Налог на недвижимость с физических лиц: порядок исчисления и уплаты

Содержание 

 

1. Принципы налогообложения………………………………………………….3
2. Понятие и методы оценки недвижимости в целях налогообложения……...3
3. Налог на недвижимость с физических лиц: порядок исчисления и уплаты. 7

Список использованных источников ………………………………………….12

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Принципы налогообложения

 

Говоря о налогообложении можно выделить следующие основные принципы [6, с. 12] :

- стабильность  и предсказуемость  налогообложения, то есть  неизменность  основных налоговых платежей  и правил их взимания в течении продолжительного времени;

- гибкость налогообложения, т. е. возможность оперативного изменения  системы налоговых платежей, порядка  их исчисления и уплаты при  изменении ситуации в государстве;

- удобство, то есть  вся  система налогообложения удобна как для плательщика налогов, так и для налоговых органов;

- экономичность, то есть  расходы по сбору налогов (в  первую очередь на содержание  аппарата налоговых органов) не  должны превышать доходов от  сбора налоговых поступлений;

- равномерности охвата, то есть  рациональное выделение в качестве объекта обложения различных элементов стоимости, различных видов деятельности и т.п., а не сосредоточение налогового бремени исключительно на их одной части;

- порядок взимания налогов  должен исходить из вмешательства в дела налогоплательщика;

- четкая бюджетная направленность  налогообложения, то есть  появление  новых налогов должно быть  связано с покрытием соответствующих  расходов бюджета.

 

 

2.  Понятие и  методы оценки недвижимости в  целях налогообложения 

 

  Приведенный в Положении об оценке (Указ Президента Республики Беларусь от 28.03.2008 № 187 (ред. от 12.01.2012) «Об утверждении Положения о порядке оценки принадлежащих физическим лицам зданий и сооружений») перечень методов оценки носит открытый характер, предполагая наличие иных рыночных методов оценки кроме сравнительного, доходного и затратного методов и в целом иных методов оценки, в том числе индексного, метода балансового накопления активов, метода кадастровой оценки (п. 3 Положения об оценке) [2].

  В настоящее время метод оценки трактуется не как способ расчета стоимости отдельного вида объекта оценки на дату оценки, а как один или несколько методов расчета стоимости отдельного вида объекта оценки. Метод расчета стоимости рассматривается как способ определения стоимости отдельного вида объекта оценки.

Стоимость объектов оценки в Республике Беларусь может определяться с использованием [7, с. 28]:

• рыночных методов оценки, в том числе:

сравнительного метода, основанного на сравнении и учете отличий объекта оценки и аналогичных объектов, сходных с объектом оценки по основным экономическим, техническим, технологическим и иным характеристикам;

доходного метода, основанного на расчете доходов, ожидаемых от использования объекта оценки в будущем, и преобразовании их в стоимость объекта оценки;

затратного метода, основанного на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом его износа, или на разнице активов баланса и обязательств по пассивам баланса;

• иных методов оценки, в том числе:

индексного метода, основанного на применении коэффициентов и (или) индексов к стоимости, принятой в качестве базы для определения оценочной стоимости объектов оценки, за исключением предприятий как имущественных комплексов;

метода балансового накопления активов, основанного на использовании данных бухгалтерского учета на дату оценки и применяемого для определения оценочной стоимости предприятий как имущественных комплексов;

метода кадастровой оценки, основанного на использовании сведений, содержащихся в государственном земельном и градостроительном кадастрах.

 Оценка стоимости объектов  оценки, в том числе применение  методов оценки и методов расчета  стоимости, осуществляется в соответствии  с техническими и иными нормативными правовыми актами об оценке стоимости объектов гражданских прав, которые являются обязательными для применения оценщиками и экспертами, осуществляющими судебно-экспертную деятельность.

Пунктом 1 статьи 187 главы 17 Особенной части Налогового кодекса Республики Беларусь от 29 декабря 2009 г. № 72-З предусмотрено, что налоговая база налога на недвижимость определяется физическим лицам исходя из оценки принадлежащих им зданий и сооружений, порядок которой утверждается Президентом Республики Беларусь [1].

