоен аналогам №1 и №5, поскольку данные аналоги минимально отличаются от объекта оценки. Наименьший ранг (1) присвоен объектам – аналогам №2 и №3 поскольку данные аналоги наименее сопоставимы с объектом оценки по техническому состоянию, наличию коммуникаций. Объекту-аналогу №4присвоен средний ранг (2), поскольку данный аналог отличается от объекта техническим состоянием и наличием коммуникаций.

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого объекта –расположенного по адресу: г. Хабаровск, Кирова 1 определенная методом прямого сравнительного анализа продаж на 01.04.2011г. составила  8612711,91 руб.

3.3 Доходный подход к оценке объекта недвижимости

Доходный подход основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. Потенциальный покупатель оцениваемого недвижимого имущества приобретает его в расчете получения будущих доходов, которые ему гарантирует право собственности на это имущество. Доходы, создаваемые недвижимым имуществом, как правило, связаны с будущей арендной платой и приростом стоимости недвижимого имущества при его перепродаже.

В рамках доходного подхода в оценочной практике используется два метода расчета рыночной стоимости объекта – метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков.

Капитализация дохода – это процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости.

Метод дисконтирования денежных потоков применяется для приведения потока доходов и затрат, распределенных во времени, для получения текущей стоимости денежного потока, характеризующего стоимость доходприносящего объекта недвижимости.

В настоящей работе применяется метод прямой капитализации, так как существенных изменений в объеме получаемого дохода не прогнозируется, доходы признаются стабильными.

Основные этапы метода:

1)расчет чистого операционного дохода (ЧОД);

2)расчет ставки капитализации;

3)расчет стоимости объекта недвижимости.

Таблица 19. Расчет стоимости объекта доходным подходом

Все расчеты проведены в п 2.4

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки согласно доходному подходу составляет 9065026 рублей.

3.4 Согласование результатов

              Выполненное в данной работе определение рыночной стоимости недвижимого имущества – зарядная станция г. Хабаровск, ул. Кирова 1, дало следующие результаты:

- Затратный метод –13 895 833  руб.

-Метод сравнительного анализа продаж - 8612711,91 руб.

-Метод прямой капитализации –   9065026 руб.

Для определения итоговой величины рыночной стоимости в данной работе используется метод логического анализа, основанный на экспертном распределении весовых коэффициентов. 

Затратный подход к оценке позволяет учесть специфику архетиктурно-строительных и объёмно-планировочных решений, использованных для возведения объекта, его настоящее техническое состояние. Объект оценки не обладает средним уровнем износа, а затратный подход применяется к новостройкам. Принят коэффициент 0,2.

Сравнительный подход позволяет получить обоснованное суждение о возможной цене купли-продажи объекта с учётом большого количества характеристик самого объекта оценки - функционального назначения, количественных параметров, местоположения, условий продажи, инженерно-технических характеристик, состояния окружающей среды. Так как объект имеет много объектов аналогов, этот метод будет являться базисным и ему присваивается коэффициент 0,5.    

Доходный подход отражает ту предельную величину, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. Однако данный объект не используется с целью получения арендной платы.   (коэффициент = 0,3).

Расчет рыночной стоимости объекта оценки представлен в таблице 20: 

Таблица 20: Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости составляет  9 805 029,55 рублей,

Заключение

В данной курсовой работе  была определена рыночная стоимость объекта торговой недвижимости находящегося по адресу г. Хабаровск, ул. Кирова 1 на 1 апреля 2011 года.

Результаты работы:

                                        раскрыты теоретические основы процесса оценки недвижимости – понятие, методы, принципы.

                                        Исследована рыночная конъюнктура рынка недвижимости г. Хабаровска

                                        Определено, что наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки является его текущее использование – как торгового помещения.

                                        Рассчитана стоимость объекта оценки 3 подходами:

                                        При согласование результатов получена рыночная стоимость объекта оценки, которая равна 9 805 029,55 рублей

В ходе работы получены навыки и  умения практической оценочной деятельности: работы с рыночной и государственной статистикой, со сборниками строительных норм и показателей разных видов и  технической документацией объекта недвижимости. 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1  Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и третья.-М.: Омега-Л,2008.442с.

