Особенности недвижимости как товара

• купля-продажа;
• сдача в аренду;
• купля-продажа имущественных комплексов;
• сдача в аренду имущественных комплексов;
• передача нежилых помещений, зданий, сооружений в качестве вклада в уставный капитал;
• кредитование под залог (ипотека);
• мена;
• признание права собственности или других прав по решению суда.

Письменная форма сделки заключается в составлении документа (договора), отражающего содержание сделки и подписанного лицами, ее совершающими.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Операции с недвижимостью в составе предприятия

 

Рынок недвижимости принято  разделять на первичный и вторичный. На первичном рынке объектом деятельности является федеральная и государственная (муниципальная) собственность. Главная отличительная особенность первичного рынка состоит в том, что смена собственника происходит на основании законодательства о приватизации. Положения Гражданского кодекса применяются, если они не противоречат законодательству о приватизации.

Вторичный рынок формируется  из объектов собственности физических, юридических лиц, общественных организаций.

Документами, подтверждающими  право собственности являются технический  паспорт, формируемый в Бюро технической  инвентаризации, свидетельство о праве собственности, выписка из Единого государственного реестра прав.

Объектами рынка нежилых  помещений могут быть:

• офисные помещения;
• торговые площади и складские помещения;
• социальные, культурные, бытовые объекты;
• промышленные объекты, предприятия;
• объекты незавершенного строительства;
• памятники архитектуры.

При распоряжении недвижимостью  государственной собственности, независимо от того, на чьем балансе она учитывается  и на каких правах, недвижимость может быть (первичный рынок):

продана юридическим или физическим лицам;

передана в качестве вклада в уставный капитал.

Смена собственника осуществляется в соответствии с процедурам и, установленными законодательством о приватизации, государственной и местными программами  приватизации. Завершается процесс заключением соответствующего договора с обязательной его регистрацией.

Субъектами вторичного рынка недвижимости являются физические, юридические лица, общественные организации - собственники объектов недвижимости. В отличие от первичного рынка  активная роль принадлежит рыночным профессиональным посредникам, другим лицам, оказывающим услуги на рынке. Они помогают продавцам и покупателям найти друг друга, берут на себя оформление документов, определение рыночной стоимости объектов и пр.

При оформлении купли-продажи необходимы следующие документы:

свидетельство о праве  собственности, свидетельство о  внесении в Единый реестр прав на недвижимость, другие документы, подтверждающие право  собственности;

технический паспорт  БТИ с приложениями, в том числе:

информация о принадлежности к залогу и обязательствах перед третьими лицами;

принадлежность к памятникам архитектуры и ветхим строениям;

данные по износу;

уставные документы;

договор аренды или пользования  на землю.

Оформляется сделка договором  купли-продажи, регистрацией договора и выдачей соответствующего свидетельства.

Все большее распространение  получают сделки купли-продажи действующих  предприятий.

Смена собственника может  произойти через залоговое обязательство. В обязательном порядке заключается  и нотариально удостоверяется договор о залоге.

Смену собственника путем  замены учредителей можно рассматривать  как способ осуществления купли-продажи. При этом официально производится замена учредителей фирмы - продавца недвижимости на учредителей фирмы - покупателя.

Предприятие, с точки  зрения гражданского законодательства, это обособленный имущественный  комплекс, а в рамках рыночного  оборота предприятие - самостоятельный  товар. В его состав часто входят отдельные объекты недвижимости. Зачастую на практике операции с недвижимым имуществом предприятия осуществляются как сделки с самим предприятием. Например, продажа земельного участка сопряжена с тратами значительного времени и средств, которых можно избежать, приобретая не земельный участок, а предприятие в целом.

При этом предприятие является самостоятельным объектом гражданских прав и в то же время недвижимым имуществом. Это означает, что операции с недвижимостью, принадлежащей предприятию, регулируются двумя правовыми институтами: законодательством об операциях с недвижимостью и законодательством о данном конкретном виде предприятия (хозяйственного объединения) - акционерных обществах, товариществах и др.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

 

 

Задача №1

Оценить объект жилой  недвижимости затратным методом, имеющей  следующие характеристики:

Таблица 2

Показатель	Значение
1. Цена объекта-аналога	200 000
2. Стоимость земли	40 000
3. Восстановительная  стоимость объекта-аналога	247 000
4. Эффективный возраст  аналога	13 лет
5. Эффективный возраст	20 лет
6. Стоимость гаража	10 000 д. ед.
7. Стоимость земли	20 700 д. ед.
8. Восстановительная  стоимость дома	69,70 д. ед. на м
9. Общая площадь дома	2 500 м

 

Определяем стоимость  улучшений путём вычитания из цены проданных аналогов стоимости  земельных участков:

200 000 – 40 000 = 160 000

Определяем износ путём  вычитания из восстановительной  стоимости - стоимости недвижимости, полученной на предыдущем этапе:

247 000 – 160 000 = 87 000

Определяем среднегодовую  величину суммарного износа, путём  деления величины стоимости износа на эффективный возраст аналога:

87 000/13 = 6 692

Определяем среднегодовой  процент суммарного износа, путём  деления среднегодового суммарного износа на восстановительную стоимость  улучшений:

(6 692/247 000)*100% = 2,7 %

Определяем восстановительную  стоимость объекта недвижимости как произведение восстановительной стоимости дома на общую площадь дома:

69,70*2 500 = 174 250

Суммарный износ объекта  определяем как:

(174 250*2,7*20)/100 = 94 095

Определяем стоимость  объекта недвижимости с учётом износа как разность между восстановительной стоимостью объекта недвижимости и суммарным износом объекта:

174 250 – 94 095 = 80 155

Определяем стоимость  объекта оценки:

80 155 + 10 000 + 20 700 = 110 855

Результаты расчёта  сводим в таблицу:

Таблица 3

Показатель	Значение
1. Стоимость улучшений	160 000
2. Стоимость износа	87 000
3. Среднегодовая величина  суммарного износа	6 692
4. Среднегодовой процент  суммарного износа	2,7
5. Восстановительная  стоимость объекта недвижимости	174 250
6. Суммарный износ  объекта	94 095
7. Стоимость объекта недвижимости с учётом износа	80 155
8. Стоимость объекта  оценки	110 855

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 Задача № 2

 

Таблица 4

Наименование показателя	Объект оценки	Участок 1	Участок 2	Участок 3	Участок 4	Участок 5
Цена, тыс. руб.	68000	75000	88000	59000	68000	49000
Переданные права на собственность	Полное владение	Полное владение	Полное владение	Полное владение	Полное владение	Полное владение
1. Скорректированная цена, тыс.  руб.		75000	88000	59000	68000	49000
Условия финансирования	рыночные	Не рыночные (процентная ставка ниже рыночной) цена завышена на 3000 т.р.)	Не рыночные (процентная ставка ниже рыночной) цена завышена на 8000 т.р.)	рыночные	рыночные	рыночные
2. Коррекция по финансированию, тыс. руб.	0	-3000	-8000	0	0	0
Условия продажи	Коммерческие	Коммерческие	Срочная (цена занижена на 500 т. р.)	Коммерческие	Коммерческие	Коммерческие
Корректировка по условиям продажи, тыс. руб.	0	0	+500	0	0	0
3. Скорректированная цена, тыс.  руб.	0	72000	80500	0	0	0
Время продажи, за год инфляция ок. 10%		12 мес.	1 год	6 недель	2 недели	1 год
4. Скорректированная цена на  рыночные условия (с учетом  расчета инфляции в %), тыс. руб.		71980	87978	58321	67739	48987
Месторасположение	Коттедж у озера, 50 км от города	Коттедж у озера, 50 км от города	Коттедж у озера, 50 км от города	Коттедж у озера, 50 км от города	Коттедж у озера, 50 км от города	Хуже на 10%
Коррекция по месту, тыс. руб.	0	0	0	0	0	-4899
5.Скорректированная цена, тыс. руб.		71980	87978	58321	67739	44088
Размер, кв. м	130	125	135	125	138	130
Корректировка по   размеру, тыс. руб.	-14233	0	-15998	0	-20239	+14233
6.Скорректированная цена, тыс. руб.		71980	71980	58321	47500	58321
Гараж	нет	Есть	есть	есть	Есть	Нет
Коррекция для гаража (рассматриваются  любые два объекта, имеющие  на момент настоящей корректировки одинаковые показатели, кроме первоначальной цены)	0	-13659	-13659	-13659	-13659	0
7.Скорректированная цена, тыс. руб.		58321	58321	44662	33841	58321
Законченный подвал	да	да	нет	да	да	нет
8. Коррекция для подвала (определяется аналогично п. 7), тыс. руб.	+13659	-13659	0	-13659	-13659	0
9. Скорректированная цена	67426	44662	58321	31003	20182	58321
10. Общая чистая коррекция (сумма  корректировок)	574	30318	37157	27318	47557	-9334
Уд. Вес суммы коррекции на цену продажи	1%	40%	42%	46%	70%	19%

 

1)Инфляция 10% за год 

72000-(75000*0,1/365)=71980

88000-(80500*0,1/365)=87978

49000-(49000*0,1/365)=48987

за 6 недель

59000-(59000*0,1/365*42)=58321

за 2 недели

68000-(68000*0,1/365*14)=67739

2)Коррекция по размеру

87978-71980=15998

87978-67739=20239

58321-44088=14233

3)Коррекция по гаражу 

71980-58321=13659

4) Коррекция по подвалу 

58321-44662=13659

Удельный вес суммы  коррекции на цену продажи:

30318/75000=0,40 или 40%

37157/88000=0,42 или 42%

27318/59000=0,46 или 46%

47557/68000=0,7 или 70%

9334/49000=0,19 или 19%

 

Наиболее схожим является 4 участок - за основу берем его цену.

68000-14233+13659=67426

Удельный вес корректировок:

574/68000=0,01 или 1%

Задача  № 3

Таблица 5

Аналог	Чистый операционный доход, руб.	ЧОД прогнозном году	Рыночная цена, руб.
1	230000	380000	1100000
2	160000	-	1300000
3	280000	-	1500000

 

(230000/1100000+160000/1300000+280000/1500000)/3=(0,21+0,12+0,19)/3=0,17

 Решение проводим при помощи метода общего коэффициента капитализации (доходного подхода).

1. Рассчитываем чистый операционный доход от объекта оценки.

2. Подбираем не менее аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене и размере ЧОД.

3. Вносим корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом.
4. По каждому аналогу рассчитываем общий коэффициент капитализации:

- 1 объект: 230 000/1 100 000 = 0,209

- 2 объект: 160 000/1 300 000 = 0,123

- 3 объект: 280 000/1 500 000 = 0,186

5. Определяем итоговый  ОКК как среднее арифметическое  расчётных ОКК по всем аналогам:

(0,209 + 0,123 + 0,186)/3 = 0,172

5. Рассчитываем рыночную стоимость оцениваемого объекта как отношение ЧОД  оцениваемого объекта к среднему ОКК по отобранным аналогам: 380 000/0,172 = 2 209 302 руб.

Задача  № 4

Таблица 6

Аналог	Цена продажи	Потенциальный валовой  доход прогнозном году	Потенциальный валовый  доход
1	120000	60000	40000
2	11800	-	31000
3	121000	-	32000