Пунктом 2 этой же статьи определено, что налоговая база налога на недвижимость в отношении зданий и сооружений, расположенных на территории Республики Беларусь и взятых организациями и физическими лицами в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное и безвозмездное пользование у физических лиц, определяется исходя из стоимости таких зданий и сооружений, указанной в договорах аренды (финансовой аренды (лизинга)), иного возмездного и безвозмездного пользования, но не менее стоимости этих зданий и сооружений, определенной исходя из их оценки, произведенной в порядке, утвержденном Президентом Республики Беларусь.

В соответствии с Положением о порядке оценки принадлежащих физическим лицам зданий и сооружений, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 28 марта 2008 г. № 187, оценка зданий и сооружений для исчисления налога на недвижимость производится территориальными организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее - организации по государственной регистрации) согласно оценочной стоимости зданий и сооружений на 1 января текущего года, учитывая коэффициенты качества среды, коэффициенты типа населенного пункта, общие индексы изменения стоимости строительно-монтажных работ с учетом стоимости материальных ресурсов по областям и г. Минску (далее - оценочная стоимость) [5].

Заказчиками работ по определению оценочной стоимости зданий и сооружений выступают местные исполнительные комитеты, заключившие договоры о проведении оценки зданий и сооружений с организациями по государственной регистрации.

Перечни зданий и сооружений, подлежащих оценке по их оценочной стоимости в текущем календарном году, определяются местными исполнительными комитетами по согласованию с соответствующими инспекциями Министерства по налогам и сборам (далее - налоговые органы).

При отсутствии сведений об оценочной стоимости, произведенной организацией по государственной регистрации имущества, стоимость зданий и сооружений для исчисления налога на недвижимость определяется налоговым органом расчетным методом, что не всегда отражает реальную стоимость имущества. Но это не означает, что стоимость зданий и сооружений, определяемая расчетным методом, должна быть ниже той, которую налоговые органы могли бы получить от организации по государственной регистрации на 1 января текущего года. Применение расчетного метода налоговыми органами при исчислении налога на недвижимость не должно являться причиной потерь бюджета в части налоговых поступлений.

В целях наиболее эффективной организации работы по обеспечению наличия оценки зданий и строений, принадлежащих физическим лицам, подлежащих налогообложению, а также по исчислению и предъявлению к уплате физическим лицам налога на недвижимость, инспекциям МНС рекомендуется при отсутствии сведений об оценке зданий и строений, представляемых территориальными организациями в установленный законодательством срок, налоговую базу для исчисления налога на недвижимость налоговым органам необходимо определять следующими способами [3].

I. Методом индексации  стоимости зданий и строений, исходя из которой в прошлом  налоговом периоде производилось  исчисление налога.

Для индексации необходимо применять коэффициенты переоценки зданий и строений, рассчитанные Министерством архитектуры и строительства. В 2008 году Министерством архитектуры и строительства для жилых домов коэффициенты переоценки принадлежащих физическим лицам жилых домов, садовых домиков, дач, жилых помещений (квартир, комнат), надворных построек, гаражей, иных зданий и строений, в том числе не завершенных строительством, из цен 2006 года в цены 2007 года в следующих размерах: жилищный фонд - 1,1317; нежилые строения - 1,1302. В 2007 году Министерством архитектуры и строительства для жилых домов коэффициент переоценки зданий и строений, принадлежащих физическим лицам установлен в размере 1,32; для крупнопанельных жилых домов - 1,33; для нежилых строений - 1,32.

Пример 1. В 2002 году в качестве объекта налогообложения применялась страховая оценка жилого дома с учетом коэффициентов качества среды и типа населенного пункта, равная 6250000 руб. В 2003 году объект налогообложения определяется следующим образом:

6250000 x 1,32 = 8250000 руб.

II. Путем использования  стоимости 1 кв. метра типового здания  и строения, определяемой местными  исполнительными и распорядительными  органами и общей площади оцениваемых  здания и строения, с учетом  коэффициентов качества среды и типа населенного пункта.