2  Об оценочной деятельности в Российской Федерации: ФЗ от 29 июля 1998г.№135-ФЗ.-М.: Проспект,2000.

3 Постановление Госстроя СССР от 06.09.1990№14-Д.

4 Постановление Госстроя СССР от 11.05.1983№94.

5 Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86(р) "Правила оценки физического износа жилых зданий"(утв. приказом Госстроя СССР от 24 декабря 1986 г. N 446)

6 Об утверждении границ оценочных зон г.Хабаровска и коэффициентов дифференциации к средней ставке земельного налога по этим зонам: решение Хабаровской государственной думы от 28.03.2000 №413.

7 Правила землепользования и застройки в городе Хабаровске: решение Хабаровской государственной думы от 21.05.2002 №211.

8 Сборники укрупнённых показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов.-М.:Стройиздат,1970.

9 Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»: ФЗ от 20 июля 2007 г.№256-ФЗ.-М.:Омега-Л,2007.

10 Федеральный стандарт оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости»:ФЗ от 20 июля 2007 г.№255-ФЗ.-М.:Омега-Л,2007.

11 Федеральный стандарт оценки№3 «Требования к отчёту об оценке»:ФЗ от 20 июля 2007г.№254-ФЗ.-М.:Омега-Л,2007.

12 Бабенко Р.В. Оценка стоимости жилой недвижимости: учебное пособие : Ростов н/Д : Росиздат, 2005. 253с.

13 Иванова Е.Н., Федотова М.А. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие.-М.:КНОРУС,2007.344с.

14 Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью: учебное пособие.-Ростов-н/Д.:Феникс,2007. 448с.

15 Монин А.А. Плоткина А.Р. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. Хабаровск: РИЦ ХГАЭП,2006.156с.

17 Оценка недвижимости: учебник/ под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.– М.: Финансы и статистика, 2005. 496с.

18 Вся недвижимость.-2009.-№34(210) от 7-13 сентября. 222с.

19 Вся недвижимость.-2010.-№ 1(224) от 1-5января. 209 с.

20 Вся недвижимость.-2010.-№ 4(230) от 3 февраля. 200 с.

21 Недвижимость Дальневосточного региона. -2009.-№27(132) от 20-31 октября. 77 с.

22 Недвижимость Дальневосточного региона.-2009.-№ 30 (135) от 20-30 ноября . 67с.

23 Портал РОО: URLHYPERLINK "url:http://www.ocenshik.ru":http://www.HYPERLINK "url:http://www.ocenshik.ru"ocenshikHYPERLINK "url:http://www.ocenshik.ru".HYPERLINK "url:http://www.ocenshik.ru"ru (дата обращения: 01.02. 2010)

24 Статистический раздел сайта Банка России: URL:http://www.cbr.ru/ hd_base/GKOOFZ_MR.asp (дата обращения: 01.02. 2010)

25  URL: httpHYPERLINK "http://profadvice.ru/comments/strahovanie-nedvizhimosti"://HYPERLINK "http://profadvice.ru/comments/strahovanie-nedvizhimosti"profadviceHYPERLINK "http://profadvice.ru/comments/strahovanie-nedvizhimosti".HYPERLINK "http://profadvice.ru/comments/strahovanie-nedvizhimosti"ruHYPERLINK "http://profadvice.ru/comments/strahovanie-nedvizhimosti"/HYPERLINK "http://profadvice.ru/comments/strahovanie-nedvizhimosti"commentsHYPERLINK "http://profadvice.ru/comments/strahovanie-nedvizhimosti"/HYPERLINK "http://profadvice.ru/comments/strahovanie-nedvizhimosti"strahovanieHYPERLINK "http://profadvice.ru/comments/strahovanie-nedvizhimosti"-HYPERLINK "http://profadvice.ru/comments/strahovanie-nedvizhimosti"nedvizhimosti (дата обращения: 23 .01.2010)

58