Пример 2. Решением Солигорского городского исполнительного комитета определена расчетная стоимость 1 кв. метра типового жилого кирпичного дома, равная 10 000 руб. Общая площадь жилого кирпичного дома составляет 95 кв. метров. В 2003 году объект налогообложения налоговым органом определяется следующим образом:

95 x 10000 x 1,25 x 1,3 = 1543750 руб.,

где 1,25 - коэффициент типа населенного пункта,

1,3 - коэффициент качества  среды [3].

Поскольку расчетная стоимость 1 кв. метра типового здания и строения на начало года утверждается решением местного исполнительного и распорядительного органа, налоговым органам в обязательном порядке необходимо принимать непосредственное участие в подготовке и принятии решения об установлении расчетной стоимости 1 кв. метра типового здания и строения в данном населенном пункте. При этом, поскольку здания и строения, принадлежащие физическим лицам, отличаются друг от друга, например, сроком возведения, налоговый орган может предложить в целях объективного подхода к определению объекта налогообложения предусмотреть в решении норму, устанавливающую понижающие коэффициенты к оценке зданий и строений.

Так как объектом налогообложения является, в том числе, стоимость зданий и строений, не завершенных строительством, и в связи с тем, что органы регистрации не везде производят оценку таких зданий и строений, налоговую базу для исчисления налога на недвижимость налоговым органам можно определять также путем использования стоимости 1 кв. метра типового здания и строения и общей площади оцениваемых здания и строения, с учетом понижающего коэффициента 0,8, коэффициентов качества среды и типа населенного пункта.

Пример 3. Решением Солигорского городского исполнительного комитета определена расчетная стоимость 1 кв. метра типового жилого кирпичного дома, равная 50000 руб. Общая площадь жилого кирпичного дома составляет 95 кв. метров. Строительство дома по состоянию на 1 января текущего года еще не завершено (имеются фундамент, стены и крыша). В 2003 году объект налогообложения определяется налоговым органом следующим образом:

        (95 x 50000) x 0,8 x 1,25 x 1,2 = 5700000 руб.,

 где 0,8 - понижающий коэффициент, установленный Указом Президента Республики Беларусь от 28.03.2008 № 187 (ред. от 12.01.2012) «Об утверждении Положения о порядке оценки принадлежащих физическим лицам зданий и сооружений» [2].

При принятии в текущем налоговом периоде местным исполнительным и распорядительным органом решения об установлении расчетной стоимости 1 кв. метра типового здания и строения в данном населенном пункте, налоговый орган в последующем налоговом периоде может определять причитающуюся к уплате сумму налога на недвижимость со стоимости зданий и строений, не завершенных строительством, с применением коэффициентов переоценки, определяемых Министерством архитектуры и строительства.

Сведения об общей площади строений, принадлежащих физическим лицам, можно получить от обособленных подразделений белорусского республиканского унитарного страхового предприятия «Белгосстрах» путем направления запроса. В запросе налоговый орган должен запросить у страховой организации список физических лиц - страхователей (при возможности на магнитном носителе), проживающих в данном населенном пункте, с конкретным указанием того, какие имеются у физического лица в собственности строения (дом, гараж, сарай, баня и др.), какая общая площадь каждого строения, а также из какого материала построено строение.

 

3.  Налог на  недвижимость с физических лиц: порядок исчисления и уплаты

 

В особенной части Налогового кодекса Республики Беларусь порядок исчисления и уплаты налога на недвижимость определен статьями 183 - 191 главы 17 НК.

Плательщиками налога на недвижимость являются физические лица, имеющие объекты налогообложения. 

Объектом обложения налогом на недвижимость является [6, с. 188]:

- стоимость принадлежащих  физическим лицам жилых домов, садовых домиков, дач, жилых помещений (квартир, комнат), надворных построек, гаражей иных зданий и строений.

- стоимость зданий и  строений, не завершенных строительством, готовность которых составляет 80 процентов и более, является объектом налогообложения.

Годовая ставка налога на недвижимость со стоимости зданий и строений, принадлежащих физическим лицам, а также зданий и строений, используемых индивидуальными предпринимателями для осуществления своей деятельности, устанавливается в размере 0,1 процента.